为什么疫情期间住房成本激增？- 彭博社

迈阿密的租金自2021年5月以来已飙升了40%。

摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片社

这些天我们经常听到有关新冠疫情以及远程办公趋势加速对房地产市场的影响，加剧了像迈阿密这样的阳光地带科技中心以及奥斯汀，以及像蒙大拿州博兹曼和加利福尼亚州特拉基这样的农村“Zoom小镇”的崛起。不太被广泛认识的是，疫情加剧了美国日益严重的住房负担危机，将其从超级城市和科技中心 扩散到像纽约、洛杉矶和旧金山湾区这样的城市、郊区和美国各地的农村地区。

创始人是AOL的企业家和风险投资家史蒂夫·凯斯（Steve Case）著名地称之为“其他地区的崛起” ——科技工作岗位和公司从沿海中心向价格更低的地方转移——已经演变成了“租金的崛起”。随着知识和科技工作者寻找更多空间而分散开来，曾经价格适中的社区的房价和租金激增。你甚至可以称之为一种新型的疫情新兴阶层化。

房价飙升

自21世纪初以来，美国房价已经经历了两次明显的价格飙升。

来源：美国人口普查局和美国住房和城市发展部，“美国房屋销售的中位数售价”通过FRED，圣路易斯联邦储备银行，2022年

注：价格反映季度中位数销售价格。

正如上面的图表所示，美国房屋的中位销售价格在1992年至2021年间从不到15万美元增至50万美元以上，增长了三倍多。房价出现了两次明显的飙升：一次是在2008年经济和金融危机爆发前，另一次是自疫情爆发以来的更为陡峭的上涨。

房价的激增在阳光带大都市地区更为明显。正如下表所示，佛罗里达的开普科勒尔在2020年5月至2022年5月间房价增幅最大，奥斯汀、达拉斯、博伊西、凤凰城以及几个犹他州城市也是房价上涨最为显著的市场之一。

在一些阳光带热点地区，房价已经飙升至比一线超级城市更不可承受的水平。例如，迈阿密已经超过纽约和洛杉矶，成为全国最不可负担的房地产市场。截至2022年2月，迈阿密的中位要价为58.9万美元，而典型的中位收入仅为43,401美元，一般迈阿密家庭需要将近80%的收入用于支付住房成本。

独栋住宅激增

从2020年5月到2022年5月房价上涨最多的美国大都市

来源：Redfin，2022年5月。

有一个令人震惊的统计数据，有助于我们更好地理解住房价格危机的严重程度。在2020年12月到2021年12月期间，美国房屋的中位价值增长了$52,667，超过了中位工人的收入，后者为$50,000。在38个主要美国大都市中，有25个地区的房屋价值超过了人们的收入。在11个市场中，房屋价值增长超过了$100,000，实际上是中位美国工人的两倍。

按定义，拥有房屋的人更多是富裕和有利的美国人。相比之下，不那么有利和年轻的美国人更有可能租房。自20世纪80年代初以来，租金上涨了350%，比拥有房屋的成本还要高。从2021年5月到2022年5月，全国范围内的租金上涨超过15%，平均超过了$2,000。

租金上涨最严重的地区

从2021年5月到2022年5月租金上涨最多的美国大都市

来源：Realtor.com，2022年5月。

同样是在上升的太阳带大都市中，如上图所示。迈阿密的租金上涨最为显著，从2021年5月到2022年5月增长了45%。奥兰多、坦帕、奥斯汀、纳什维尔和拉斯维加斯都位列前十，与昂贵的沿海城市波士顿和圣迭戈并列。太阳带地区的住房价格危机如此严重，以至于在奥兰多等地出现了租金管制的呼声，自2020年以来奥兰多的租金上涨了大约35%。

是什么推动了价格的飙升

房价飙升有几个原因。疫情带来了对更多空间的需求，特别是来自年轻城市家庭的需求，他们的家庭形成行为在疫情之后得到了极大加速。但也存在更为严重的住房短缺问题 — 根据最近的研究，住房单位短缺高达380万套。虽然大多数城市主义者关注于所谓的NIMBYs带来的城市中心住房短缺问题，但在更近郊的郊区建造的住房更少。更一般的住房短缺 — 根据最近的研究，住房单位短缺高达380万套。虽然大多数城市主义者关注于所谓的NIMBYs带来的城市中心住房短缺问题，但在更近郊的郊区建造的住房更少。

此外，还有来自大规模机构投资者的日益激烈竞争，他们将独栋住宅和多户公寓视为一个利润丰厚的新资产类别。2021年，投资者购买了美国所有独栋住宅的近四分之一（24%）。在几个阳光带州，这一比例甚至更高，包括亚利桑那州（31%）、内华达州（30%）、加利福尼亚州（29%）和德克萨斯州（29%）。在乔治亚州，2021年有三分之一的住房购买是由投资者完成的。

有证据表明，白热化的疫情时代房地产市场可能正在降温，因为美联储试图抑制通货膨胀，利率上升。市场上越来越多的房屋出现了夏季降价，尤其是在像博伊西、丹佛、盐湖城和坦帕这样的疫情时代的繁荣城市。像迈阿密、拉斯维加斯和凤凰城这样的阳光带市场对繁荣-衰退周期并不陌生。尽管如此，大多数住房专家认为，房价将会经历比2008年更为温和的调整 — 近期的价格上涨代表了一个更长期的结构性调整 — 即使整体住房市场降温。

土地的悖论

在一个越来越由数字化知识工作推动的经济中，住房价格最近的激增反映了一个基本矛盾：正当技术承诺解放我们脱离地理约束，为人们提供更多居住选择的时候，房地产却成为一个更大的约束，房价和租金普遍上涨，尤其是在曾经价格可承受的国家地区。

土地是生产的三大经典要素之一 — 与劳动力和资本一起，由亚当·斯密早期确定。然而，大多数当代经济理论都在淡化它在今天的知识型资本主义中的作用。但现实是，房地产继续吸收我们宝贵的经济资源。根据经济学家大卫·阿尔布伊及其合作者的计算，仅美国的土地价值在2006年被估计为约30万亿美元，可能高达2020年的44万亿美元 — 这相当于美国整体年度经济产出的数倍。一份详细的 麻省理工学院的分析 结论指出，房地产占据了10个发达国家所有资产高达三分之二。根据经济学家 马修·罗格利 的说法，房地产资产价值的激增是导致资本资产增长的核心驱动力，这是被 托马斯·皮凯提 确认的经济不平等螺旋增长的核心。

所有这些最好的处理方法来自19世纪美国政治经济学家亨利·乔治。 作为卡尔·马克思的同时代人，乔治是一位作家和活动家，于1886年竞选纽约市市长；他最有影响力的著作《进步与贫困》写于1879年，销售了数百万册。 马克思认为，资本家夺走了劳动创造的剩余价值。 但对于乔治来说，是地主带走了资本和劳动创造的剩余价值。 正如他在1879年所说，“发明的进步不断地使更大比例的产品归地主所有，而越来越小的比例归劳动和资本所有。”

今天的知识经济的丰盛果实并没有推动更多的创新和增长，而是转向不断上涨的土地成本、房地产价格和住房价值。 结果是，工薪阶层和中产阶级美国人被迫将越来越多的辛苦赚来的钱用于住房。 当今资本主义的核心矛盾在于，其生产剩余的巨大份额最终被重新投入到土地中。