7%的抵押贷款利率给美国购房者增加了新的房地产市场挑战 - 彭博社

Prashant Gopal

2023-08-29

对于一代习惯于极低借贷成本的购房者来说，抵押贷款利率飙升至6%已经够震惊了。但本月超过7%的飙升为美国房地产市场增添了全新的不确定性。

交易进一步降温，购房贷款申请上周下降至近三十年来的最低水平。许多买家现在正在锁定利率，害怕等待并冒险被下一波上涨所困扰。而紧缺的库存正在带来房地产市场衰退时通常发生的相反情况：即使销售下降，价格也在上涨。

所有这些加在一起导致了一个持续冻结的局面，让买家、卖家和抵押贷款行业在秋季陷入一种悬而未决的状态，而秋季通常是从夏季低迷中恢复的交易时期。购房者只能争夺他们能买到的任何东西的残余部分，而随着交易员试图评估美联储的下一步举措，与国债收益率一起上升的抵押贷款成本正在颠覆借款人的负担能力计算。

“我非常担心，现在我们的利率坚实地达到7%以上，这可能会对市场产生更大的冷却效应，”佛罗里达大西洋大学的房地产教授肯·H·约翰逊说。“我对我们现在的处境感到震惊。”阅读更多：美国房价在库存紧张的情况下连续第五个月上涨

8月份抵押贷款利率飙升至7%以上

30年贷款的成本今年一直在6.5%左右徘徊

来源：房地美/彭博社

像瑞安·伍兹这样的人感到矛盾。他和妻子于2017年在马里兰州肯辛顿购买了他们的三卧室房屋，那时还没有孩子。现在他们即将迎来第三个男孩，空间变得紧张。他们正在考虑搬家并出租他们的房子，该房子的利率为2.75%，但在宝宝出生后才考虑购买新房。然而等待也存在风险。

“这在某种程度上是赌博，”在消费者研究销售领域工作的伍兹说。“没有人知道利率是上升还是下降。”

他们正在与马里兰州罗克维尔Embrace Home Loans的高级贷款主管萨姆·波兰德合作，他说他最近收到的大多数申请来自像伍兹一家这样信用优秀、通常有双重收入的借款人。

最近，他听说了一对他去年预先批准的首次购房者夫妇，他们获得了一笔60万美元、4.75%利率的贷款。在暂停搜索后，他们打算重新加入购房行列，但他说他们不再符合条件，特别是随着房价的上涨。

“有些人以前可能是可以的，”波兰德说。“现在，情况真的很困难。”

经济实力

自去年年底以来，客户已经习惯了在6.5%左右徘徊的抵押贷款利率。这种稳定在8月初被打破，当时停滞不前的债务上限谈判导致惠誉评级公司下调美国信用评级，而美国经济持续强劲导致人们猜测美联储可能会延长其收紧政策。

包括银行利率网站Bankrate.com的格雷格·麦克布赖德在内的分析师曾警告称，可能会出现一场可能会导致利率下降的即将到来的衰退。但就业市场一直保持强劲。

“历史上最受期待的衰退并没有出现，这是一件好事，”麦克布赖德说。“不幸的是，对于抵押贷款借款人来说，情况并不那么乐观。”

根据房地美数据，30年期抵押贷款利率上周飙升至7.23%，这是自2001年中期以来的最高水平，许多潜在的购房者和行业专业人士都在猜测利率还能涨多高。佛罗里达大西洋大学教授约翰逊表示，可能会在未来几个月看到8%的抵押贷款利率。但更有可能的是，它们会回落到6.5%左右。

无论如何，借款成本短时间内不会回到历史低位。上周，美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，利率将保持较高水平，如果经济和通胀未能降温，甚至可能进一步上升。而不断上涨的房价进一步加剧了央行遏制通胀的努力。

“当你进入新的经济领域时，很难预测未来，”约翰逊说。“不确定性会滋生不确定性。”

被拉伸到极限

去年利率开始上升时，许多购房者认为他们可以随时再融资，等成本下降时再做。这是房地产行业中一些人推动的一种策略，被称为“嫁给房子，约会利率。”推动的策略。但这被证明是有风险的，特别是对于那些认为他们的月供只会暂时很高的借款人来说，根据北卡罗来纳州教堂山CIMG住宅抵押贷款的贷款主管罗比·奥克斯说。

“我们看到比以往任何时候都更多的购房者将他们的债务收入比拉伸到了极限，”奥克斯说。“许多购房者因为房价更高、利率更高而达到了极限。”

这些价格上涨与新房源的暴跌有关，如果利率继续上升，情况可能会变得更糟。较高的借款成本已经通过让业主无法轻易搬家来减少了可供出售的房屋供应：对大多数人来说，搬家意味着放弃廉价抵押贷款。

阅读更多：美国想要搬家的房主找不到想买的东西

到目前为止，这一切都使房地产开发商受益，尤其是那些拥有抵押贷款部门并提供廉价、补贴利率的大型开发商。这对于达拉斯和凤凰城等新建筑蓬勃发展的市场的买家是有利的。但对于土地稀缺的东北部和其他地区，帮助甚微。

美国房价再次上涨

在连续一年的年度跌幅之后，价值上个月开始上升

来源：Redfin公司

注：每周数据点是基于一个滚动的四周期计算的。

根据Redfin公司的数据，自2月以来，美国房价中位数上个月再次上涨。经纪公司表示，截至8月6日的四周内，房价比2022年同期上涨了3%。在东北部和中西部的大部分地区，涨幅甚至更大。

即使在一些疫情期间繁荣的城市，如凤凰城、奥斯汀和爱达荷州的博伊西，根据Redfin的数据显示，价格下跌的势头也在趋缓。

Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，虽然有意向升级的买家选择留在原地，但由于出生、死亡和离婚等原因，仍有许多人需要购买新房。她还表示，有些人因为最近卖房而有现金可以支配。

在美国的许多地区，找到想买的东西仍然是最大的障碍。

在费城的郊区，Somers Team at Keller Williams的肖恩·康罗伊表示，房源很少。在他的一位客户——一位州警察的首次购房者——在巴克斯县竞标一栋房子后，康罗伊建议他给卖家——一位退休警长——写一封信，并附上他孩子的照片。这一策略取得了成功：在击败其他五个竞标者之后，这位客户本月以432,000美元的价格签订了合同，高于要价，康罗伊说。

这些天交易的房产很少，康罗伊说他今年可能会赚取18万美元，这是他最近习惯收入30万美元的大幅下降。