欧洲天然气交易商因供应担忧加剧而急于购买保护 - 彭博社

Shawna Kwan, Jinshan Hong

2024-08-13

羊在荷兰穆伊登的天然气发电厂附近吃草。

摄影师：彼得·博尔/彭博社香港的房地产萧条正在扼杀这个金融中心最重要的政府收入来源之一。

几十年来，香港政府通过将土地拍卖给资金充裕的开发商获得巨额收入，随着价格飙升。这帮助香港维持了低税制，这对其商业中心地位至关重要。这种安排在很大程度上是有效的——直到最近。

一场长期的房地产低迷现在正在破坏这一模式。过去几年，房价下跌和办公楼空置率上升导致开发商要么停止竞标土地，要么在公共招标中提供异常低的地价。市场仍然低迷的一个迹象是，香港房价指数在七月份降至近八年来的最低点。

阅读更多：
香港的身份危机导致2700亿美元的房地产损失
香港的劳动力人数降幅创近40年来最大
2023年香港GDP增长令人失望，复苏缓慢
香港最严重的办公楼低迷挤压房地产基金

香港政府在2023-2024财政年度的土地收入是自全球金融危机以来的最低水平，预计需求不会恢复到房地产行业鼎盛时期的水平。这一明显的放缓给香港带来了压力，迫使其增加来自其他来源的收入。该市承诺建设一个大型科技中心，并有其他昂贵的项目在筹备中，这可能会耗尽其财政。此外，香港的人口迅速老龄化，这将需要更多的福利服务支出。

在房地产狂潮的高峰期，该市从土地中收集了1648亿港元。与房地产相关的总收入贡献了当年香港政府收入的近三分之一——这是自1989年以来的最高纪录——根据香港城市大学的经济学教授梁家辉和其他学者的分析。

在刚刚结束的财政年度，政府的土地总收入降至仅196亿港元。这比2023-24官方预算估算低77%。在截至2025年3月31日的当前财政年度，政府预计土地总收入为330亿港元。

土地销售减弱对香港的影响

该市政府的五大主要收入来源

来源：财政服务及库务局

注：财政年度从4月1日到3月31日

梁先生表示，香港房地产低迷和人口下降是经济深层次问题的迹象。随着越来越多的人移民海外、选择在邻近的深圳生活，或因预期房产价值下跌而停止投资，住房需求正在下降。

城市依赖土地销售获取收入的时代已经过去，“如果政府不考虑支出并继续这样下去，我们将面临更大的问题，”他补充道。

香港政府在今年早些时候采取的激进措施，取消购房限制，仅导致了短暂的反弹。销售放缓，新房和二手房的价格持续下跌。

香港的土地收入急剧下降

来源：香港政府

注：HK$10亿=1.28亿美金。数据为截至3月31日的财政年度。2025财年的数据为政府估算。

“由于开发商信心低迷、库存水平高以及高利率环境，预计土地销售市场在2025年和2026年将保持低迷，”测量师汉娜·郑表示。她补充道，城市的开发商面临着降低价格以销售新房的压力，同时还要应对高融资成本和建筑费用。

招标减少

2024年2月在启德地区的建设。摄影师：林逸/彭博社在上一个财政年度，香港政府仅售出三个地块，售价为73亿港元，是自2008-2009年以来的最低水平。位于启德地区的一块地皮——曾是开发商的热门地点——在去年九月以九年来的最低价格售出。该市还经历了创纪录的失败土地招标数量。

截至目前，今年政府已售出一块住宅用地和两块用于电动车充电站的地块，总金额为7.22亿港元。它还未能在七月底售出一块住宅用地，因为仅收到一份未达到保留价格的投标。

大多数售出的地块位于新界

按地点划分的政府土地销售交易数量

来源：彭博社分析的土地署数据

注：数据为截至3月31日的财政年度

前所未有的加深的商业地产下滑正在增加挑战。根据CBRE集团公司的数据，香港的办公楼空置率在上半年达到了历史最高的16.9%，而租金预计在2024年将下降多达10%。

几年前，商业用地曾为政府带来数十亿港元的收入。自2023年3月以来，该市没有推出任何商业土地出售。

财政赤字

香港政府在截至2024年3月的财政年度中出现了约1000亿港元的预算赤字，几乎是之前估计的两倍——主要是由于土地相关收入的显著短缺。

该城市在五年内已经出现了四次赤字，导致财政储备从2019年1月的高峰12000亿港元下降到6月底的6150亿港元。这种模式不寻常，因为香港政府在宪法上有义务努力平衡预算，避免赤字，保持支出在收入限额之内。

香港一直在运行财政赤字

政府在截至3月的财政年度的预算盈余或赤字

来源：金融服务及库务局

注：当前财政年度的数字为官方估计

政府支出只会增加。到2046年，香港超过三分之一的人口将年满65岁，较2021年的21%有所上升。除了可能增加的福利支出外，该市还在建设一个2200亿港元的超级项目，称为北部都会区，该项目将把新界的一部分转变为科技中心。它还计划建造三个大型人工岛，预计将花费5800亿港元。

针对彭博新闻的查询，政府发言人表示，该市正在努力增加收入，并更加重视控制支出增长。这包括限制公务员的规模和审查主要补贴项目——例如为老年人和残疾人提供的公共交通票价折扣。

出售的大部分土地用于建造住宅

香港公共土地销售的溢价，按用户类型划分

来源：彭博社分析的土地署记录

注意：住宅数据包括一些混合用途土地。数据为截至3月31日的财政年度。

可以肯定的是，香港的财政状况仍然优于大多数其他发达经济体。政府估计，未来四年政府债务与城市国内生产总值的比率将在9%到13%之间。相比之下，美国的国债在2023年达到了其GDP的123%。

该市无法轻易提高所得税，因为其简单且低税的制度一直是金融中心吸引企业、外籍人士和外国投资的最大优势之一。今年早些时候，政府将高收入者的税率提高从15%提高到16%，仅影响0.6%的纳税人口。

“如果税率过于复杂，香港的优势就会丧失，”Natixis SA的高级经济学家Gary Ng说。“简单来说，香港很难摆脱土地财政。”

交易员们急于购买对抗飙升的欧洲天然气价格的保护，表明他们预计在供暖季节不到两个月的时间里，供应会出现更多干扰。

与荷兰天然气期权相关的隐含波动率——衡量基础衍生合约成本的指标——在八月份飙升，表明对供应短缺的担忧。根据洲际交易所公司的数据，上周期权交易量比去年同期增长了71%。