2024年美国办公楼交易的顶尖案例展示了在严酷市场中的生存策略 - 彭博社
Natalie Wong, John Gittelsohn
纽约的万普德大厦，左侧。摄影师：安东尼·德夫林/盖蒂图片社对于疲软的美国办公市场来说，2024年是业主命运分化的一年，因为交易开始回升。
面对急剧下跌的估值，办公房东开始达成交易，出售他们不再想要的物业——通常是大幅降价——同时在高质量大厦上获得新的股权投资。根据MSCI Inc.的数据，截至11月，美国办公销售总量同比增长了17%。
今年的顶级交易——从曼哈顿一座名为万普德的办公大楼的股份出售到加利福尼亚太平洋企业大厦的困境转让——显示了房东和贷款人如何应对市场的变化。这也指向了办公市场在2025年的发展情况，预计还有约3000亿美元的债务支持这些建筑，仍需在未来12个月内进行再融资，根据MSCI的估计。
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以下是截至11月今年一些最大的美国单一资产办公销售的概述：
980麦迪逊大道，纽约，5.6亿美元
***交易：***这座位于中央公园仅一个街区的曼哈顿建筑曾经是著名艺术画廊Gagosian的所在地。但业主RFR Holding目前也在与标志性的克莱斯勒大厦进行斗争，今年早些时候达成了一项以5.6亿美元出售该物业的交易，根据物业记录。
买家是彭博慈善基金会，根据 报道。（彭博慈善基金会是迈克尔·彭博的慈善组织，他是彭博社的创始人和主要所有者，彭博社拥有彭博新闻。）
***要点：***办公物业的卖家通常会在寻求可能占用该空间的组织中找到愿意的买家。位于 洛杉矶市中心 的天然气公司大厦——一个因空置率飙升而受到特别严重打击的办公房东区域——以2亿美元的价格被洛杉矶县收购，低于其2020年的评估价值68%。
其他买家则以不同的意图收购办公楼。以在亿万富翁之路的开发工作而闻名的Extell Development 购买了一座麦迪逊大道的塔楼，并计划在该地点建设豪华住宅和零售。开发商Vanbarton Group 购买了一座位于水街77号的金融区塔楼，计划进行办公转住宅项目。
纽约一号范德比尔特，47亿美元建筑的11%股份
***交易：***SL Green Realty Corp. 将一号范德比尔特的11% 股份出售给日本的森大厦公司，此交易使新建的曼哈顿摩天大楼估值为47亿美元。一号范德比尔特在疫情最严重时开业后已全部出租。其靠近大中央车站的地理位置一直是寻求靠近主要交通枢纽的新空间的公司的卖点。
***要点：***纽约市的豪华办公楼业主继续看到其物业的需求上升，因为包括金融公司和律师事务所在内的租户争夺最佳空间，以吸引员工重返办公室。
有迹象表明，美国的租户需求开始回升。根据CBRE集团公司的数据，第三季度的租赁量比去年增长了11.5%。美国可租办公空间的数量在第三季度首次下降，这是五年来的首次下降，来自经纪公司Jones Lang LaSalle Inc.的数据显示。Vornado Realty Trust的史蒂文·罗斯在11月表示，曼哈顿的租赁处于“复苏的初期。”
但根据CBRE的数据，美国的空置率仍然高达19%。在某些城市，情况尤其严峻，包括旧金山，空置率为37%，以及华盛顿特区，空置率达到23%。
加利福尼亚太平洋企业大厦，将债务转为股权
***交易：***Beacon Capital Partners和3Edgewood以超过60%的折扣收购了太平洋企业大厦485百万美元高级贷款的多数股份——这是位于加利福尼亚埃尔塞贡多的一个三栋建筑综合体，具体情况由知情人士透露。前业主Starwood Capital Group和Artisan Realty Advisors在他们于2017年购买的建筑上有6.05亿美元的债务，包括1.2亿美元的夹层贷款，在今年通过代替止赎的方式放弃了他们的股份。
***要点：***美国办公楼估值的急剧下降与物业的债务相比，显得尤为明显。一栋相对较新的曼哈顿建筑的售价低于黑石抵押贷款信托公司支持该物业的贷款价值。
评估显示下降幅度之大。根据一项新的评估，洛杉矶市中心一座办公大楼的估值下降了69%。
根据彭博社汇编的数据，2024年与办公楼相关的33个问题商业抵押贷款支持证券的价值被削减了超过51%，这些CMBS的估值均超过1亿美元。名单中包括西雅图、芝加哥、费城和北卡罗来纳州的夏洛特等城市的建筑。
在CMBS市场中，支持被视为优质物业的债券——单一资产、单一借款人交易——受到了冲击。投资于AAA评级债券的投资者支持曼哈顿1740百老汇的债券在贷款出售后获得的回报不到75美分，成为全球金融危机以来首个顶级评级CMBS的损失。
701 Brickell，佛罗里达州，4.43亿美元
***交易：***艾略特投资管理及其合作伙伴 购买 701 Brickell——一座位于迈阿密金融区的办公大楼——以4.43亿美元从TIAA的Nuveen房地产手中购得。根据经纪公司JLL的说法，这笔交易是佛罗里达州历史上第二大办公楼销售。
701 Brickell，位于迈阿密市中心。摄影师：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg***要点：***自疫情以来，Brickell地区已成为许多金融和科技公司寻求扩大其在南佛罗里达州影响力的热点，一些迈阿密的新建筑的租金已飙升至超过当地价格记录，接近曼哈顿最佳大楼通常见到的水平。
与此同时，金融公司加大了房地产投资，试图填补银行和其他机构投资者留下的空白。艾略特支持了包括Tyko Capital在内的房地产贷款机构和 Ascent Developer Solutions。
5时代广场，纽约，债务转为股权
***交易：***阿波罗全球管理公司今年将夹层债务转换为5时代广场的股权，5时代广场是一座经过改造的办公大楼，提供包括两个高尔夫模拟器在内的设施，商业观察者报道。
纽约时代广场5号。摄影师：岩村幸/Bloomberg***要点：***由于估值差距，美国许多办公楼业主被迫寻找注入新资本的方法。在某些情况下，这涉及投入更多自己的资金或让贷款方将债务股份转换为股权。
随着困境加剧，替代贷款人和投资者准备了新资本。商业地产贷款人麦迪逊房地产资本 关闭了一只20.4亿美元的债务基金，而SL Green 筹集了2.5亿美元来自加拿大养老金基金魁北克存款与投资公司，用于一个将专注于纽约办公和零售领域困境信贷机会的基金。
注：数据来自MSCI，截止到11月。像慕尼黑再保险的 收购320 Park Ave.其余权益和Cousin Properties的 交易以收购奥斯丁的一座办公大楼发生在之后。