降低公寓租金的情况不会持续太久 - 彭博社

Conor Sen

租房还是买房已不再是一个严肃的问题。

摄影师：Spencer Platt/Getty Images North America性和健身对每个人都重要。

摄影师：Rachel Murray 和 Moses Robinson/Getty Images

混乱。

摄影师：David Ramos/Getty Images Europe 上周的消费者价格数据显示，住房通胀逐渐放缓。经济学家们预计，随着官方统计数据慢慢赶上市场租金的趋缓，这种情况将持续一段时间。在你庆祝之前，值得注意的是，房地产投资信托（REITs）的第一季度收益更新，高管们描绘了一个对租户不太乐观的图景。

目前，许多大都市地区的新供应量较高，这对租金造成了一定压力，但公寓房地产投资信托（REITs）——在许多富裕和增长迅速的大都市地区为租赁市场设定了步伐——却出现了一些意外的抵消作用。他们的评论表明，当更温和的住房通胀数据允许美联储考虑降息时，实时租金的增长实际上应该让他们质疑是否降息政策是正确的想法。

Bloomberg观点卢斯博士和理查德·西蒙斯帮助我们逃离道德多数动物福利正在改善，不归功于激进分子禽流感和极端高温是危险的组合匹兹堡海盗队说了一场好球支持公寓需求的最重要的意外动态之一 — 从而支持入住率和租金 — 是人们离开租赁公寓搬进他们购买的房屋数量急剧下降。沿海强国阿瓦隆湾社区公司报告称，由于购房，流失率创下了历史新低的7%，而他们的长期平均水平为16%至17%。埃塞克斯物业信托公司将这一数字定为5%，也是历史新低，而他们的长期平均水平为12%。

对许多人来说，购房很困难

高房价和借贷成本结合在一起，使人们无法进入

来源：全国房地产经纪人协会

注：在100的情况下，一个中等收入家庭有购买中等价格二手房所需的金额，具有传统融资方式；典型的首次购房者可以用10%的首付款购买典型的首套房。

我说这是意外的，因为尽管购房的可负担性已经糟糕了一段时间，但上次这些公司报告盈利时，即在一月底，看起来购房者可能会在2024年得到一些喘息。当时，市场仍在预期美联储将进行相当激进的降息周期，30年期抵押贷款利率已降至约6.6%。自那时以来，对降息的期望已经破灭，抵押贷款利率已上升至7%以上，进一步恶化了住房可负担性。

由于季节性春季房价上涨和较高的贷款利率，根据Redfin Corp的数据，购房者每月承担的月供自一月底以来已经增加了约15%。这种付款冲击使许多潜在买家陷入公寓困境，并使租赁市场没有像预期那样软化。

持续强劲的就业增长是另一个动态，使公寓市场能够应对一些地区（如太阳带的凤凰城和奥斯汀）迎来的大量供应。在2024年的前四个月里，美国每月新增近25万个工作岗位，违背了经济学家对较弱数据的预期。总的来说，就业增长等于公寓需求增长。

沿海市场的供应量远不及预期，影响已经显现。像AvalonBay一样在沿海地区拥有大量资产的Equity Residential Property Trust指出，西雅图和旧金山今年早些时候的表现都比预期好。高管们指出，人工智能对劳动力市场的提振、返办公室的要求以及对地方治理的感知改善导致了对市中心地区更多信心。

尽管疫情年份的疯狂建设意味着新公寓将继续进入一些市场几个季度，但随后可能会出现停顿。AvalonBay计划增加在太阳带市场的投资，表示他们更愿意尝试以折扣购买现有物业，而不是承担建设新物业的成本和风险。拥有大量太阳带资产的Camden Property Trust表示，如果经济状况如预期般持续，他们将在年底和明年初在开发方面变得“更加积极”。按照这个时间表，新单元最早要到2027年才会进入市场。

市场看好租金增长

不可负担的住房市场使租赁需求保持高位

来源：彭博社

由于前景改善而没有明显的发展计划，这可能是为什么上周AvalonBay和Essex的股价达到了自2022年以来的最高水平。自2月底以来，彭博REIT公寓指数上涨了近13%，而标普500指数只上涨了4%。

所有这些都引发了关于联邦储备委员会将如何在9月考虑住房通胀的问题，市场预计这是市场预计首次降息的时间。很可能，至少在今年余下时间内，政策制定者追踪的指数中衡量的住房通胀将继续减速，但根据公寓REIT所说的话，以及一些综合措施，如公寓列表数据等等，实时或市场租金增长将在那时加速，有很大可能会持续到2025年。如果当前市场趋势让联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔相信，住房通胀数据将在今年晚些时候逐渐减缓，那么当官方数据看起来不错但市场信号不佳时，他将如何回应？

对于寻找乐观理由的租户来说，短期内最大的希望是联邦储备委员会无视住房通胀的任何重新加速，无论如何都降息，抵押贷款利率下降，待售市场的可负担性得到改善。这将使更多人退出租赁市场，对入住率和租金施加下行压力。但总的来说，上涨租金的时间表正在提前，我预计在夏末或初秋会有所增长，如果在某些地方还没有发生的话**。**更多来自彭博观点：

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在20世纪80年代，一个以罗纳德·里根和道德多数派为代表的十年中，两位奇特的流行偶像站出来反对保守主义：一个出生于德国的大屠杀幸存者，成为性治疗师，以及一个来自路易斯安那州的超重、不快乐的孩子，将他的个人故事变成了一部VHS健身录像带，传播着令人感觉良好的福音。

上周，世界失去了卢斯·韦斯特海默博士（更为人熟知的是鲁思博士）和理查德·西蒙斯，两人相继去世。这对于那些感到因年龄、体型和性取向而被排斥的人来说是一个合适的结局。在堕胎禁令、反LGBTQ+和DEI法律正在抹去他们所倡导的身体自主权和归属感的进步的时候，他们的去世尤为令人痛心。

虽然我们不能否认他们的白人身份和商业化有助于他们的主流成功——作为脱口秀节目主持人、畅销书作者和热门平台上的嘉宾——但他们颠覆规范的激进和个人化方式是对任何曾感到被边缘化的人的邀请。

在80年代，没有缺乏会引起这种情绪的政策：新右翼引领了保守主义的崛起，反对堕胎、同性恋、《平等权利修正案》和平权法案。

在这一过程中，有着卢斯博士和西蒙斯以积极、幽默和古怪的方式对文化清教主义表示不屑。对观众来说，更重要（也更具市场价值）的是他们并不完美的成长经历。通过这一点，他们传达的信息很简单：我们和你们一样是普通人，有缺点，但看看我们走了多远。

而这一切都奏效了。

西蒙斯创立了一个持续数十年的健身帝国，拥有一档全国性的节目，《理查德·西蒙斯秀》，写书，主导VHS健身和电视购物广告，并创造了“每个人都有让我变得更强大的故事”和“告别肥胖”等口号。他的健身视频不仅有苗条、健美、金发模特——当时被接受的美丽标准。不同形状、大小和种族的身体都得到了代表和庆祝。

但他最伟大的礼物是他过自己所说的。虽然西蒙斯从未讨论过自己的性取向，但他毫不掩饰的艳丽打破了障碍。如果他，一个穿着紧身Dolfin短裤和镶满施华洛世奇水晶的背心的娘娘腔中年男人，能够在男人被期望呈现超级男子气概的时代如此快乐地爱自己，那么我们也可以。

以她自己的方式，鲁思博士也传达了同样的信息。她经常重复说“每个人都应该受到尊重”。她曾经说她最不喜欢的词是“正常”，因为我们不知道什么是正常。

她的生活肯定一点都不平凡。1980年，她开始了她备受欢迎的深夜广播节目《性话题》，那时她已经50多岁了。在广播和书籍中，她谈论亲密关系的方式前所未有。一个女人说出“性”这个词？在她所谓的“黄金年龄”之后说出来？还给出如何享受的建议？这种行为让人大吃一惊，至少可以这么说。

这种勇气延伸到了她为妇女的生殖权利而战的过程中，以及她讨论和对待同性恋的方式，就好像这是许多人生活中的一个正常部分一样。而她在HIV/AIDS流行时期对同性恋社区的排斥更是如此。

鲁思博士认识到人们为什么如此被她吸引。她告诉黛安·索耶在一次采访中说：“我认为这与我不高大、金发和美丽有关，也与我是一位年长女性有关。”

当然。但我会再进一步。她的背景，就像西蒙斯的背景一样，激发了改变自己处境的感觉。如果像身高只有4英尺7英寸的鲁思博士这样的女性，一个自称是“大屠杀孤儿”，能够成长、移民到一个新地方并建立成功的职业，那么普通人又有什么做不到的呢？

她和西蒙斯在外表上过着体现美国梦的生活，而当时对于像他们这样的人来说，甚至认为他们这样想都是愚蠢的。有人甚至可以称他们为原始的影响者。

我倾向于这样认为。在千禧一代和Z世代的眼中，他们早在这个词或概念出现之前就已经在影响人们了。但现在有所不同。

虽然由于社交媒体的普及，我们比以往任何时候都更能接触到公众人物的生活，但卢斯博士和西蒙斯的人类连接方式却不见了。今天的声音喧嚣不再那么清晰和真诚，或者看起来不再那么在乎，就像他们当时那样。

因此，当许多人为他们的去世感到悲痛时，也在为他们创造的一个时代的结束而哀悼，当时公众最需要这个时代。

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关于上周五毁灭性的全球IT系统故障最令人不安的事情之一是，这类毁灭性事件已经变得如此常见。

在过去几年中，类似的故障来自亚马逊公司等公司曾经暂时关闭了全球系统，而这最新问题是由网络安全公司 CrowdStrike Holdings Inc. 的一个失败的软件更新引起的，该公司与大客户微软公司的联系导致了全球范围内的问题 — 包括机场混乱，股票交易所和医院，尽管现在已部署了修复方案。

彭博观点鲁思博士和理查德·西蒙斯帮助我们摆脱道德多数派动物福利正在改善，不归功于激进分子禽流感和极端高温是一个危险的组合匹兹堡海盗队说了一套好话这次的规模是前所未有的。这应该激励微软和其他IT公司做的不仅仅是简单地施加一个创可贴。决策者也可以解决世界对仅有三家云服务提供商过度依赖的问题。在当今的现实中，一个漏洞可以一次性影响数百万人，这并不一定是现状。

亲爱的读者，这里也有一个建议：今天为你的IT人员做点好事。给他们带来甜甜圈、咖啡，如果够晚的话，也可以带点更烈的东西，因为他们将度过一个艰难的周末，解决周五的停机问题变得 是一个缓慢、复杂的过程。网络技术人员和工程师们一直在忙着解决蓝屏死机 在全球范围内出现在Windows电脑上的问题，有效地使它们变得无用。这迫使航空公司在白板上写下他们的飞行时间并发放手写 纸质机票；英国的一个电视新闻台被迫停播。

这个故障是由CrowdStrike的Falcon软件更新引起的，具有讽刺意味的是，该软件旨在防止病毒和网络威胁造成的伤害，被描述为 一个“微小、单一、轻量级传感器”。Falcon将微软视为关键客户，并且具有对Windows等操作系统中最基本核心之一的特权访问，即内核。

从理论上讲，这是一个好主意。如果 CrowdStrike 的工具没有这种访问权限，那么任何恶意黑客一旦获得 root 访问权限就可以简单地停用 CrowdStrike 的反病毒软件并肆意妄为。

但现在显而易见，拥有这种特权访问权限的另一面是，如果 CrowdStrike 本身出现错误。这就是为什么责任不应该只归咎于 CrowdStrike（其股价在周五早上已下跌超过 20%），而且也应该归咎于微软，因为微软可能没有设计出更具弹性的操作系统。令人震惊的是，根据 CrowdStrike 周五的一篇博文，苹果公司和 Linux 的操作系统根本没有受到这个故障的影响。而也没有出现给 Falcon 这样特权访问他们的内核，现在看起来是不明智的。微软没有回应评论请求。

这不是一次网络攻击，但与以往的停机一样，是云计算 IT 过程的拜占庭复杂性的结果。过去十年来，网络安全行业在将自己营销为对各种可怕的威胁行为者的一种有效打击方面做得非常出色，但一个缺点可能是，随着基础设施变得更加复杂，公司可能忽视了基本的 IT 卫生保健。Palo Alto Networks Inc. 首席执行官 Nikesh Arora 在今年早些时候说：“在过去几年里，我们的大多数客户最终在网络安全方面的支出超过了 IT 方面的支出。”

一个技术解决方案可能自然而然地回到“重启”这个古老的技巧。在线市场Adevinta的工程主管Joao Alves在推特上表示，科技行业可能会要求云服务提供商“双重引导操作系统和内核模块升级”。简单来说，这意味着在更新软件时两次重启系统。第一次引导应用更新，第二次确保系统稳定后再完全激活更改。微软在撰写时没有回答有关是否已经采取这样的流程的问题。

但这些只是零碎的解决方案。更大的问题是云计算本身的供应链，以及由此延伸的网络安全服务，这使得太多公司和组织容易受到单一故障点的影响。当只有三家公司 — 微软、亚马逊和Alphabet旗下的谷歌 — 主导云计算市场时，一个小事件就可能产生全球影响。

欧洲立法者在解决这些所谓的超大规模提供商对市场的控制方面走在最前面，他们通过新的数据法案旨在降低切换云服务提供商的成本并改善互操作性。解决市场垄断。

美国立法者也应该加入这场游戏。一个想法可能是强制像医疗保健、金融、交通和能源等关键领域的公司不仅仅使用一个云服务提供商作为他们核心基础设施，这往往是现状。相反，一项新的法规可以强制他们至少使用两家独立的提供商来进行核心运营，或者至少确保没有单一提供商占据其关键IT基础设施的三分之二以上。如果一个提供商发生灾难性故障，另一个可以保持运行。

尽管星期五的停机已经很痛苦，但如果不将其作为一个停止正在迅速成为一场反复噩梦的催化剂，那将是一种浪费。

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