对冲基金涌入日本1650亿美元的隐秘房地产交易 - 彭博社

新宿公园大厦，中心，2013年。摄影师：大住智宏/彭博社全球对冲基金和私募股权公司正逐渐向日本公司靠拢，试图解锁多达25万亿日元（1650亿美元）的被低估房地产。

企业资产负债表上隐藏的房地产价值正在成为今年日本一些最大激进活动和并购背后的主题。在最新的举动中，艾略特投资管理公司披露了其在东京燃气公司的5.03%持股，该公司的房地产组合估计价值约为1.5万亿日元——几乎与该公用事业公司的整个市场价值相当，彭博社上周报道。

未实现收益的潜力源于日本公司长期持有办公室、酒店和乡村俱乐部时的会计特性。房地产的价值以账面价值记录，即收购或开发成本减去年度折旧。但近年来，日本的房地产价格飙升，尤其是在大都市地区。这意味着如果房地产被出售，公司可以从账面价值和市场价值之间的差额中记录巨额利润。

这种策略现在正成为投资者的关注焦点，他们继续认为日本公司被低估。这是私募股权交易的推动力，例如对富士软公司的40亿美元收购，以及艾略特、帕利瑟资本和3D投资伙伴的激进股份。

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“几十年来，我们知道房地产价值在日本，但我们从未拥有解锁这一价值的关键——现在我们有了，”高盛集团日本股权首席策略师布鲁斯·柯克说。“这就是令人兴奋的地方——你现在开始看到投资者关注它。”

高盛估计，在250多家主要业务不是房地产的日本公司中，可能至少有25万亿日元的未实现收益。一些最大的持股集中在铁路、建筑和公用事业行业的公司中。

日本未实现房地产收益较大的行业

许多行业持有如果出售将有潜在收益的房地产，总额为25万亿日元

来源：高盛

埃利奥特在东京电力的股份集中在让该公用事业公司 出售 其房地产资产并将资金用于更好用途。该公司拥有 新宿公园大厦，其中设有2003年电影 迷失东京 中的帕克哈雅特酒店。

今年早些时候，收购富士软件的举动吸引了多家私募股权公司竞标，这些公司对该信息技术公司的办公楼组合感兴趣。该过程 culminated in a 罕见的收购争夺战，在KKR & Co.和贝恩资本之间进行。总部位于新加坡的激进投资者3D，已在富士软件中建立了相当大的股份并施压其私有化，在一次演示中表示，该公司的房地产 如果出售 至少可能值1950亿日元，而账面价值为845亿日元。

3D还持有啤酒制造商札幌控股有限公司的18%股份，该公司在2023年从其房地产业务中获得的营业收入与其啤酒销售收入大致相当。10月，由Elliott校友James Smith运营的Palliser揭示了对开发商东京建物株式会社的投资，称其可能价值是当前市值的两倍，并鼓励该公司出售部分房地产资产。

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本周，当地媒体报道与激进投资者村上世彰相关的基金已建立了对日本铁路运营商京成电铁株式会社和京急株式会社的股份。虽然村上的意图尚不清楚，但铁路运输公司在交通枢纽附近拥有宝贵的房地产，并且拥有一些最大的未实现房地产收益。

私募股权公司也表现出更多的兴趣。关于如何理解公司持有的房地产价值的咨询业务有所增加，Shai Greenberg说，他是日本房地产公司仲量联行国际资本的负责人。

“日本公司传统上是资产重型的，”格林伯格说。“遗留资产的市场价值往往与长期折旧的账面价值截然不同，这使得日本房地产成为激进投资者和私募股权基金的蜜罐。”

拥有大量未实现物业收益的日本公司

来源：高盛

注：数据不包括房地产和陆路运输公司

已经有私募股权公司接管资产重型公司并出售其物业的案例。KKR于2023年以6700亿日元收购了日立运输系统，并将其更名为Logisteed，随后 出售了该公司持有的价值1080亿日元的仓库给其自己的房地产资产管理公司KJR管理。根据一份 当地媒体报道，在2020年，贝恩资本以900亿日元收购了昭和航空工业株式会社后，出售了该飞机零部件制造商拥有的一个高尔夫度假村，估计售价为1300亿日元。

一些公司受到公司治理改革的影响，并意识到投资者的关注，也开始转向轻资产战略。 西武控股公司，一家交通和酒店服务提供商，已经出售了滑雪度假村，并正在谈判出售其标志性资产之一， 东京花园露台纪尾町，这可能是一笔约4000亿日元的交易。今年五月，3D出现在其股东名册上。

“我们已经利用多余现金回报股东这一简单的机会，现在我们正在进行更复杂的价值释放，”高盛的柯克说。“未实现的房地产收益角度目前特别有趣。”