香港房地产市场低迷，市值蒸发2700亿美元，市场低迷已持续5年 - 彭博报道

香港的现有房主越来越在考虑曾经不可想象的事情 —— 亏本出售。

摄影师：Lam Yik/Bloomberg费城水犬队队友，27岁的KKR & Co.资本市场团队副手Ryan Conrad，中间，和26岁的巴克莱投资银行副手Jake Carraway，左，于6月1日在奥尔巴尼州立大学汤姆和玛丽·凯西体育场参加美国职业橄榄球联赛（PLL）对阵犹他射手队的开幕比赛。

摄影师：Katie Kanazawich/Bloomberg

即使在以巨大房地产波动而闻名的城市，香港日益加深的房地产低迷也引人注目。

这座拥挤大都市的房价下跌将很快迎来五周年，是自20多年前SARS危机深度期间以来最长的下滑。根据彭博智库的新 分析，加上商业地产的损失，自2019年以来，香港房地产价值至少蒸发了2.1万亿港元（2700亿美元）。瑞银集团和世邦魏理仕集团的预测师预计还将有更多痛苦。

与从纽约到伦敦等其他城市一样，香港正遭受利率上升、金融业失业和工作习惯变化的混合影响。但对于这座城市的许多人来说，房地产低迷也成为更令人担忧的现象之一：对香港作为亚洲主要金融中心地位的信心稳步丧失。

观看：自2019年以来，香港房地产市场蒸发了2700亿美元。

尽管中国当局最近试图恢复信心，但人们对这座城市的未来仍然持续担忧。习近平对这个前英国殖民地的自由进行镇压始于2019年的亲民主抗议活动，并随着去年三月通过安全法而扩大，这导致外籍人士和国际公司撤离，这些人曾经推动了对房地产的需求。北京和华盛顿之间的紧张关系使香港作为西方资本与中国企业之间的连接者的角色受到质疑，同时也加剧了美国对台湾主权和与俄罗斯的金融联系的威胁。

香港的房价下行将很快迎来五年的时间，这是自二十多年前SARS危机以来最长的下滑期。摄影师：Lam Yik/Bloomberg本月两名外籍法官从香港最高法院辞职，另一名法官退休，这引起了人们对支撑投资者信心的法律体系的新关注，这个法律体系涵盖了从房地产到股市和公司合同等各个方面。

这一切对一个城市产生了深远影响，在这个城市中，房地产比其他任何一个主要金融中心都更加引人关注。长期被视为本地名人的地产大亨自2022年以来已经看到其净资产缩水了40亿美元，并正在采取多样化措施。现有房主越来越在考虑曾经认为不可能的事情——亏本出售。

在“房地产行业，我们正在见证50年来最大的结构性变化，”恒隆集团前主席陈启宗在6月份的彭博财富论坛上表示。“整个资产价值在香港必须调整。如果你不接受它，如果你不承认它，我会说你会是一个非常不快乐的人。”

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虽然很少有人预测按揭持有人或更广泛金融体系会立即陷入危机，但这种下跌风险可能加剧香港信心下降的恶性循环。即使在当局在2月解除了长达十年的房地产购买限制后，房价仍在持续下跌，截至5月26日的一周内，香港主岛的住宅中原指数跌至2016年以来的最低水平。撤销。

香港回归以来的住宅市场

城市的房价从过去三年的峰值水平下跌

来源：彭博社

根据国际人口普查住房可负担性报告，香港在2023年被评为全球最不可负担的城市，可能还有很长的下跌空间。

35岁的会计师刘莉莉的经历象征着这个新现实。去年2月，当她以950万港元挂牌出售她的海景公寓时，她认为这是公平的。距离香港金融中心两个地铁站，这套26平方米（280平方英尺）的单位拥有一个罕见的阳台，透过巨大的窗户吸收早晨的阳光。时尚的咖啡馆和酒吧点缀着下面的街道。

没有买家前来，所以她将要价下调了3%。然后15%。再下调5%。一年多过去了，她仍然没有得到任何报价，已经面临着120万港元的损失。

“对于香港人来说，我们的人生目标一直是拥有一套房产，”刘站在公寓里顶级的Miele家电中说道。“现在，如果我没有房产，我会觉得自己很幸运。”

刘在香港的公寓。摄影师：Lam Yik/Bloomberg一位政府发言人在一封电子邮件声明中表示，全球经济增长放缓、利率上升以及本地股市情绪的波动，使香港的房地产市场承受压力，而不是需求结构性下降。发言人补充说，办公空间供应的增加有利于香港的可持续发展，政府将密切监控房地产市场，并提供足够的土地来满足社会和经济需求。针对地缘政治挑战，政府表示，香港的“独特地位”得到了“一国两制”下的制度优势支持。这包括透明的市场、国际监管体系、低税制度和货物自由流通 —— 所有这些“都保持完整”，发言人说。

房地产阶梯

不久之前，无论社会经济层面的居民，都认为拥有房产是一种骄傲、财富创造和对在亚洲无疑是主要金融中心的城市取得成功的证明。

香港人甚至为他们对房地产的痴迷制定了一个术语 — “劳奴”，这是一个广东俚语，意思是被房地产奴役。

“从我开始有记忆的那一刻起，我记得我父亲总是说‘还房贷需要很多钱’，”刘说，她的父亲是一名卡车司机，母亲是一名传统中药药剂师。她亲眼目睹了老一辈是如何通过房地产投注获取财富并等待自己的机会。

1997年香港回归北京后，对房地产财富的追逐只加剧了。这座城市巩固了自己作为中国内地与世界之间的桥梁的地位。

除了几次短暂且偶尔的急剧逆转，自2003年以来，香港的住宅房地产价格大多上涨。中原指数从谷底到2019年的峰值上涨了约500%，因为这座城市作为通往中国经济腾飞的门户吸引了全球投资银行、标志性首次公开募股和全球人才。香港的房地产市场被新闻描述为“高不可攀”和“不可沉没”。

自2003年以来，香港的住宅房地产价格大多上涨。中原指数从谷底上涨了约500%，直至2019年的峰值。2019年的抗议活动和随后习政府的镇压之后，房地产市场开始出现问题，随后是混乱的疫情政策，使香港这个依赖贸易的经济体孤立起来，侵蚀了其高效治理的声誉。这座城市的人口连续三年下降，直到去年出现了0.4%的增长。

“一个人想要居住的安全避风港的印象已经破坏，这将影响对房地产的需求，”香港科技大学社会科学部经济学家和教授卡斯滕·霍尔兹说。

地缘政治紧张局势进一步削弱了人们对香港的信心，一些美国养老基金减少了对这座城市市场的投资，包括法律巨头梅雅·布朗律师事务所在内的公司也在采取措施分拆他们的业务。

“过去，香港一直是中国与其他西方国家的桥梁，”香港浸会大学副教授麦冠明说。“然而，从西方的角度来看，一些公司可能会因为政治问题而对搬到香港持负面看法，看起来他们不建议与中国做生意。”

2019年的抗议活动和随后习政府的镇压导致房地产市场开始出现问题，随后又紧随混乱的新冠政策。摄影师：安东尼·关/盖蒂图片社亚太主岛的房价已经从2019年的高点下跌了约29%。自第四季度以来，未售出的住宅接近二十年来的最高水平。长实地产和恒基兆业等大型开发商正在为即将上市的新项目降价。与此同时，陷入困境的中国公司正在以大幅折扣的价格在香港抛售他们的房产。

香港开发商股价周二上午下跌。恒基地产下跌高达4.6%，长和集团资产损失2.3%。

豪华房地产市场也受到同等打击。“去年是房地产市场30多年来最糟糕的一年，” Habitat Property Ltd.的高级顾问Alan Li说。“如果卖家想卖房，就需要至少降价20%。”

这与美国等地形成了鲜明对比，那里的房价上涨了4.4%，创下了截至6月2日的四周内的纪录。澳大利亚的房价——受供应短缺推动——也在三月份较上个月上涨，珀斯房价激增2%，根据房地产咨询公司CoreLogic Inc.的数据。

瑞银分析师预计香港住宅价格今年将再下跌5%。

“房价上涨的时代已经结束，”香港大学商学院助理教授Michael B. Wong说。他补充说，这些变化并不一定全是坏事，因为旧体制导致了极端的不平等。

办公市场低迷

根据世邦魏理仕集团的数据，到12月份，香港17%的办公空间将空置。这家商业地产服务公司估计，今年办公室租金可能再下降多达10%。

商业地产价格困境

香港房东难以出售商业地产

来源：国际清算银行

高力国际协理服务主管阮菲娜表示，商业地产交易过去两周内完成，现在可能需要数月时间，需求主要来自内地中国公司，而不是跨国公司。

阮女士说：“我今天大部分时间都在培训经纪人如何吸引新客户，因为现有的租户正在缩减规模。” 她补充说，尽管商业办公市场的过剩可能会在两年内稳定下来，但全球宏观经济和地缘政治问题意味着香港的房地产市场短期内不会恢复到过去的强劲状态。

与商业和住宅房地产经纪人的访谈表明，许多人甚至在一个月内都难以完成一笔交易。 5月份，香港的经纪人数量降至六年来的最低水平。 经纪人们正在进行冷调和动用储蓄支付日常开支。 这个曾经炫耀的行业不再吸引年轻人才。

打破循环

香港政府正试图打破这种下行循环。 除了在二月放松房地产限制外，该市还推出了各种人才计划，以吸引外籍员工回到城市。 它还试图通过会议和音乐会来增加游客。 游客数量已从疫情低点恢复，但仍停留在峰值水平的一半左右。

一些外籍人士愿意以合适的价格购买。中国国民陈安娜是4月份在购物中心里挤在一起的6,000名抽签者之一，她有机会购买一套名为蓝海岸的开发项目的单位。这个项目由李嘉诚的长和地产建造，定价低于成本，每平方英尺约为21,968港元。

在四月初香港蓝海岸开发项目的销售办公室的潜在买家。摄影师：陈朗熙/彭博社“我们预见我们的孩子在这里接受教育，因为毕竟香港与内地相比仍然更国际化，” 陈说。这个四口之家18个月前搬到香港，陈的丈夫在高科技工程领域工作，在香港优质移民计划下获得了签证。

香港财政司司长陈茂波表示，尽管房地产市场正面临短期调整，但随着利率开始下降和中国经济稳定，他对中长期前景持乐观态度。

为了加强香港作为一个贸易中心的地位，中国当局已经推出了一系列措施，如放宽股票交易链接的规定。金融机构仍然赞扬这座城市与中国的联系、代际财富和众多家族办公室。

对于刘来说，在拥有世界上最昂贵城市之一的房产所带来的财务和心理压力，远远超过了长期复苏的前景。

香港的负资产抵押贷款达到20年来的最高水平

超过房产价值的贷款总额上升至1650亿港元

来源：香港金融管理局

她每个月利息损失约1万港元。她还要承担无法进行其他投资的机会成本。她指出，随着香港经济波动，定期存款的受欢迎程度大增，一些银行的定期存款利率可达4%。

“将房产作为投资组合中的一种赌注并不明智，”刘说道。“还有更明智的投资选择。”

今年夏天，无数银行家和金融家将前往汉普顿或在欧洲度假。而少数人几乎每个周末都会旅行——打橄榄球。

巴克莱银行的26岁投资银行副总裁杰克·卡拉维（Jake Carraway）是首个在职业橄榄球联赛中担任中场球员的金融界人士之一。卡拉维在乔治敦大学读书期间曾是橄榄球运动员，于2021年开始在华尔街工作，现为新兴联赛费城水狗队的中场球员。