香港房地产开发商新世界债务冲击亿万富翁郑家 - 彭博社

新世界发展拥有的K11 Musea购物中心。摄影师：保罗·杨/彭博社几十年来，香港的“四大”地产家族一直被视为现金充裕的稳定堡垒。新世界发展有限公司的信心危机现在正在对这一观念进行考验。

在一周的时间里，新世界提议抵押 150亿美元的珍贵物业以获得贷款， 应对债务重组的担忧，并看到其债券价格暴跌。该开发商在两个月内更换了两次首席执行官，包括意外罢免了一位家族后裔。

尽管新世界表示其运营正常，但该公司的债务证券交易价格处于深度困境，令人想起最终陷入违约的中国大陆房地产公司。尽管新世界的控股郑氏家族拥有可观的资源，彭博亿万富翁指数估计其财富为216亿美元。

目前，新世界似乎在香港的四大房地产家族中是一个孤立的案例。但这提醒了其他大亨在前所未有的房地产低迷中应对继承挑战时面临的风险。

“新世界的情况是自亚洲金融危机以来香港任何大型开发商中最糟糕的，”彭博情报分析师帕特里克·黄说。

新世界的一些美元债券在周三跌至创纪录低点，而其市场价值徘徊在2003年时的水平。该公司的市值为账面价值的0.06倍。

由于对中国的高度依赖以及在利率飙升前进行的债务驱动扩张，新世界对全球第二大经济体的放缓更加脆弱。其权力在2020年转交给第三代继承人阿德里安·郑，也将帝国的钥匙交给了一位对经济周期的全面波动经验较少的年轻人才。

根据彭博情报的数据，截至6月，该公司的净债务与股本比率上升至92%，而2023年底为83%，使其成为香港负债最多的大型开发商。该公司的总债务截至2024年6月为1928亿港元（250亿美元），彭博情报补充道。

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新世界出售其地标性 K11艺术购物中心 的努力因与潜在买家CR Longdation（中国资源控股有限公司的子公司）在定价上存在分歧而陷入僵局，知情人士表示。虽然新世界希望以90亿港元出售该资产，但CR仅愿意出价约60亿港元，知情人士称。中国资源未对此请求作出回应。

周四，新世界在一份交易 文件中表示，自去年7月以来，公司已重新融资近178亿港元的银行贷款。它未对此请求作出进一步评论。

密切关注

投资者正在密切关注其他房地产开发商的压力迹象。香港另一家知名公司Parkview Group正在 出售 其在北京的标志性商业综合体，当地称为 芳草地，知情人士约在一个月前表示。

“他们也不得不出售旗舰物业以维持生计，”Port Shelter Investment Management的创始人兼首席执行官理查德·哈里斯说。“显然，不仅中国房地产公司面临很大压力，香港本地公司也同样面临，这显然是相当严重的。”

泊景还必须通过私人信贷融资至少28亿港元来再融资其位于香港南区的住宅综合体。南洋商业银行有限公司不愿意展期贷款，迫使泊景寻求私人信贷，这种信贷的利率较高，当时的人士表示。

其他受到债权人审查的本地公司包括九龙发展有限公司，其杠杆比率为114.5%，远东发展国际有限公司为237.7%，宏安地产有限公司为89.7%，丽新发展有限公司为79.9%，根据彭博情报。丽新考虑出售伦敦一座办公大楼的股份，知情人士表示。这些公司没有回应评论请求。

尽管没有全面的信用风险上升，但挑战“可能会影响香港的经济增长、投资和就业，”法兴银行高级经济学家Gary Ng表示。

雄心壮志

四年前，中国的开发商陷入动荡，投资者预计更大的香港建筑商会因家族的资金储备和对公司管理更好的信念而受到保护。

新世界的高债务水平是一个警示信号，但即使在2023年，郑显然准备通过对文化的解读将家族的遗产推向新的高度。这位与公司名字密切相关的高管，以创建独家俱乐部、探索艺术界的非同质化代币而闻名，并在其标志性购物中心K11 MUSEA上不惜一切代价——甚至包括气味——作为26亿港元维多利亚码头商业综合体的一部分。

郑志刚摄影师：保罗·杨/彭博社郑志刚对中国大湾区持乐观态度，该地区包括香港和广东省。当北京推出所谓的“三条红线”以限制大陆开发商的借贷时，他在2022年表示这是一个机会，让新世界“收购非常便宜的土地”，以创造“快速胜利”。

新世界在截至2024年6月的12个月中，来自中国大陆的房地产开发收入占该类别的85%。相比之下，亿万富翁李嘉诚的长江实业集团有限公司在去年上半年来自同一地区的房地产销售占38%。

形势迅速逆转。郑志刚对大型项目的重大投资——包括在香港机场附近的购物中心——在旅游业下滑和借贷成本飙升的情况下压缩了流动性。

新世界发展将其子公司NWS控股有限公司于2023年10月出售给郑家投资控股公司，这被视为家族的救助。该公司正在削减130亿港元的非核心资产，以在当前财年减少债务。

日益严重的麻烦

在公司发布其 20年来的首次亏损后，程 在九月意外辞去首席执行官职务。仅仅两个月后，公司 更换了他的继任者。

彭博情报的看法：

新世界的流动性危机解决方案依赖于资产出售，但香港疲软的商业和住宅房地产市场阻碍了新世界的重大处置。如果它抵押资产，将使出售物业变得更加困难。

-帕特里克·黄，彭博情报房地产分析师

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本周，新世界 澄清它并未进行全面重组债务的谈判。知情人士表示，它提供了价值 $150亿的资产作为贷款再融资的抵押品。这是根据彭博编制的数据，香港顶级亿万富翁家庭为此类再融资所抵押的最大金额。

这一举动“发出‘困境’的信号，”Quiddity Advisors的分析师大卫·布伦纳哈塞特表示。

新世界的杠杆率超过香港四大开发商

新世界在其大型同行中拥有最高的杠杆比率

来源：彭博情报

注：数据截至2024年6月

金融公司正在努力控制风险。瑞士银行集团 停止接受新世界的一些债券和股票作为保证金贷款的抵押品，加入其他全球贷方暂停为富裕客户提供此类融资的行列，知情人士本周表示。

最近的消息显示“其资产负债表恶化的持续”，晨星公司的分析师杰夫·张表示。“考虑到我们迄今为止观察到的情况，情况并没有得到太大改善。”

香港的住宅价格仍徘徊在八年低点，而办公大楼则因产能过剩而受到冲击。根据彭博情报的分析，从2019年到去年中期，香港的房地产价值已损失至少2.1万亿港元，据称。

新世界提醒其他开发商风险管理的重要性，杰富瑞公司的股票分析师山姆·黄表示。

“新世界当时假设中国和香港的经济可以持续高增长，”黄说。“当市场转向时，这种高杠杆策略自然变得非常危险。”