住房负担能力：建造更多豪华住宅 - 彭博社

带花边的梦想。

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准备好或没准备好。

摄影师：理查德·A·布鲁克斯/法新社/盖蒂图片社

普遍认为美国住房市场需要更多住房。也普遍认为可负担性需要改善。但这并不一定意味着我们应该建造更多可负担的住房。

增加住房生产是一个多年的过程，这意味着我们应该考虑2030年市场的样子，而不是现在的样子。到那时，美国的中年千禧一代最大一代将处于其收入潜力的巅峰，寻求奢华的住所或升级，而不是入门级或可负担的住房。理解并迎合这些变化的需求将确保正确的供应，并且或许反直觉地改善整体可负担性。

彭博社观点巴菲特在出售苹果后拥有的2770亿美元现金储备是一个警告奥运拳击手的性别是一个人为制造的争议英国极右翼骚乱预示着痛苦的清算特朗普胜利将意味着过渡混乱起点是认识到主导时间的年龄群体并预测他们的需求。Calculated Risk博客的比尔·麦克布赖德跟踪这些变化。他指出去年，千禧一代中最大的一部分在2010年时处于20岁出头的阶段，那是人们倾向于喜欢公寓生活的时期，而现在他们已经进入30岁，这是人们倾向于购买入门级住房的年龄。

这些千禧一代在本世纪的住宅建筑趋势中未得到充分服务。美国在2000年代中期建造了大量郊区单户住宅，而不是当时刚进入职场并搬到城市的千禧一代所青睐的公寓。2008年的住房崩溃导致了多年的建设不足，随后开发商意识到多户住宅的需求很高，开始争相建设。单户住宅则因次贷危机的记忆仍然鲜活而停滞不前。

现在，入门级和可负担的单户住宅供应短缺，因为十年的生产不足使市场无法满足30岁千禧一代的需求。开发商再次竞相赶上这一需求，房屋面积缩小，建筑商尽力适应高成本、高利率环境下买家的预算。

但当我们考虑长期时，我们应该思考接下来会发生什么。每天大约有10,000名千禧一代年满40岁——Facebook创始人马克·扎克伯格和篮球超级明星勒布朗·詹姆斯今年都将年满40岁。进入高收入40岁的人往往希望拥有比30岁时更好的住房。那么这些40多岁的人会想要什么样的房子呢？这里存在显著的代内不平等，取决于某人在2022年之前是否购买了房屋。根据人口普查局的数据，有1200万个由30岁的人主导的拥有住房的家庭，其中大多数由于过去几年的价格飙升而锁定了显著的房屋净值。这些35岁的房主是历史上最富有的35岁人群。与此同时，数百万千禧一代正在努力攀登这一阶梯，而35岁的租房者正面临四十年来购房的最糟糕时机。

到2030年时，美国人口中最大的两个年龄群体将是35至39岁和40至44岁。住房市场中最紧缺的部分将是高收入千禧一代所需的奢侈和升级住房，他们在2022年之前幸运地购买了入门房。这是现在开始建设的细分市场。当这一幸运群体出售他们从未打算永远居住的房屋时，他们将为目前因缺乏可负担选择而感到沮丧的年轻人释放出入门级库存。

关注可负担住房在今天听起来不错——毕竟，这就是现在的短缺——但这意味着在千禧一代老龄化时又会有错误的住房组合。在那种情况下，高端住宅的价格将飙升，而入门级的价格将停滞不前，困住想要出售和搬家的千禧一代。

正如我的彭博社观点同事马修·伊格莱西亚斯最近指出的，解决可负担性问题的最受欢迎选项在经济上“基本上都是无稽之谈”，包括租金管制、政府的首付补贴、财产税减免和限制机构购买。

如果你在一个供应受限的市场中推动补贴，价格将会相应上涨，你将回到最初的状态。如果你实施租金管制，它将帮助那些从不打算搬家的现有租户，但只会加剧稀缺。

另一方面，我们知道 过滤 在公寓市场上是有效的。在阳光带，最近建造了最多公寓的地方， 老旧B级公寓的租金下跌幅度更大，而新建的高端A级公寓的租金则相对稳定。在待售市场中，情况也可能类似。建造更多奢侈住房是满足未来千禧一代需求的最佳方式，同时也能控制入门级住房的价格。更多来自彭博社观点：

• 让住房更便宜，只需多建一些：马修·伊格莱西亚斯
• 稳定的纽约市租金有效地跟上通货膨胀：贾斯廷·福克斯
• 美联储政策将使住房更贵：康纳·森

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