纽约市稳定的租金随通货膨胀上涨这是好事- 彭博社
Justin Fox
租金指导委员会似乎已经开始努力跟上通货膨胀。
摄影师：Alex Kent/Bloomberg
特斯拉在全国快速充电桩的份额已经从十年前的90%多下降到约60%。
摄影师：Justin Sullivan/Getty Images
纽约市租金指导委员会本周再次投票允许对租金稳定公寓进行涨价。或者说是吗？
该委员会暂时支持一年租约的租金上涨幅度在2%至4.5%之间。该范围的中间值为3.25%。截至3月底的12个月内，纽约-纽瓦克-泽西城大都会地区的通货膨胀率为3.4%。因此，租金增加3.25%名义上相当于略微下降。
这些数字可能会在接下来的几个月内发生变化。去年这个时候，我描述了委员会提议的3.5%中间范围增长为“有史以来第10次连续的实际年度租金下降”，因为当时纽约地区的通货膨胀率为4.6%。到了6月，当租金变化最终确定时，租金涨幅降至3%，但通货膨胀率进一步下降至2.5%。因此，这是十年来的第一次实际增长。
纽约市的稳定租金和通货膨胀
在十年来一直低于通货膨胀的情况下，租金涨幅现在仅仅跟得上
来源：纽约市租金指导委员会；美国劳工统计局
注：租金涨幅适用于包含供暖费在内的公寓，2024年假定涨幅为3.25%。通货膨胀是从六月到六月测量的，除了2024年是从三月到三月。
因此，在近十年低于通货膨胀的租金涨幅之后，租金指导委员会似乎已经开始试图跟上通货膨胀。该委员会由市长任命，尽管任期错开，因此这是由于比尔·德布拉西奥的离任和埃里克·亚当斯的到任而带来的政策变化。但要抵消德布拉西奥租金指导委员会对租金涨幅的厌恶所带来的累积影响，需要比我们迄今所见到的变化大得多。
纽约市最近的租金-通货膨胀背离
自1969年以来的累积百分比增长
来源：纽约市租金指导委员会；美国劳工统计局
注：租金涨幅适用于包含供暖费在内的公寓，2024年假定涨幅为3.25%。通货膨胀是每年六月测量的，除了2024年是每年三月测量的。
我在这里的主要观点只是在讨论租金涨幅时重要考虑基础通货膨胀，我不断惊讶于报道租金指导委员会决定的记者们很少这样做。但还有一个更大的问题，那就是德布拉西奥时期的租户友好政策是否真的对租户友好。
彭博观点哥伦比亚抗议者采取了错误的投资策略拜登、BP和《深水地平线》的高风险续集英国CEO的薪酬是否太低？问错了法国工作时间减少，收入增加它们确实导致已经处于租金稳定公寓中的人的租金涨幅较小；美国人口普查局的2023年纽约市住房和空置调查估计该市有996,600个这样的公寓，占租赁单位的42%和整体住房单位的27%（另外24,020个单位受旧租金管制制度管制）。这个数字比2021年的1,006,000少，比德布拉西奥上任时的1,030,000少，现在获得租金稳定租约可能需要支付超过一年租金的经纪费。租金管制可以使现有租户的住房更加负担得起，但并不会创造更多负担得起的住房。事实上，它可能会减少供应。
由于多年来低于通货膨胀的租金涨幅，以及2019年结束了在租户离开时取消高租金公寓资格的做法并限制房东对翻新收费的州法律，拥有纽约市的租金稳定公寓最近变得不那么具有财务吸引力 —— 2021年2月的彭博新闻调查估计2019年的变化摧毁了750亿美元的房地产价值。通过将一种更宽松的租金管制延伸到该市的大多数市场租金单位，上个月批准的州预算很可能会进一步降低租赁物业的价值，从而减少私人开发商和房东提供租赁物业的意愿。
我间接地是纽约市的房东（我和妻子是拥有我们大楼和几个租金稳定公寓的合作社协会的股东），所以我在这里并不是一个公正的观察者。多年来，我对限制租金增长可以减轻疏离和排挤造成的破坏，帮助城市留住维持其运转的工人的论点更加同情。但总会有副作用，当你将租金增长控制在通货膨胀率以下 — 或者控制在包含租金稳定公寓的建筑的运营成本增长率以下，纽约市租金指导委员会在截至三月的12个月内估计为3.9% — 负面影响就会增加。
纽约市租金指导委员会的2024年 收入和支出研究 估计，包含租金稳定单位的建筑的净营业收入实际上在2022年增长了10.4%，这是最近可用数据的年份。但这主要是由曼哈顿的增长推动的，那里的包含租金稳定公寓的建筑通常也包含很多市场租金公寓，而市场租金中位数（由米勒·塞缪尔房地产评估师和顾问公司道格拉斯·埃利曼经纪公司估算）在2022年 上涨了16.5%。
与此同时，纽约市包含租金稳定单元的公寓大楼中，运营成本和维护费用超过总收入的比例——“困境建筑”，在租金指导委员会的术语中——在2022年升至9.8%，是十多年来最高的。随着曼哈顿和皇后区在截至3月的12个月内的中位市场租金下降，布鲁克林持平，我猜这个比例现在更高了。如果拥有租金稳定公寓成为赔钱买卖，那么最终你可能会拥有越来越少的租金稳定公寓。
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