豪宅税不会改善住房负担能力 - 彭博社

Matthew Yglesias

有什么不好呢？

摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社

美国房主的野火和洪水风险每年缺乏保险达287亿美元。

摄影师：大卫·麦克纽/盖蒂图片社

慢一点。

摄影师：约翰内斯·西蒙/盖蒂图片社从纯粹的政治角度来看，“豪宅税”是个绝妙的主意。谁会反对呢？只有住在豪宅里的富人。

因此，马萨诸塞州州长莫拉·希利支持豪宅税来为她所在州的更多可负担住房提供资金，这是进步派在洛杉矶和圣菲通过的计划，并且正在全国范围内推广。尽管芝加哥选民在三月拒绝了一项豪宅税提案，但希利的倡导表明这个想法并没有消失。

彭博社观点假装拥抱多样性可能会让你付出代价饮酒与癌症的联系被低估了——尤其是女性跨性别儿童的医疗保健值得更细致的讨论南港暴力事件是基尔·斯塔默的早期考验作为一项使住房更可负担的政策，豪宅税是一个可疑的提议。如果你是一个富裕州或城市的领导者，想要帮助那些在住房成本上挣扎的人，最好是看看那些住房更便宜的地方，问问他们在做什么而你却没有。

一些州比加利福尼亚或马萨诸塞州更实惠，主要是由于需求低。例如，实际上没有很多人想搬到肯塔基州或底特律，因此在这些地方生活和搬迁的成本远低于自由派沿海州。

其他地方，如德克萨斯州和佛罗里达州，需求高，价格也高于低需求州。但虽然加利福尼亚和马萨诸塞州的居住需求主要以高价格的形式表现出来，德克萨斯州和佛罗里达州的居住需求主要以快速的人口增长表现出来。这是因为这些州相对容易建造新住房。大部分住房被称为“城市扩张”——在保守州，通常更容易在城镇边缘建立新的住宅区。但高增长州也在采取政策，使填充开发更容易，例如佛罗里达州的两党合作的本地生活法案或自由派奥斯丁的支持密度的区划改革。

相反，希利提议了一项豪宅税。她可能需要重新考虑。

首先，术语并不完全正确。洛杉矶的法律不是对豪宅征税，而是对房地产交易征税。洛杉矶对价值超过500万美元的交易征收4%的税，对价值超过1000万美元的交易征收5.5%的税。（马萨诸塞州正在考虑降低费用——在0.5%到2%之间，最低限额为100万美元。）正如洛杉矶的经验所示，并非每一笔高价值的房地产交易都涉及“豪宅”。实际上，单户住宅所占的收入不到40%。

这不仅仅是对豪宅的征税

预计洛杉矶“豪宅税”923百万美元的收入中，来自单户住宅销售的部分不到40%

来源：“对ULA措施的分析：洛杉矶市房地产转让税改革的投票措施，”加州大学洛杉矶分校区域政策研究中心，2022年9月

由于这是对交易的税收，而且每年出售房产的人相对较少，因此大多数人不会注意到这项税收。这似乎是试图平衡对更多收入的渴望与人们不喜欢缴纳税款现实的进步派的主要吸引力。

长期经济影响将是什么更难说。从原则上讲，对交易征税应该会降低房产的转售价格，这应该会导致整体房产价值降低。在像马萨诸塞州这样昂贵的州，这听起来并不那么糟糕。然而，较低的价值的问题在于，它们可能会阻碍新建房屋的建设。同样，在一个房产已经非常昂贵且建筑面临监管限制的地方，这并不一定是一个大问题。

然而，对于芝加哥来说——它比沿海城市要实惠得多——这可能是一个严重的缺点。那里的选民担心这个提案是由考虑富裕、昂贵、供应受限的沿海州情况的人提出的，而不是他们的中西部城市。

关于进步议程有多少是为加利福尼亚和阿塞拉走廊优化的，这又是另一个专栏的话题。但希利可以合理地辩称，豪宅税对她的州不会有巨大的负面影响。另一方面，如果它压低了房产价值，这将反映在地方财产税收入的减少上——而不是增加收入，它可能最终会将收入从地方转移到州的财政。

然而，豪宅税绝对不会使马萨诸塞州成为一个负担得起的居住地。湾州有着强大的经济，生物技术、高等教育和金融领域有许多高薪工作。它还幸运地拥有美国最好的公立学校系统之一。波士顿作为一个主要的美国城市，犯罪率异常低。这一切意味着很多人都想搬到马萨诸塞州。

在奥斯丁，激增的需求导致了建筑热潮，然后 由于供应的大幅激增，价格下跌。在马萨诸塞州，在现有的建成区域内建设密集的填充项目极其困难——而且 扩展郊区到绿树成荫的空间也极其困难。使住房更负担得起的方法是改变其中一项或两项。

豪宅税背后的理论是，马萨诸塞州需要一个收入来源来建设补贴项目，而不是释放市场。补贴项目没有错，但 NIMBY法律机制同样阻碍它们，就像它们阻碍市场价项目一样。与此同时，新的市场价项目要么便宜，这样它们直接提供负担得起的住房，要么昂贵，这样它们的居民将为州的税基提供支持——正如我的彭博社观点同事Conor Sen 指出的，它们最终将导致更多的负担得起的住房。

当然，如果马萨诸塞州的居民不想要更多的人和更多的住房，他们就不会喜欢这个计划。但如果他们是这样想的，那么也许他们只是不想让他们的州变得负担得起。

关键是没有必要设计奇特的新税收来解决一个因需求过剩而困扰的州如何使其住房更负担得起的问题。相反，州长和其他民选官员应该看看那些结合高需求和相对负担得起的地区的政策。他们会发现，这些地方所做的就是允许供应扩张。

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卡桑德拉很少有机会在两场灾难中正确。即使是原始的卡桑德拉在预测特洛伊的沦陷后也没有取得显著的胜利。但是，当一位成功预言了一场灾难的先知警告另一场灾难即将来临时，你可能想要倾听。

在金融危机发生的几年之前，David Burt看到了次贷抵押贷款中酝酿的麻烦，并开始押注于一场危机，赢得了自己在迈克尔·刘易斯的The Big Short中的客串以及大量金钱。现在，Burt经营着DeltaTerra Capital，这是一家他创办的研究公司，旨在警告投资者即将到来的住房危机。这场危机将由气候变化引起。

彭博社观点假装拥抱多样性可能会让你付出代价饮酒与癌症的联系被低估——尤其是女性跨性别儿童的医疗保健值得更细致的讨论南港暴力事件是基尔·斯塔默的早期考验在上个月与记者的网络研讨会上，伯特指出，美国房主的野火和洪水风险每年被低估了287亿美元。因此，超过1700万套房屋，代表了近19%的美国房屋总价值，面临着可能导致1.2万亿美元价值损失的风险。

“这不是一种‘全球金融危机’的事件，”伯特说，并指出整个住房市场的价值约为45万亿美元。“但在受到影响的社区，这将感觉像是大萧条。”

伯特的估计实际上可能是保守的。气候风险研究公司第一街基金会去年估计，3900万美国住宅——几乎是全国所有独立住宅的一半——在自然灾害面前保险不足，其中680万依赖于州支持的最后救助保险公司。

问题在于，在美国的许多地方，保险费并未反映气候引发的灾难风险，而这一风险随着地球变暖而增加。根据国家海洋和大气管理局的数据，去年美国创纪录的28场天气灾害造成了10亿美元或更多的损失。今年的情况有望至少与这一纪录持平，目前已有15起此类事件——这一统计尚未包括可能造成300亿美元损失的飓风贝里。

十亿美元灾难正在增加

在美国，造成10亿美元或更多损失的自然灾害变得越来越频繁。2023年创下28起的记录，是长期平均水平的三倍多。

来源：NOAA

注意：已调整通货膨胀。2024年数据截至7月9日。

全球范围内，今年迄今为止自然灾害造成的损失已超过1200亿美元，再保险公司慕尼黑再保险本周估计。只有620亿美元得到了保险覆盖，这一数字比长期平均水平高出70%。大部分损失发生在美国，且大部分由房主承担。

保险公司已在应对这些灾难和覆盖重建及通过慕尼黑再保险等公司购买自身保险的不断上升的成本而提高保费。根据S&P全球市场情报，2023年美国的房主保险保费平均上涨了11%。在过去五年中，保费上涨超过三分之一。在气候变化前线的州，包括加利福尼亚州、佛罗里达州和德克萨斯州，涨幅甚至更高。

但保费仍然不够高，主要是因为几乎没有人希望它们变得更高。房主不喜欢支付过高的保险费，他们往往会惩罚那些让保费上涨过多的政治家。更高的保费也会影响房产价值，威胁到税收收入。结果是市场操控，比如加利福尼亚州的提案103，该提案严格限制保险公司提高保费的幅度。即使保险公司可以随意提高费率，他们也可能会考虑到驱赶客户的后果——尤其是在法律和法规旨在阻止房主因未覆盖损失而起诉保险公司的情况下。

“我们金融和法律系统的每一个部分此刻都专注于维持现状，”哈佛法学院教授苏珊·克劳福德在网络研讨会上说。“我们将很难适应。”

第一街使用一个假设的加州住宅来说明保险费用在某些地方是多么脱离现实。假设我们想象中的加州人在2010年开始支付每年$2,000的房屋保险费。如果每年增加7%——这是州政府允许的绝对最高限额，而且在任何情况下都极不可能——那么到2023年，这个保费将达到$4,820。天哪！然而，这仍然比真正反映假设保险公司所承担风险的价格少$2,900，第一街估计，考虑到气候变化、通货膨胀、再保险和其他费用。

难怪保险公司纷纷逃离加州、佛罗里达和其他高风险地区，让现实中的房主不得不依赖州政府的最后救助保险。这些政策费用高昂且往往不够充分。提供者也面临着持续的破产风险。加州的公平计划在最后一次统计中面临$3110亿的潜在损失，而佛罗里达的公民财产保险公司可能面临$5250亿的损失。联邦国家洪水保险计划是美国最大的洪水保险公司，始终处于亏损状态。如果这些计划失败，谁会为其提供支持？照照镜子吧。

逻辑解决方案是准确定价气候风险，因为NFIP已经开始尝试这样做，通过最终结束对过时洪水地图的依赖。我们将不再补贴在最容易受到混乱天气影响的地区建造和重建房屋。但这样做的结果将是住房市场突然、尴尬的价格发现，巴特的1.2万亿美元损失将成为现实。

我们必须找到一个折中方案，既要阻止在气候变化前线的定居，又要避免经济灾难。但正如那些最终处于加州野火或佛罗里达洪水路径上的房主所证明的，有时灾难发生时你并没有准备好。

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根据这项新研究，饮酒在“可修改”风险因素中排名第三，仅次于肥胖和吸烟。你走进医生办公室时总会被称重，大家都知道吸烟会导致癌症，但每晚喝一两杯葡萄酒呢？不久前，这被认为是健康的——研究人员现在表示，这是由于几项广为宣传的早期研究中的系统性错误。