高利率正在压垮全球房地产市场-彭博社

悉尼，澳大利亚的一处房产拍卖。

摄影师：Brent Lewin/Bloomberg去年央行迅速提高利率后，全球房地产市场掀起了一股震撼，如今已经变成了一个冷酷的新现实：支撑数百万人财富的房地产繁荣已经结束。

全球各地的市场陷入了急剧上升的借贷成本和房屋短缺的夹缝中，这使得许多地区的住房更加难以负担，同时，面临贷款利率调整的房主也面临着日益加剧的财务压力。

以30年按揭为主的美国市场 实际上已经冻结，因为利率低的房主不愿出售，而买家则受到挤压。在长期繁荣的 新西兰和 加拿大，房价对于购房者来说并没有大幅下降，而那些以最高价格购房的人现在正面临着更高的贷款支付压力。从英国到韩国， 地主的困境正在加剧。而在许多地方，更高的利率只会让建房变得更加困难。

在每个国家，情况可能有所不同，但所有这些情况都可能对全球经济构成拖累，因为人们不论是租房还是买房，都要花费更多的收入在住房上。随着购房者越来越多地被排斥在外，房屋所有权作为通往中产阶级安全的途径 —— 这是世界各地几代人个人财务的基石 —— 突然变得更加困难。长期持有房屋的赢家们已经从飙升的房价中获得了资产，或者根本没有抵押贷款，使他们能够将现金投入收益更高的投资。

“独栋住宅的黄金时代已经过去了，”穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪说道。“如果你是在金融危机之后购买的，你在世界大部分地区的房产中建立了大量资产，但未来10年将更加艰难。”

赞迪预计，目前约为7.4%的美国30年抵押贷款利率，在未来十年将平均约为5.5%，而2021年初的最低利率为2.65%。他表示，大多数其他发达国家也将出现类似的增长，即使具体水平有所不同。

全球抵押贷款利率飙升

在许多地方，房屋贷款成本已经翻了一番以上

来源：彭博社

注：当前利率为最新可获得的利率，截至这些月份：6月（中国，澳大利亚）；8月（香港）；9月（韩国）；10月（英国，新西兰）；11月（加拿大，美国）

仍有许多未知因素。中东地区战争的加剧以及中国持续的经济困境 —— 正在应对其高度负债的开发商所引发的一系列房地产危机 —— 可能会导致更广泛的全球经济衰退，从而减少住房需求并大幅推低房价，引发更严重的金融动荡。而在房地产方面，商业地产对经济的担忧也在加剧。

但即使通货膨胀降温，许多国家的加息行动也在放缓，消费者开始接受这样一个观念：借款成本可能永远不会像自金融危机以来的15年那样低。当利率突然上涨，面临更高还款的人们以为他们可以勉强度日，或者以后再进行按揭再融资，那是一回事。但当更高的成本拖延多年时，情况就不同了。

加利福尼亚州萨克拉门托正在建设中的住宅。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg### ‘冰川时期’

在美国，低库存、价格上涨和一代人以来最高的抵押贷款利率的交汇，导致了二手房销售量跌至2010年以来的最低水平，根据全国房地产经纪人协会的数据。该协会周二报告称，10月份的签约成交量较上月下降了4.1%，是近一年来的最大跌幅。

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现在的市场是40年来最不可负担的，根据洲际交易所公司的数据，购买一栋典型住宅需要约40%的家庭收入。

最严重的影响可能还在后面：在上个月的一份报告中，高盛集团的经济学家表示，持续较高的抵押贷款利率将在2024年产生最显著的影响。他们估计，交易量将跌至上世纪90年代初以来的最低水平。

“在某些方面，我们正处于这个冰川时期的早期阶段，而且不太可能很快解冻，”宾夏明·凯斯（Benjamin Keys）说，他是宾夕法尼亚大学沃顿商学院的教授。“这种怪异可能会持续很长时间。”

大多数美国房主已经锁定了低利率借贷成本

抵押贷款持有者没有太大动力搬家并承担更高的利率

来源：洲际交易所公司（Intercontinental Exchange Inc.）

注：利率表示范围的底部（例如，2.000% = [2.000%-2.124%]）。数据截至九月底的有效抵押贷款。

这将产生连锁效应。工作的流动性可能会受到限制，家庭成员和朋友可能更经常被迫住在一起，而随着老年人在原地老化，本来可以被年轻家庭购买的房屋可能会被搁置在市场之外。与此同时，房主们手中拥有接近创纪录的资产净值，绝大多数人不受利率上涨的影响，否则可能会迫使销售或导致被迫执行，从而给购房者进入市场创造机会。

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“事情可能会变得更加负担得起，但肯定不会达到人们所希望的程度，”彭博经济学的经济学家尼拉吉·沙阿（Niraj Shah）说道，他还提到全球房地产市场。“这将是双方都会面临的挑战。”

他预测发达经济体的价格将会“缓慢泄气”，而不是崩盘，称经济放缓不太可能导致严重的失业，从而引起严重的住房困境。但受到高利率压力的房主可能不得不在其他领域削减开支以跟上他们的抵押贷款支付，沙阿说。

“你让人们感到痛苦，但并没有导致销售疲软，”他说。

新西兰惠灵顿的住宅。摄影师：Mark Coote/Bloomberg### 紧守每一分钱

最极端的情况之一出现在南太平洋国家新西兰，这个国家曾经是全球最大的疫情房地产繁荣之一，仅2021年房价就上涨了近30%。根据新西兰储备银行的数据，当年约有25%的抵押贷款是新贷款，其中五分之一是首次购房者。

该国的抵押贷款利率通常固定不到三年，这意味着自2021年10月以来，央行累计加息525个基点，导致房屋贷款支付大幅上涨。新西兰储备银行表示，今年已有约一半的未偿还抵押贷款得到了再融资。该机构估计，借款人用于支付利息的可支配收入比例将从2021年的9%的低点上升至2024年中期的约20%。

房屋支付占新西兰家庭预算的比例增加

按揭家庭可支配收入的平均利息支付成本比例

数据来源：新西兰统计局、新西兰储备银行收入调查、新西兰储备银行估计

这让像亚伦·鲁宾（Aaron Rubin）这样的人的预算受到了挤压，他在2021年贷款100万新西兰元（60.3万美元）购买了一栋价值120万新西兰元的四卧室房屋。八年前从美国搬到新西兰后，他和妻子杰西卡（Jessica）认为在海滨城市纳尔逊购房是为了给两个年幼的孩子提供稳定的生活。

起初，这对夫妇每月在房贷上花费约新西兰元4,000。再融资后，现在增加到约新西兰元6,400。

“我们再也负担不起去美国看望我们的家人了，我们真的在紧紧盯着每一分钱的流入和流出，”46岁的软件工程师鲁宾说道。“这既耗时又压力重重，改变了我们的生活方式。”

他认为自己很幸运 —— 他的财务状况并不是很糟糕，这对夫妇有能力继续支付他们的抵押贷款。他看到许多新西兰人面临更大的压力。

新西兰澳新银行奥克兰首席经济学家沙龙·佐尔纳表示，对许多家庭来说，挽救的希望在于强劲的工资和就业增长，这使得困境得以最小化。

“一旦你将其通货膨胀调整为家庭收入增长，债务实际上比2007年要低得多，”她说。“但当然，平均数掩盖了无数个故事，肯定有一些人处境艰难。”

蒙特利尔正在建设中的住宅楼。摄影师：格雷厄姆·休斯/彭博社### 投资者撤退

过去十年的全球房地产繁荣使得房地产成为新西兰、澳大利亚，尤其是加拿大等国家迅速致富的途径，成千上万的人成为业余投资者。到2020年，拥有多套房产的人在加拿大三个人口最多的省份中，安大略省和不列颠哥伦比亚省的住房存量几乎占到三分之一。

但更高的利率和债券收益意味着数学关系突然发生了变化。根据加拿大蒙特利尔银行的一项研究，拥有加拿大最大城市多伦多的一套公寓，现在在扣除抵押贷款成本和其他费用后，只能获得3.9%的收益，低于投资加拿大政府国债所获得的5%收益。

“我不明白你怎么能复制过去20年的情况，” 撰写该报告的蒙特利尔银行经济学家罗伯特·卡夫奇克说道。“你将会有一整代投资者学到一个非常艰难的教训。”

多伦多公寓的收益优势已经消失

房地产与其他投资相比失去了吸引力

来源：蒙特利尔银行经济学

*收益是指资产相对于其当前价格所提供的收入

更高的借贷成本已经使一些投资性质的房产陷入负现金流，迫使业主出售，同时也抑制了新购买的兴趣。这可能对只是想找个地方住的普通人造成麻烦。

在过去十年中，购买预售单元的投资者已经成为开发商的主要融资来源， 他们的撤退已经导致了在多伦多等城市数千套计划中的单元的延迟或取消。加拿大已经供不应求的市场是房价对更高利率表现出惊人的韧性的一个原因，而建筑预期的放缓可能会加剧供应短缺。

类似的情况也在欧洲上演，那里更高的利率和飙升的建筑成本威胁加剧供应紧张。在德国，上半年新建许可证下降了超过27%，而在法国，截至7月，下降了28%。瑞典遭遇自上世纪90年代危机以来最严重的衰退，建筑速度不到需求的三分之一，威胁进一步测试负担能力的极限。

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甚至还没有考虑到普遍飙升的消费品价格所带来的压力。在面临一代人中最高生活成本增长的英国，据金融和养老金服务机构今年的一项调查显示，将近两百万人不得不使用“先买后付”信用来支付食品、账单和其他必需品。据估计，今年有一百多万业主将重新贷款，而利率水平将大幅上升，这种压力只会变得更糟。

英国吉尔福德的住宅。摄影师：Jason Alden/Bloomberg毕马威(KPMG)今年9月发布的一份报告显示，将近四分之一的英国抵押贷款持有者考虑出售并搬到更便宜的房产，因为融资成本激增，而逾期还款的抵押贷款现在占未偿还房屋贷款价值的1%以上。对于经常拥有浮动利率抵押贷款的房东来说，情况可能更糟，这直接转化为对租户的压力。

伦敦房东凯伦·格雷戈里(Karen Gregory)不得不在她的抵押贷款支付额翻了三倍多后出售她的建筑物，这让她不得不考虑驱逐一对即将迎接新生儿的年轻夫妇。他们在她的交易之前找到了新家，但这种情况让她感到心烦。

“房东们已经受够了利率上涨，”格雷戈里说。

亚洲动荡

在亚洲，韩国正在应对自己的房东危机。该国的家庭债务与国内生产总值之比居全球发达国家之首，达到157%，如果将大约8000亿美元计入“jeonse”——这是该国独有的租赁系统。

根据这一系统，房东会在租赁期开始时收取一笔名为jeonse的押金，该押金通常相当于房产价值的一半，租赁期一般为两到四年。当利率上升时，jeonse就变得不如支付月租金划算，房东从租客那里得到的押金也会减少。由于业主通常会用新的押金来偿还旧的押金，当租约到期时，他们会更难履行自己的义务。

预计jeonse房东的违约风险将持续到2024年，因为即将到期的合同是在房价和押金创下历史新高时签订的。

韩国金浦新建的住宅公寓楼。摄影师：SeongJoon Cho/Bloomberg与此同时，香港受到中国经济放缓、人口外流和利率上升的影响，曾经势不可挡的房价涨势已经停滞。由于港元与美元挂钩，该市的货币政策通常与美国同步。这导致自2022年初以来，抵押贷款利率翻了一番。香港这个以高房价著称的地区的二手房价格已跌至六年来的最低点，开发商纷纷提供深度折扣，政府也在削减额外印花税以振兴这一中心。

除非利率开始下降，否则香港房地产市场将继续受到影响。在过去的十年中，该市的房价飙升如此之快，以至于许多人仍无法负担得起，这意味着最近房价下跌并不能抵消更高的借贷成本 — 这与世界许多地方出现的情况相同。

彭博经济学的沙阿表示：“过去二十年，房地产市场真的狂欢了，这仅仅是因为你们有创纪录的低利率和供应不足推动了房价，” “未来十年必须是大幅度调整的十年。”