租房者失去积蓄加剧韩国的不平等 - 彭博社

在仁川的一栋公寓楼外的抗议标语，租户的自杀被归因于“jeonse”欺诈。

摄影师：Shin Woong-jae，彭博商业周刊当李哲斌意识到他在首尔的公寓租赁中，当租约在11月到期时，他可能永远无法收回2100万韩元（16.3万美元）的押金时，这位29岁的年轻人被焦虑所困扰，并开始避开朋友和家人。“几个月来，我晚上睡不着觉，白天也无法专心工作，”在覆盖部分押金时，李说，他曾贷款1.2亿韩元。

李的房东在10月被发现死在一家酒店房间里。警方调查排除了自杀或他杀，但当地媒体报道称，这位被他们称为“别墅之王”的男子，因拥有首尔境内超过1100套出租房而被拖欠税款，并正接受欺诈调查。（“别墅”是韩国人称呼位于五到六层楼高的破旧建筑中的小公寓，这些建筑缺乏更好公寓楼的设施。）“我听到很多类似‘你应该做好功课’的话，”在一家房地产初创公司工作的李说。“实际上，我不认为我会在11月，我的jeonse到期时，能解决所有问题。”

李摄影师：Shin Woong-jae（彭博商业周刊）在韩国独有的系统下，房东在租赁期开始时收取一笔称为 jeonse的押金，相当于房产价值的50%至90%，租赁期通常为两年。租户在此期间通常不支付租金，而房东通过投资这笔资金赚取利润，通常是购买或建造更多公寓。房东有合约义务在租赁期结束时退还押金。

历史学家追溯jeonse的根源可追溯到19世纪，但直到20世纪70年代，随着韩国工业化，jeonse才真正开始流行起来。Jeonse之所以存在是因为许多人无法负担抵押贷款。华盛顿Kibler Fowler & Cave LLP律师Nathan Park称其为“一个来自另一个时代的临时搭建的金融系统”。作为东亚政治和经济专家，Park自2020年为《外交政策》撰写了一篇关于韩国住房市场的文章以来，他接到了许多租户询问如何追回他们的押金的请求。

本质上是一种经政府批准的金字塔式骗局——房东用从新租户那里获得的资金偿还租约到期的租户的押金——在该国主要城市的房地产价格一直在上涨时运转得相对顺利。但当韩国央行于2021年开始大幅 提高利率以遏制通货膨胀时，这几十年的趋势被扭转。

自去年达到峰值以来，首尔的房价已经下降了9%，这座城市约有全国五分之一的人口，这是根据Knight Frank的一份报告显示的，这一年截至3月，这是亚洲城市中最大的降幅。有些社区的房价下降了30%。结果是：房东从新租户那里收取的押金更少，这让一些人难以偿还即将到期租约的租金。

最初只是一小部分违约，现在已经发展成为更大的问题。根据韩国最高法院的数据，2023年上半年，租户对房东提起的未归还押金的法律诉讼案件数量超过了19,200起，比2022年全年增加了60%。根据五月份的一份报告，中央银行估计，有超过200万人支付了“전세”（jeonse）的一部分资金面临风险。

预计今年晚些时候和2024年将会出现违约潮，因为两年期的合同是在房价（因此押金）创下历史新高时签订的。由KB Kookmin Bank编制的“전세”押金价值的全国指数在截至6月的12个月内下降了超过9%。

全国“전세”价格指数

来源：KB Kookmin Bank

这场危机在一个住房成本高昂的国家产生了悲剧性后果，这里的家庭是世界上负债最多的家庭之一。据警方称，至少有五名因损失资金而自杀的租户在今年去世。

家庭债务占国内生产总值的比例

2021

来源：韩国经济研究院

提供存款保险的政府机构，韩国住房都市保证公社，根据韩国城市与环境研究中心执行主任崔恩英的说法，2022年创纪录地支付了1.17万亿韩元的赔偿金，今年可能需要支付高达4.7万亿韩元。只有大约20%的“全额保险”房客已经为他们的押金购买了保险。

尹锡悦总统的政府已经成立了一个专门打击“全额保险”欺诈的工作组。相关部门表示，他们已经调查了2900名个人房东和房地产经纪人，并在此过程中发现了几个 犯罪团伙。政府还采取了措施加强对房客的保护，这个系统以不透明而著称，包括推出了一个应用程序，潜在租户可以使用该应用程序查找房东，看看他们的房产是否有税务留置权。

负责监督该系统并领导改革工作的国土交通部提出了一个建议，让第三方，比如经纪公司，充当“全额保险”押金的托管人，但房东们显然对这个想法并不感冒。国土交通部的一位不愿透露姓名的官员表示，未退还的押金是“全额保险”系统的“副作用”。

尹相中，来自正义党的反对党议员，表示政府必须承担部分责任，因为它没有采取措施遏制“定金租赁”租户的借款激增。“大量资金已经释放到房地产市场中—特别是定金贷款，”她说。“泡沫迟早会破裂。”

对一些人来说，感觉好像已经破裂了。洪秀敏辛勤地攒下了六年的办公室工资，并从一家韩国主要银行借了8800万韩元，用于支付她在首尔郊外的工作室的1.1亿韩元定金。她应该在九月份租约结束时拿回这笔资金，但她的房东一直在苦苦挣扎以支付税款，并没有找到另一位租户。“如果我拿不回定金，我在二十多岁时存下的所有钱都将消失，”这位29岁的女士在五月的一个下午在首尔附近政府临时设立的繁忙租赁欺诈服务中心外说道。“我只是想拿回我的定金。”—与卓明信一起阅读下一个： 世界上空置的办公楼已成为一颗债务定时炸弹