美联储利率：美联储加息如何影响美国住房？ - 彭博社

Chris Anstey, Laura Curtis

2025-01-15

我是克里斯·安斯蒂，波士顿的一名经济编辑，今天我们将关注劳拉·柯蒂斯关于美国住房的报道。请将反馈和提示发送至[email protected]，或通过@economics与我们联系。如果您还没有注册接收此通讯，可以在这里进行注册。

许多人编织的叙述之一，用以解释为什么美国经济在四十年来最激进的美联储货币紧缩运动面前如此韧性，是因为一大部分人口——那些锁定了超低抵押贷款利率的房主——超出了美联储的掌控。

截至2023年春季的分析显示，在美联储开始加息约一年后，超过40%的美国抵押贷款是在2020年或2021年发放的，当时Covid危机使借贷成本降至历史低点。而且，与一些发达经济体不同的是，大多数美国房主都拥有固定利率——理论上阻碍了中央银行政策决策的传导。

实际数据和轶事报告都显示，近年来美国住房库存特别紧张，这进一步加深了房主不愿出售、被锁定在超低抵押贷款中的印象。

尽管如此，美联储主席杰罗姆·鲍威尔在12月的新闻发布会上表示，美国中央银行产生了重大影响。“住房活动非常低，这在很大程度上是因为我们的政策。”

现在，旧金山联邦储备银行经济学家的最新分析显示了鲍威尔所指的内容。事实上，美联储的加息在抑制需求方面发挥了重要作用——这才是导致库存紧张的主要原因，而不是供应方面的任何因素。

根据约翰·蒙德拉贡、亚当·夏皮罗和瓦莱斯卡·弗雷奎特·科汉的说法，房地产挂牌在最初的Covid引发的停工后迅速恢复，回到了2019年的水平。但销售激增，受到利率下跌的推动，这才缩减了库存。“实际上是销售的变化在推动这一切，而不是新挂牌的变化，”夏皮罗在一次采访中说道。

一旦美联储开始加息，抵押贷款利率飙升，这压缩了需求，使市场更加平衡，经济学家们发现。

“这确实是一个强烈的信号，表明我们正在随着利率的下降而调整需求，”蒙德拉贡说。沙皮罗指出，影响是迅速的：“在利率上升几个月内，你会看到销售也随之下降。”

虽然自2022年以来上市数量有所下降，但受美联储影响的销售下滑也随之而来，帮助缓解了市场压力。三人得出的教训是，住房市场对抵押贷款利率的反应速度和敏感性。随着房贷利率仍接近7%，这提高了进一步美联储降息的风险。

近年来，美国就业市场的两项主要调查多次出现严重不一致，某个月的工资单大幅增长，而根据劳工统计局的家庭调查，受雇人数却有所下降。

根据高盛经济学家的说法，这一差距预计将因上个月更新的人口普查局人口数据而缩小，倾向于工资单。问题在于，家庭调查与所谓的建立调查不同，并没有捕捉到大量的移民涌入 — 所以就业增长被“严重低估”，高盛的彭艾尔西周二写道。

家庭调查被认为未能考虑到移民激增

来源：劳工统计局

数据已按2020年12月31日的百分比升值进行标准化。

“我们预计，当新数据纳入1月份的就业报告时，”家庭就业人数将增加约230万 — 这是历史上最大的此类修正，彭写道。这应该能弥补自2022年初移民激增以来工资单和家庭就业增长之间约四分之三的累积差距。