纽约市顶级办公室引发华尔街热潮，而其他办公室则空置 - 彭博社

螺旋大楼，右侧，于2023年开放，几乎满租。

摄影师：Laurian Ghinitoiu/Cover Images/AP Photo在曼哈顿拥有一栋高品质办公楼的时机几乎没有比现在更好了。

最富有的金融公司正在争夺空间，互相竞标，将租金推向顶级大楼的天文数字。而在另一端的物业情况则要黯淡得多，差距从未如此明显。

许多最受欢迎的建筑位于中城的公园大道，肯·格里芬的Citadel已占据了数千平方英尺的办公空间，摩根大通正在完成其新的总部摩天大楼。

今年早些时候，280公园大道的空间谈判公司被挤出，以腾出空间给保罗·辛格的Elliott Investment Management，后者签署了几层办公楼的租约以整合其员工。附近的西格拉姆大楼的需求如此火热，以至于其房东不得不调整其他租户以容纳Blue Owl Capital Inc.的扩张。

公园大道历来是华尔街精英的聚集地，但现在在这里找到空间比以往任何时候都要困难。令人惊讶的是，整个曼哈顿却背负着大量空置，许多建筑——有些距离这些奖杯大楼仅几步之遥——正处于过时的边缘。根据CBRE集团公司的数据，整个区几乎有20%的办公空间可供出租，而公园大道的空置率不到7%。

员工在西格拉姆大厦的蓝猫办公室迎接客人。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社“目前中城存在明显的差距：一些建筑的空间竞争非常激烈，而其他建筑的房东则无法以任何价格找到租户，”CBRE三州地区首席执行官Mary Ann Tighe说。“在顶级建筑中，租户经常被挤掉。各方正在谈判，然后其他人进来，提出更高的租金，想要更多的空间或拥有更好的信用。”

顶级建筑租金飙升，但底部建筑租金下滑

纽约市广场区每平方英尺的季度平均要价租金

来源：Savills

根据Savills的第三季度数据，广场区（从48街到61街，从列克星敦大道到第六大道）最受欢迎的五栋建筑的租金是最不受欢迎建筑的四倍。这是自2018年以来的最大差距。

在最明显的对比中，位于公园大道和53街的 中世纪标志性建筑西格拉姆大厦完全满租，要求的租金高达每平方英尺275美元，房东RFR表示。向西南四个街区，425麦迪逊大道这栋1927年完工的19层建筑大约有四分之一的空间空置。其要求的租金——每平方英尺不到37美元——不到曼哈顿平均水平的一半，Savills的数据表明。

租户对靠近交通的全新或最近翻新的标志性摩天大楼的偏好——以公园大道的中央车站为例——短期内不太可能改变。而这种类型空间的供应紧缩表明，最受欢迎和最不受欢迎建筑之间的差距只会加深。

自从新冠疫情颠覆了办公需求和利率飙升以来，开发商已减少了项目。CBRE表示，曼哈顿目前只有250万平方英尺的新办公室在建，其中80%的空间已经租出。

位于公园大道375号的历史悠久的西格拉姆大厦已完全满租。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社西格拉姆大厦为其租户提供一个“游乐场”，设有篮球场、攀岩墙和旋转健身房。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社麦迪逊大道425号有可用的商业空间。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社最近对中城顶级建筑的兴趣主要来自金融公司，其中许多公司正在增加员工人数，并提前签署租约，以便在实际需要空间之前做好准备。Ares Management Corp.、Balyasny Asset Management和Blackstone Inc.是今年在优质广场区大楼中 扩展 办公室的公司之一。该公司的业务“大部分是与其他普通合伙人合作，而许多这些公司位于公园大道走廊，”Blue Owl的首席运营官Andrew Polland表示，该公司自初始租约以来在西格拉姆大厦的占地面积 增加 了73%。 “我们的许多客户也在该地区，因此在那里是有意义的。”

但由于邻里可用空间如此有限，并不是每个人都能正好落在他们想要的位置上。商人银行BDT & MSD——由与拜伦·特罗特和迈克尔·戴尔相关的公司组成——在想要更大的办公室时被拒绝了，MSD所在的塔楼据知情人士透露。那栋大楼——SL Green Realty Corp.的One Vanderbilt，就在中央车站对面——在疫情最严重时开业后现在已完全出租。

Seagram在公园大道的地点对其租户具有吸引力。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社蓝猫在Seagram大楼的办公空间增加了73%。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社最近围绕中央车站和公园大道的关注对SL Green来说是个好消息，它是该地区最大的办公房东。

“我认为公园大道在过去至少15年里没有比现在更健康的状态，”执行副总裁史蒂文·杜雷尔斯说，他的公司是280 Park的部分所有者，艾略特投资管理最近签署了租约。根据杜雷尔斯的说法，该大楼和245 Park的翻新项目在中城的老塔楼因哈德逊园区远西侧崛起的华丽新摩天大楼而失去租户后，帮助吸引了租户。靠近中央车站——为来自纽约北郊、康涅狄格州和长岛的通勤者服务——也是一个卖点。

“在公园大道的建筑业主的新投资与新冠疫情导致租户说‘我真的不想进行两段通勤’之间，”Durels说，“突然之间，人们又把注意力转回到了公园大道。”

这是在包括黑石集团和KKR & Co.在内的一波金融公司更换了他们的中城总部，转而选择新的哈德逊园区摩天大楼之后。根据仲量联行的数据，西侧社区仍然是租赁的热点，收取美国任何子市场中最高的平均租金。

“顶级质量的新办公空间与老建筑实际上是不同的资产类别，”负责哈德逊园区综合体开发的Related Cos.的Philippe Visser说。“就在几条街之外，有‘老建筑，实际上是空置或挣扎的，经过翻新并针对许多科技租户，而那个市场现在非常安静。’”

Visser表示，Related正在与潜在租户洽谈，计划在70哈德逊园区建造一座47层的塔楼，要求租金高达每平方英尺200美元。

哈德逊园区的螺旋大楼，设有层叠的露台。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社螺旋大楼66层的ZO.会所。摄影师：Jose A. Alvarado Jr./彭博社在Related项目的北侧，Spiral——一座去年开业的66层摩天大楼——几乎已满，租户包括汇丰银行美国。该银行对大多数员工实施混合工作政策，发言人表示，Spiral的办公利用率约为80%，而其之前的建筑利用率大约为40%。

“来上班的人数是以前的两倍多，因为他们喜欢自己的工作环境，”Spiral的开发商Tishman Speyer的首席执行官Rob Speyer说。该银行在今年早些时候搬入后，已经扩大了在大楼的租约。

在邻近的曼哈顿西区综合体，Brookfield Properties正在以更高的租金续租租户。根据Brookfield的说法，一家公司支付的租金是另一家租户在2019年为大楼类似空间所同意租金的两倍多。

中城的华丽办公室在城市中表现优于其他地区

A级办公室每平方英尺的季度平均要价租金

来源：Savills

随着哈德逊园区和中城最佳建筑的空间耗尽，Brookfield Properties的执行副总裁Callie Haines看到需求可能逐渐流向曼哈顿其他相对租金较低的区域。例如，Jane Street Group正在洽谈扩展其在下曼哈顿Brookfield Place的空间，交易可能需要房东放弃一些自己的办公室，知情人士表示。

“中城往往恢复得更快，这主要是因为交通便利，”海恩斯说。“然后一旦中城市场紧缩，优质资产满了，那些希望增长或搬迁的组织就会开始考虑市中心。”