利率上涨对英国房价产生持久影响 - 彭博社

你贫困、备受困扰的当地房地产经纪人，好时光是否即将到来？

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日我都会关注市场和经济中最重要的新闻，并解释这一切对你的金钱意味着什么。*

房价仍可能出现大幅“实际”下跌

***一个快速的节目提示：***我明天和周一休息，周二回来。在此期间，您可以通过收听最新的《In the City podcast》找出为什么英国的银行监管机构至少有一个崇拜者。在最新的In the City podcast中。

高档房地产集团Savills Plc今天早上发布了收益报告，正如我的同事们在Markets Today博客上所指出的。它的探索乐观态度——“大多数市场似乎已经度过了最不确定的时刻”——反映在RICS（特许测量师协会）最新调查中。

根据RICS的说法，市场正在从2023年的困难年份中复苏，而大多数在调查中被引用的评论者指出的主要原因是因为利率被认为已经达到峰值。

让我们查看图表，看看这对房价意味着什么。如果房地产经纪人和测量师是对的（白线）——一个快速查看图表表明他们有一个令人惊讶的良好记录——那么我们应该看到房价（蓝灰色条）在本季度反弹。

我们本周早些时候讨论过这个。尽管人们谈论了实际供需情况，但事实是房价对利率变动非常敏感。也许房屋太少，你不会听到我反对规划改革。

然而，利率决定了可用于购买房屋的资金数量。如果利率上升，可用于投入到任何特定房产的资金数量就会减少。这就是为什么去年房价下跌，即使在名义上也是如此，而在实际上（考虑通货膨胀后）下跌更多。

当然，问题是现在怎么办？

房价可能还会进一步下跌

你问这个问题真有趣。昨天在X/Twitter上，我的注意力被一项来自瑞士国家银行三位研究人员的房价和利率新研究吸引。

Matthias Burgert、Johannes Eugster和Victoria Otten回顾了过去40年29个经合组织国家的经验。也许你不会感到惊讶，他们发现当利率上升时，房价往往会下跌。更详细地了解整个项目的一部分是，他们还研究了经济中的初始条件如何影响结果。

他们发现，当利率从低水平开始上涨时，房价受到的冲击更大；经济衰退使一切变得更糟；当信贷条件已经紧缩时，伤害更大；最后，“先前的房价繁荣会在一开始减缓价格反应，但在中期放大价格反应。”

如果你认为这可能解释了当前周期的很多情况，那么我同意。幸运的是，研究人员应用了他们的发现，这样我们就不必自己去做。

他们以2022年初的平均经合组织国家经济状况为基准。也就是说：利率极低；信贷条件既不宽松也不紧缩；经济没有陷入衰退；房价持续增长。这基本上反映了当时英国的状况。

研究人员表示，这些条件“有助于减缓短期内房价的反应，但在中期放大了其影响。”假设利率在不久的将来不会有太大变化，“我们的模型预测到2027年间会出现12%至28%的实际房价下降。”

缓慢但较大的调整

团队非常强调他们并没有对房价做出预测（请记住，这不是特定于英国的）。“然而，分析强调，过去房价对货币紧缩的反应往往是缓慢但较大的，特别是当最初的周期条件类似于2022年时。”

这是否意味着在不久的将来我们将看到首次购房者和其他更普遍对于房价高得令人无法承受而感到沮丧的人一直渴望的崩盘？

我是说，也许吧。但请记住那个棘手的词“真实”。考虑通货膨胀，房价已经从2022年的峰值下降了相当大的一部分。要在2022年峰值和2027年底之间实现20%左右的下跌，你只需要房价继续落后于更广泛的价格变化 —— 而这正是它们目前仍在做的事情。

换句话说，到2027年底，房价可能会更高，但已经足够落后于通货膨胀，以满足实质性实际下跌的标准。

这是房价在全面经济范围内变得更加负担得起的最不痛苦的方式，尽管我可以理解为什么这可能会让那些感觉被排斥在市场之外的人感到恼火。这并不能太大安慰，但这里有来自澳大利亚的提醒，英国远非唯一一国正在努力解决这个问题。

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我今早读到的内容

• 不要忘记阅读Merryn最新文章，讲述英国ISA可能是一种前兆，用于更具侵略性的措施来配置你的资本。
• 大牌消费品牌将不得不想出一些聪明主意，以从自有品牌商品中赢回因通货膨胀而受到伤害的客户，Andrea Felsted说。
• 我们需要更少担心工作过劳，而更多担心工作不够，阿德里安·伍德里奇说。
• 黄金的悄然牛市让所有人感到困惑，但有完全合理的原因让它继续走高，马库斯·阿什沃斯说。。

嗯嗯… 闪亮的实物比特币。摄影师：加利特·罗丹/彭博社### 午间市场

观察更广泛的市场 — 富时100指数在7760点左右持平。富时250指数上涨0.3%，接近19620点。黄金下跌约0.3%，不到2170美元一盎司，原油（以布伦特原油计）上涨0.8%，至每桶84.70美元。比特币交易下跌0.2%，至73000美元，而以太坊下跌0.7%，至3960美元。英镑对美元上涨0.1%，至1.28美元，对欧元下跌约0.2%，至1.17欧元。

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每日名言

“我本来希望有一些措施帮助人们购房，但除非你绝对确信房价已经回升，否则很难做到这一点，因为否则你就是在鼓励人们购房，而房价有可能下跌，导致他们陷入负资产。”

杰里米·亨特

英国财政大臣

亨特最近的预算中决定不进一步提高住房需求是个好消息，尽管认为房价一定会上涨的想法与臭名昭著的“金钱精炼”口号相悖： “没有人有水晶球。”### 给…更好的女性保健定个数字

• 54% 根据慈善机构英国癌症研究中心的数据，1993年至2018年子宫颈癌死亡率下降了54%，这一变化得益于筛查和 人乳头瘤病毒（HPV）疫苗接种。

在你离开之前…

*我们生活在一个政治和政治干预对市场影响远比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更为重要的世界。因此，请务必阅读我的同事阿莱格拉·斯特拉顿的每日新闻简报，《The Readout》，以便跟上时事。*周五要关注的主要新闻包括：

• 在经济新闻中，我们将获得最新的 美国消费者信心 月度快照。
• 在公司新闻中，房地产开发商 伯克利集团 将发布最新消息。

订阅我们的新闻简报*《The Brink》，报道企业破产、负债困境和扭转局面的故事，每周二和周五发布。*

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