香港：尽管房价下跌，尚悅豪宅仍然上市 - 彭博社

香港的一个斯坦利。新的开发项目在右侧，已有20年历史的瑞嘉湾在左侧。

摄影师：安东尼·关/彭博社在一个俯瞰海洋的香港豪华开发项目中，迷人的景色并不是每个早晨迎接居民的唯一事物。士兵们高唱中国国歌的声音也飘荡到斯坦利，那里靠近受欢迎的远足小径以及一个中国军事基地。

位于香港岛南区的这个项目正在向已经饱和的市场提供82套住宅，三年的低迷导致销售价格大幅折扣。根据开发商K&K地产控股的说法，到目前为止已售出12套，包括一套面积为3,300平方英尺的房子，售价为1.46亿港元（约合1900万美元）。

新豪宅的卖家必须应对来自困境富豪及其债权人的竞争。本地房地产投资者何尚彭的家族出售了四栋位于山顶的豪宅，售价为11亿港元，约为其高峰期价格的一半。今年5月，一栋被查封的房子，原属于中国恒大集团的董事长——他直到最近还是世界上最富有的人之一——以低于其估计价值47%的价格成交。

香港豪宅价格下跌有很多原因。与美国货币政策挂钩的利率仍然处于高位。国内经济和中国经济都很疲软。习近平主席的政治和企业打压使许多潜在买家陷入困境，使奢华的房产购买变得不那么吸引人。承诺用房产抵押贷款的富裕家庭被迫进行火售，以满足债权人的要求，因为房产价值下跌。

更直白地说，推动香港资产价格在2021年达到天文数字的疯狂已不复存在，几乎没有人预计需求会回升。

一个单位的客厅，位于One Stanley。摄影师：Anthony Kwan/Bloomberg这样的环境意味着房地产开发商在新项目推出和收回资本方面面临不确定的挑战。

根据开发商的说法，One Stanley的单位售价在每平方英尺HK$29,446至HK$44,200之间。该项目的第二阶段将于九月底开始，包括11栋海滨别墅。

K&K Property表示，内地买家已重返香港，富裕人士对房地产市场更加乐观。该公司在电子邮件评论中表示，约30%的买家是内地人士，并补充说预计今年豪华市场将优于大众市场。

与现在推出的其他开发项目一样，One Stanley是在一个不同的时代构思的。K&K地产在2016年以28亿港元的价格从政府手中购买了该地块，击败了其他11个竞标者。然而，即便在那时，对未来需求仍然持谨慎态度。根据《南华早报》的报道，价格比测量师的估算低了27%。

该项目位于赤柱的一个半岛上，夹在大约140个20年历史的Regalia Bay 开发项目和一个人民解放军基地的入口之间。One Stanley的一些石灰岩外立面的物业是复式住宅，配有屋顶或花园，而一些则是独立的房屋，设有游泳池和私人电梯。会所内设有水疗中心、按摩室和高尔夫模拟器。

复式住宅配有屋顶或花园。摄影师：Anthony Kwan/Bloomberg从这样一个俯瞰平静海面的视角，很容易忘记影响香港房地产的动荡。然而，这种困扰在数据中显而易见。房价从2021年的高点暴跌28%，降至近八年来的低点，供应激增，股票投资者纷纷撤离，销售额也在下降。

开发商正在加快销售以管理流动性并获取尽可能的价值。本周，一组房地产公司将九龙的 问题启德地区的一些公寓价格削减了近40%，当地媒体 报道。在五月，长江实业控股有限公司 折扣了一些房屋的价格，降幅达到三分之一。

新物业的涌入预计不会很快减缓，这意味着削减价格和提升销售的压力将持续存在。预计在未来三到四年内，将有多达109,000套新公寓进入市场，根据该市的住房局。

房地产公司的压力正在加剧。新世界发展有限公司，作为该市最大的开发商之一，警告上周将发布高达200亿港元的全年亏损，这是二十年来的首次。

单位中的一间卧室，从左上角顺时针方向，屋顶餐饮、会所的室内游泳池、高尔夫模拟器。摄影师：安东尼·关/彭博社该市开发商的股票——由香港的巨头控制——随着投资者悲观情绪的加剧而暴跌，反映出大陆中国房地产公司的崩溃。新世界周一跌至至少自1986年以来的最低水平。由亿万富翁李嘉诚控制的长江实业，交易接近历史低点，而新鸿基地产有限公司的股票在7月创下自2009年以来的最低水平。

当局在这个有着长期繁荣与萧条历史的城市中，几乎没有稳定房地产市场的武器。政府在2月份取消了长达十年的房地产购买限制，短暂引发了一阵交易热潮，但根据官方数据，房屋销售随后又恢复下滑，连续四个月下降。

此外，由于与美元的货币挂钩，该市在基准利率方面被迫跟随美国联邦储备委员会的决定。

预计美联储的降息可能有助于提振市场情绪，艾伦表示。一些客户“感觉我们已经接近底部”，她说。

其他人对反转的到来持怀疑态度。花旗集团预计价格将继续下跌，并记录全年下降10%，因为开发商继续以竞争性价格推出新项目以清理库存。

根据花旗集团7月的报告，银行可能也不愿意立即降低抵押贷款利率，因为他们在权衡由于更高的贷款价值比和房价下跌带来的信用风险。

会所的跳水池。摄影师：安东尼·关/彭博社不仅仅是房地产开发商和业主在这场无情的衰退中受到伤害。

自英国殖民地的早期以来，土地销售一直是政府财政的重要资金来源，使官员能够维持一个吸引人的低税环境。例如，该市对商品和服务或资本利得没有征税，而大多数人口的所得税上限为15%。

这一模式现在面临危险。在刚刚结束的财政年度，政府的土地总收入骤降至196亿港元，比2023-24年度的官方预算估算低77%，而且仅为在房地产狂热高峰期所达到的1648亿港元的一小部分。这引发了人们的担忧，政府将需要从其他地方寻找收入，包括可能提高税收。这种举措可能会在经济已经承压的情况下损害城市的竞争力。

结构性因素也在影响房地产市场。香港在2019年亲民主抗议活动后对异议的打压，促使特别是年轻公民的外流，许多人前往前殖民国英国。在最新的人口普查中，截至2024年中，20至29岁居民的数量从2018年中期的920,500人下降了23%，降至710,100人。2023年的出生人数比五年前下降了近40%。

石灰石外墙的房屋面朝大海。摄影师：安东尼·关/彭博社房地产低迷是影响香港的更广泛经济下滑的一部分。零售销售低于疫情前水平，商店关闭现象普遍。位于海湾对面的斯坦利海滨村庄也未能幸免于日益蔓延的疲软。由于游客减少，许多著名商品市场的商店已关闭。 穆雷大厦的宏伟殖民建筑在今年早些时候最后一家餐厅撤出后变得空荡荡的。占据海滨三层场地的比萨快递上个月告别。

斯坦利拥有海滩环绕的海湾，背靠陡峭的山脉，历史悠久。中文称为赤柱，英国人在1840年代将这个渔村以当时的殖民秘书斯坦利勋爵命名，并在此建立了一个军事基地，直到1997年设施移交给中国军方。

1941年日本入侵后，该地区成为激烈战斗的场所，攻击和撤退的部队在此展开激烈交战，英国人进行了最后的抵抗。附近的监狱和一所学校在战败后被用来关押外籍人士。在村庄里，有一个仍由英联邦战争墓地委员会管理的军事公墓，其中包含战争中士兵的遗骸，包括许多在斯坦利战斗中阵亡的士兵，以及那些在监禁中去世的士兵。

这所最高安全级别的监狱仍然是香港最大的监狱之一。囚犯包括前媒体大亨黎智英，他正在根据该市的国家安全法接受审判。

尽管最近面临挑战，赤柱在香港占据着特殊的位置，因其相对的孤立、殖民建筑遗迹、艺术气息的海滨小镇氛围和较慢的生活节奏。最新的奢侈开发项目考验着在这个正在出售的城市中，这种独特魅力的持久性。