疫情爆发三年后，“城市大逃离”被夸大了 - 彭博社
Richard Florida
曼哈顿在去年十二月的第五大道开放街道活动期间一点也不空旷。
摄影师：Ryan Rahman/Pacific Press/LightRocket
三年前，新冠疫情爆发时，人们普遍认为我们的地理格局将永远改变。受到疫情第一波冲击的大城市如纽约、旧金山和伦敦被认为面临存亡危机。
三年后，大城市依然屹立不倒，人们居住的地方并没有发生巨大变化。相反，疫情加速了已经在进行中的趋势和变化。发生更根本变化的是我们工作的地点和方式。大量知识工作不再局限于办公室。这种转变到远程工作已经对中央商务区造成了毁灭性影响，尽管城市中心正在重新塑造自己。
但最大的变化是很少有人预测到的：房价和租金出现了大幅上涨，住房可负担性成为困扰各种形状和大小社区的恶性问题 — 大城市、小城市、老城市、新兴城市、郊区和农村地区。
城市大逃离的恐惧被夸大了
大流行的早期，当封锁首次降临时，到处都是对城市最终消亡的预测。有一段时间，这种情况看起来是真实的。许多富裕的城市居民确实逃往他们的度假屋。大学生和年轻专业人士搬回父母家。旅行限制阻碍了移民涌入大门户城市。一度充满活力的城市中心被一系列家庭形成搬迁所困扰，因为有孩子的家庭在郊区和其他地方寻找更多空间。
但大城市最终证明了其极具韧性。城市大逃离，虽然有，但主要是暂时的。许多离开的人回来了，而移民们也再次开始涌入美国大城市，因为大流行时代的限制减少，20个最大的城市看到了移民人数从2021年到2022年增加了三倍。
年轻人开始返回城市，以便进入劳动力市场、享受便利设施、约会池和社交机会。在2020年达到历史最高水平后，25-34岁年轻成年人与父母同住的比例从2020年的17.8%下降到2022年的15.6%。
曼哈顿在过去一年中增加了大约17,500名居民，根据美国人口普查局的估计，在之前的几年中曾出现显著损失。这是二十多年来该区首次看到国内迁移净增加（尽管只有几千人）。尽管在2020年至2021年间确实有许多百万富翁离开了纽约市，但该市在2020年至2021年间仍然增加了大约一万名百万富翁。
更多人从美国其他地方搬到纽约市
到纽约市邮政编码的搬迁数量比疫情前更高。
来源：梅丽莎的地址变更数据
注：净流量未表示：我们没有从这些数字中减去离开纽约市的搬迁。
2022年纽约市人口减少 — 除曼哈顿外
这座城市最密集的行政区在2022年增长。
来源：美国人口普查局
注：从2021年7月1日到2022年7月1日的变化
尽管芝加哥在犯罪问题和吸引员工回到办公室方面面临着众所周知的挑战，但现在市区居住的人口比疫情前更多。领导费城市中心组织的保罗·莱维通过电子邮件告诉我，费城的市中心也正在经历人口增长，这一趋势受到年轻人的推动。甚至旧金山，由于远程办公和科技行业衰退以及城市混乱和持续的无家可归问题的综合影响，常被视为城市被遗弃的典型代表，似乎正在复苏。截至2022年7月，该市基本上止住了人口下降的趋势，仅损失了大约3,000名居民。根据LinkedIn最新数据，该市及其更广泛的大都会地区实际上是美国大都会中人口增长第二大，仅次于奥斯汀。
大流行对长期人口转移几乎没有产生影响
大流行最终对美国现有的人口转移趋势几乎没有产生影响，而是在微妙地加速了已经存在的趋势。其中包括人口从更昂贵地区向更便宜地区的持续转移，特别是向太阳带大都市地区。
美国商务部经济事务副部长杰德·科尔科（Jed Kolko）分析了新的人口普查估计数据，并发现这些趋势与2019年大流行前的趋势密切相关。正如他在Twitter上总结的：“尽管大流行带来了种种动荡，增长模式令人惊讶地保持一致。”
另一个持续存在的趋势是，大多数搬迁仍然是本地的。与其说是从纽约搬到迈阿密，或者从旧金山搬到奥斯汀这样的长距离搬迁，美国人的绝大多数搬迁，至少有60%的搬迁，发生在同一县内，根据布鲁金斯学会人口统计学家威廉·弗雷（William Frey）的说法。
而大流行并没有改变美国人近年来搬迁比以往任何时候都少的事实。在大流行期间，美国人的搬迁实际上比之前几十年要少。弗雷指出，流动性在大流行期间略有增加，从2020年至2021年的8.4% —— 追溯至有记录以来的历史最低点 —— 上升到2022年的8.7%。但这与20世纪60年代的搬迁率相去甚远，当时将近20%的美国人每年都在搬家。流动性在1980年代降至17%，在1990年代降至16%，在21世纪初的2000年代初期降至13-14%。
美国移民率在过去75年中稳步下降
从1940年代的20%多下降到2021年的不到10%
来源：威廉·H·弗雷分析，当前人口调查的年度社会和经济补充调查
注：移民率是作为总人口的百分比。数据在1972-75年和1977-80年间缺失。
农村地区人口增加但经济仍然困难
当大流行病爆发时，许多人认为它会使农村地区受益，因为在纽约哈德逊河谷等地的Zoom小镇以及蒙大拿州和怀俄明州等更偏远州的一些地方，人口大量涌入。事实上，农村或非大都市地区在2020年实现了十多年来最大的人口增长。在2020年，农村地区实现了最大的人口增长。尽管如此，根据厄普约翰研究所的数据，农村美国在工资增长方面仍然落后于大都市地区。从2019年到2022年，新员工的收入增长平均为大都市地区的3.5%，而非大都市或农村地区仅为0.7% - 这是自厄普约翰研究所开始收集这些数据以来农村和大都市地区增长差距最大的一次。
创新地理位置变化不大
据说大流行病将推动奥斯汀和迈阿密等地成为新的科技中心。但仔细查看数据显示，高科技初创公司的地理位置变化不大。根据Pitchbook整理的2022年数据，旧金山湾区仍占所有美国风险投资的30%以上（750亿美元），其次是纽约占13%（或310亿美元），洛杉矶占10%（230亿美元），波士顿占9%（210亿美元）。这四个科技中心在2022年初创公司中获得的所有风险投资超过了60%。尽管被吹捧为重要的新科技中心，迈阿密和奥斯汀的风险投资远远落后于这四个主要中心。
风险投资力量中心保持不变
四个主要的科技中心仍然占据了超过60%的所有风险投资
来源：PitchBook-NVCA 2022年第四季度风险监测
远程工作已经成为常态，但很多工作仍然发生在大城市
当涉及到美国人居住地时，疫情加速了已经在进行中的趋势和变化。已经经历了更深层次和更根本性变化的是我们许多人工作的方式和地点。正如斯坦福大学经济学家尼克·布鲁姆及其团队告诉我们的那样，远程工作已经成为常态。根据最新数据，疫情期间主要在家工作的美国人比例翻了三番，根据美国人口普查最新数据，2019年有大约570万工人主要在家工作，到2021年底这一数字增长到了1790万，占总工作人口的27.6%。
虽然远程工作使人们能够从超级城市扩散到郊区、农村地区和较小的社区，但大城市对远程工作者仍然具有吸引力。2023年美国企业研究所的一份工作论文揭示了大城市对远程工作者的吸引力。该研究审视了疫情暂时性冲击之前2019年远程工作的地理分布，发现远程工作者主要集中在大城市密集地区。研究提出了几个原因。城市社区拥有更多适合远程工作者的共享工作空间、第三空间和便利设施。它们提供更多娱乐选择。而且有更多人可以互动。研究总结指出，未来，无论是在大型超级城市还是在较小、更便宜的城市，设施丰富的城市地区将继续容纳大量远程工作者。
城市中心将永远不会再相同
远程工作对城市办公室和中央商务区造成了影响。截至2023年3月底，在Kastle的《回到办公室气压计》跟踪的十个美国城市中，办公室入住率仍然不到疫情前的一半（49%）。空置办公室的现象似乎在美国和加拿大尤为严重，那里从郊区通勤的时间比欧洲和亚洲其他大城市更长。城市已经在减少对办公室填充城市社区的依赖，城市中心的转变可能会加速。
美国办公室回归仍然温和
美国最大的商业区看到员工回归率为疫情前的49%
来源：Kastle Systems
即使办公室入住率持续低迷，市中心地段仍然是最有价值的，拥有最佳的交通连接、历史建筑和建筑风格，以及相当的密度。正如罗伯特·福格尔森在他的巨著《市中心：其兴衰 1880年至1950年》中所述，市中心的中央商务区在19世纪末和20世纪期间已经多次被建立和重建。它们可以并且将会再次被重建 — 希望是更具包容性、多功能的社区。
其他地区的崛起带来了租金的上涨
三年前很少有专家预测到的一件事是房价和租金的大幅上涨。史蒂夫·凯斯长期以来一直称之为“其他地区的崛起”已经演变成了租金的上涨，随着持续人口增长和经济转变的小幅增加，尤其是在曾经价格适中的太阳带大都会地区，推动了房价和租金的大幅增长。正如我在九月份所指出的那样，佛罗里达州的开普科勒尔、德克萨斯州的奥斯汀和达拉斯、亚利桑那州的凤凰城，以及犹他州的奥格登和盐湖城等大都会地区的房价在2020年5月至2022年5月间上涨超过50%。而根据RealtyHop的分析，迈阿密已经超过了纽约、旧金山和洛杉矶，成为全国最不可负担的住房市场。截至一月份，迈阿密的房屋价值年度增长率也最高（12.8%），其次是佛罗里达州的杰克逊维尔（9.3%）、康涅狄格州的哈特福德（8.6%）、弗吉尼亚州的里士满（8.6%）和佛罗里达州的奥兰多（8.4%）。
美国房价仍然居高不下
尽管最近房屋价值有所下降，但从历史标准来看，它们仍处于创纪录的水平。
来源：Zillow房屋价值指数
房屋价值是由Zillow计算得出的估算值。
对于整个美国来说，住房可负担性 在2022年底达到历史新低，仅有38%的房屋销售价格基于家庭收入中位数的$90,000是可负担的。尽管不断上升的利率在一定程度上降低了市场热度，除非发生类似2008年的重大经济崩溃，否则很难看到这一趋势会逆转。不幸的是，美国的住房可负担性危机看起来很可能是疫情的地理遗产中持续时间最长的一个。