韩国住房风险因不寻常的8280亿美元贷款市场而放大-彭博社

Sam Kim

2023-03-24

首尔，韩国的住宅建筑。

摄影师：SeongJoon Cho/Bloomberg韩国的房地产市场面临着由租赁实践中的怪癖引发的加速下滑风险，这种结果将给其摇摇欲坠的经济带来更大压力，并考验已经被最近金融部门动荡吓坏的投资者的信心。

这种脆弱性源于租户普遍选择向房东支付被称为“전세”（jeonse）的超额押金，而不是支付月租金。这种普遍实践为房地产业主提供了杠杆现金，将jeonse置于该国房地产投机和金融不平衡的核心。

首尔公寓的押金在去年达到了近6.78亿韩元（53万美元）。那些没有足够存款支付押金的人可以申请特殊银行贷款，这为一个在市场上升时推动市场的生态系统增加了一个故障线，同时在事情变坏时可能放大损失。

“在危机时期，jeonse很容易放大风险，”Kookmin Bank的房地产分析师Park Won Gap说。“今年对经济的影响可能比高利率或潜在的衰退更大。”

随着房价下跌，越来越多的业主将难以偿还押金

来源：韩国人居研究所

* 根据租户选择不延长jeonse合同的情景估算

韩国银行和大多数经济学家仍然预计，房地产市场的下行将保持在适度甚至可接受的修正范围内。但经济学家警告称，由于“传统租金”使用方式的变化，不能排除更深层次的房地产市场衰退。

房地产市场的进一步下滑将影响经济中的私人消费，削弱消费者和企业信心，可能损害尹锡烈总统赢得明年议会选举的机会。这也可能重新点燃去年在韩国因乐高乐园开发商的违约而出现的信贷市场压力。

担忧源于一个反馈循环，随着利率上升和房地产价值下跌而形成。

较高的借贷成本促使潜在租户转向月租付款。随着“传统租金”变得不那么受欢迎，它们变得更小，到了一个临界点，房东们难以从新租户那里获得足够的押金来偿还到期租约的“传统租金”。这可能迫使业主以大幅折扣出售房产，并推动这一循环。

去年的数据显示，月租金首次在租赁合同中超过了“传统租金”。

2月份，房价较去年同期的高位下跌了4.4%。根据韩国人居环境研究院的数据，如果房价下跌10%，大约四分之一的房东将面临偿还“传统租金”的困难。

“전세와 매매가 떨어지고 서로를 먹고 있다,” 한국은행 연구총괄 김웅은 중앙은행이 경제성장 전망을 낮춘 후 지난 달 기자회견에서 말했다. 부동산 시장 우려를 일부로 들었다.

미판매 주택 공급 증가와 주택 담보 대출에 대한 관심 감소는 최근 몇 년간 급격한 가격 상승 이후에도 많은 구매자들이 주택을 여전히 너무 비싸다고 여기고 있다는 것을 나타낸다.

한국 가구들은 주택 대출을 줄이고 있다

출처: 한국은행

* 가계부채 변화

한국은행의 기준금리가 0.5%로 떨어진 팬데믹 기간 동안, 서울 아파트 매출은 급증하고 은행의 가계 대출은 한 때 1,000조 원을 돌파했다.

지난 달 인터뷰에서 한국은행 총재 이창용은 지난 2년간 주택 가격이 급등한 것을 지적했다. “현재 상황은 좋은 조정 기간이다,”라고 그는 말했다.

전세 대출과 약 1,058조 원(8280억 달러)의 규모를 갖는 한국의 총 가계부채는 경제연구원이 이번 보고서에서 밝혔다. 이는 가계부채 대 국내총생산 비율을 157%로 높일 것이며, 이는 국제금융연구소가 추적하는 60개국 중 최고 수준이다.

韩国拥有世界上最高水平的家庭债务之一

来源：韩国经济研究所（针对韩国）；国际金融协会（针对其他国家）

* 韩国包括了“传统租赁”债务

SK证券公司的经济学家安永镇表示，韩国大部分与房地产相关的家庭债务采用浮动利率，这使得该国的住房市场比其他国家更容易受到利率上涨的影响。

安永镇表示，尽管近期政府采取了措施并预期中央银行不会再加息，住房市场已经得到一些缓解，但鉴于未来一两年内计划供应的大量住房，前景仍然令人担忧。

房地产市场的下跌也给已经在努力销售住房的建筑公司带来了困扰。根据韩国国土交通部的数据，全国范围内未售出的住房数量在一月份超过了75,000套，这是自2012年以来的最高水平，比一年半前增加了五倍以上。

房地产公司正竭尽全力尝试销售房产。

在首尔以外的城市中，一家开发商提供购买公寓的买家有机会赢得一辆梅赛德斯-奔驰。另一家开发商在其样板房为访客提供香奈儿手袋和苹果AirPods作为可能的奖品。该国东南部的一个地点为购买者赠送一块金条以示感谢。

韩国银行和政府已经承诺提供数十亿美元的政策支持，以安抚投资者，此前政府支持的乐高乐园韩国开发商去年秋季未能偿还债务。

问题的核心是项目融资，这是许多当地开发商利用的一种短期债务，他们期望能在建筑完成前通过出售房屋开始偿还。

如今，随着房地产市场动荡，即使发生小的与信贷有关的事件，也可能重新引发与项目融资相关的风险，根据上个月NICE投资者服务公司的报告。

信用评级较低的开发商更有可能无法偿还债务

来源：NICE投资者服务

“这就像是SVB，”NICE评级总经理李康旭说，指的是硅谷银行，这家美国银行本月早些时候倒闭，震动全球市场，引发对金融部门稳定性的质疑。SVB无法用现金支持其债券组合。

“如果你是开发商，你必须出售这些房屋来偿还PF贷款，”他说。“那些借款超出承受范围的公司将成为一个问题。”