中央商务区的后疫情未来 - 彭博社

办公楼单独将不再维持城市商业区。 

摄影师：Alexander Spatari/Moment 

就在去年春天，一群专家大声宣称城市大逃离和城市即将死亡。现在，仅仅一年多一点，我们的城市正在重现生机。人行道开始熙熙攘攘；餐馆，已经延伸到街道上，挤满了顾客；博物馆和画廊正在重新开放；球迷们又开始涌向棒球场、篮球场，甚至户外音乐会场地。

但疫情对城市生活的一个领域可能会留下更大的痕迹，那就是我们办公的地方。远程办公的持续转变挑战了中央商务区的历史角色 —— 像纽约的中城和华尔街、芝加哥的环城区或旧金山的金融区这样的社区 —— 作为城市工作的主要中心。

这些标志性的摩天大楼和企业大楼区域定义了伟大城市的天际线，并且通常与市中心同义，它们将不得不适应。但远程办公的转变远非将它们淘汰，而是最终以更微妙的方式改变它们的形式和功能。鉴于它们在主要都会区域的中心位置，中央商务区完全有可能被重塑为更有活力的社区，人们可以在那里生活、娱乐和工作 —— 这是许多城市规划者现在所称的领先示范 15分钟社区。在城市领导者的有意识和有意图的行动以及联邦政府的协助下，这些中央商务区可以以更具包容性和可负担性的方式重建。

由大流行带来的我们经济地理上最大且最持久的变化，结果远不止于我们居住的地点和方式，更多地关乎我们工作的方式和地点。

大流行对工作的影响

2020年伊始，世界上21个最重要的城市商业区容纳了450万工人，占地1亿平方米的办公空间。根据EY的2020年报告，约20%的《财富》全球500强公司总部设在这些区域。几个月后，大部分知识和专业工作都在家中完成。在转瞬之间，世界各主要城市的中央商务区变得寂静——没有了工人和人类生产活动的喧嚣声。

尽管疫苗接种加速，美国已经恢复生机，但这些主要城市的商业区复苏缓慢。根据Kastle Systems最新数据显示，美国10个最大城市的中央商务区，员工前往办公室的访问量仅为疫情前的四分之一（27%），Kastle Systems通过门禁卡和类似技术跟踪这些访问数据。

大多数办公室员工尚未返回美国主要城市

来源：Kastle Systems

注意：统计通过门禁卡和其他类似技术进入办公室的工作人员。

即使在澳大利亚的城市，现在几乎完全重新开放，占用率 在其两个最大城市的中央商务区 仍远低于疫情前水平 — 截至四月，悉尼为59%，墨尔本为41%。

可能不仅仅是对办公室本身的恐惧，而是到达和离开办公室的恐惧仍然是一个根本性挑战。尽管纽约市地铁乘客数量在今年春季有所增加，但仍然只有疫情前水平的40%。根据最近的一项研究，超过三分之一的美国人 仍然对乘坐地铁或拥挤的电梯持谨慎态度。尽管人们可以开车去的郊区办公园区开始填满，但中央商务区办公区仍然相对空旷。

当然，随着疫苗接种进展和新冠威胁减弱，更多的工作人员将在未来几个月返回办公室。最终，远程在家办公可能占所有工作日的大约五分之一（21.3%），而疫情前仅为5%，根据 经济学家尼克·布鲁姆及其同事的调查。 这不仅会减少对办公空间的需求 — 其中一些需求将由更多的私人办公室和用于社交距离的大型空间弥补；它还将严重打击构成商务区经济的餐馆、咖啡馆、酒吧和零售店的更广泛的市区生态系统。布鲁姆及其同事估计，这种转变将使主要城市CBD的消费支出相对于疫情前基准水平减少大约5%至10%，曼哈顿受到的影响最大 — 较疫情前水平减少13%。

与Covid-19大流行的许多其他影响一样，中央商务区的转型和衰落的负担将最重地落在低工资服务工人身上。市中心专家保罗·莱维估计，中央商务区每增加50万平方英尺的办公空间就会为18名清洁人员、12名保安人员和5名建筑工程师创造就业机会。正如明尼阿波利斯联邦储备银行所记录的那样，这些低工资、主要是少数族裔、主要是移民的服务工人承受了中央商务区经济影响的主要冲击，而专业人士和知识工作者则能够简单地转向远程工作。

工作中心社区的下一步

老式中央商务区的衰落并不意味着承载它们的社区的消亡。它们的位置实在是太好了 — 太中心化、太密集，拥有太多基础设施和建筑 — 无法长时间保持空置。它们的转变 — 就像Covid-19大流行的几乎每一个方面一样 — 将不是根本性的颠覆，而更多地是已经在进行中的趋势的加速。

尽管我们的城市在过去几十年里发生了显著的演变和变化，但许多主要城市的中央商务区仍保留着一些一维的、仅工作的9点到5点的特征，正如简·雅各布斯和威廉“霍利”怀特等城市规划师半个多世纪前所抨击的那样。我们已经经历了一个世纪长的为工蜂建造市中心的实验。事实上，正如雅各布斯很久以前所说的，我们需要建造为人们而建的市中心。的确，城市社区是最具适应性和韧性的生物：在城市衰败中，新生命的种子发芽。

也许CBD今天经历的最佳历史类比是去工业化。在20世纪70年代或80年代的黑暗时期，很少有人会预测城市的旧制造业区最终会被重新利用，不仅作为艺术和创意区，还作为科技和知识中心，或者它们会成为当今超级明星城市中定义特征的繁荣区的中心。中央商务区具有使其能够适应这一新现实的属性——它们的位置、密度、交通连接等等。更大的挑战是确保随着它们的回归，它们成为更具公平性和包容性的社区。

在办公室的一天将不再只在一个建筑物内度过，而会变得更像是一次本地化的商务旅行。

在不久的将来，更多人将开始返回办公室。虽然许多公司已经表现出对远程办公的新接受，但像亚马逊、黑石集团和摩根大通等公司表示，他们预计将有相当比例的员工返回办公室。大型科技公司像Facebook和谷歌的母公司Alphabet在疫情期间加大了在曼哈顿的办公空间投入。即使正在转向远程办公的公司也将继续需要为一部分员工提供实体空间，特别是用于接纳新员工并使他们融入公司的业务方式。事实上，许多公司在疫情期间推迟了招聘，直到他们可以让员工回到办公室。

即使远程工作的人并不只是呆在他们的房子和公寓里。根据一项最近的调查，计划远程办公的人中有22%表示他们会在家外工作，其中大多数人计划在共享办公空间、咖啡馆、餐厅或户外公共空间工作，所有这些都在中央商务区内方便获得。

这些办公区域将不得不以反映工作者不断变化的需求和知识工作的变化模式的方式进行演变和改变。事实上，未来的办公室可能不再是单一位置的单一建筑物，而更像是城市结构的延伸。正如未来工作专家Dror Poleg在他的书中所写的那样，它正在演变成一个“通过技术联系在一起的空间和服务网络”， 重新思考房地产。一个互联的生态系统可以跨越不仅是中央办公地点，还包括在郊区或外围地区支持远程工作的家庭办公室、共享办公空间、咖啡店和其他第三空间。

“人们不再必须在那里，这并不意味着他们都会离开，” Poleg写道。“但这确实意味着城市/建筑将不得不更激烈地竞争，并沿着新的维度竞争。”

我们所知道的办公室已经处于变革和转型之中。大约二十年前，当我在研究创意阶层的崛起时，我询问了从科技到艺术等领域的年轻创意人士他们在工作场所想要什么。他们告诉我，他们想要在一个伟大的项目、与伟大的人一起工作、在一个伟大的空间、在一个伟大的社区中工作的能力。今天这一切更加重要。未来的办公室将不再是一个只有工作间隔的地方，工作者们坐在他们的笔记本电脑后面，而更像是社交互动的场所。办公室将需要更健康、更分散、更多共享区域和会议空间，以及更多的户外工作空间。雇主将需要为他们的远程工作者提供健身房和内部餐厅等便利设施，以诱使他们离开家庭办公室，特别是在周一和周五。他们将需要提供特殊的项目：不仅仅是葡萄酒和奶酪盘，还有现场培训和教育、研究生课程的机会，以及团体健身和健康项目。在总部城市，办公室还将需要作为品牌宣言。公司将出于一个简单的原因而做这些事情——吸引和留住人才。

亚马逊在北弗吉尼亚的新总部HQ2的“螺旋”设计将包括室内和室外绿色空间。该公司园区还将包括2.5英亩的公共绿地、一个狗狗跑道和一个250座的露天剧场。来源：亚马逊这种文化将远远超越办公楼的四壁。中央商务区不再能只是一堆低端的快餐店、连锁咖啡店、餐馆和沙拉吧。为了发展和生存，它的服务将不得不变得更本地化、更地道和更积极策划。在办公室的一天将不再只是呆在一个建筑物里，而更像是一次本地化的商务旅行，也许会有一个现场会议，在室外工作区域查看一些电子邮件，与同事一起进行团体健身活动，并在午餐或咖啡时间进行一些外出会议。市中心专家大卫·迈尔德将这称为从旧的中央商务区转变为他所称的中央社交区的转变，工作者和人们在这里会见面、合作和社交。在我看来，中央商务区将演变为一个由市中心延伸至郊区和农村地区的更为分散的社区商务区系统中的一个枢纽。远非消亡，中央商务区也许是最适合以这种方式转变的地方。

中央商务区是所有城市社区中位置最为中心和密集的，而在最大的都会区中，这些地方正好处于利用经济学家所称的聚集效应的人才和经济活动的紧密聚集之中。人们和思想倾向于集中在某些城市区域和社区，这种力量是如此强大，以至于诺贝尔奖获得者罗伯特·卢卡斯将其确定为创新和经济增长背后最基本的力量。虽然远程工作可能会削弱地理聚集的吸引力，这种力量并不会消失。领先的城市经济学家恩里科·莫雷蒂最近表明，“我们在Covid之前从经济地理学所知道的一切都告诉我们，这些聚集力量是非常强大的。而且没有理由认为在后Covid时代这种聚集趋势会有太大的不同。”

然而，这种真正的创新往往不会发生在摩天大楼峡谷中。过去，中央商务区更多地是一个地方，用于打包和堆叠管理、法律和银行等企业专业人员，而不是创新和创造力的中心。这是工业时代工作与生活极端分离的产物，是类似专门化宿舍郊区对居住的工作场所类比。而在那里埋下了新生命的种子 — 克服这种分离，将中央商务区重新打造成更有活力的地方。

一名女性在弗拉特铁区的户外桌子上用笔记本电脑工作，背景是帝国大厦的景色。随着办公空间需求下降，城市商务区将不得不重新思考关于工作场所的旧观念。摄影师：Alexi Rosenfeld/Getty Images当我和我的研究团队在2016年研究了美国的领先的初创企业社区时，没有一个是传统意义上的中央商务区。许多是像旧金山的SOMA和Mission区，以及纽约的SoHo和切尔西这样的城市混合用途社区 — 这些高配套设施的社区对于吸引新居民居住在中心城市至关重要。这些社区中的一些，比如曼哈顿中城以南和东部的社区，正好位于我们所认为的传统商务区的边界。但与其以办公为中心不同，它们以步行可达的环境中的生活、工作和娱乐的混合定义。这是因为推动创新和初创企业精神的不是工作岗位或办公室的密度，而是人才的密度 — 这些人才可以在街头密度的冲突、喧嚣和碰撞中相互交融、结合和重组。

CBD可以沿着这些方向重建。实际上，在大流行病之前，许多地方正在朝着这个方向发展，增加了更多的咖啡馆、餐馆、艺术和文化、精品酒店和其他第三空间 — 更不用说更多的合作工作空间了。一项2013年的研究记录了十年前发生的各种形状和大小的城市中更多混合使用、充满活力的生活和工作的市中心的转变。以纽约的华尔街金融区为例，在9/11悲剧性破坏后重建。2000年，钱伯斯街以南有2.4万人居住；如今有超过6万人。在费城，市中心核心区内近200栋空置的办公楼和工业建筑已经改建为住房或酒店。

一名骑自行车的男子经过曼哈顿市中心的奥克拉斯交通枢纽。摄影师：安吉拉·韦斯/法新社/盖蒂图片社未来，城市需要有意识地规划这些商业区的发展：如果让它们自生自灭，它们将以有利于已经具有优势的人，并加深现有的经济、社会和种族分歧的方式重建。城市政策制定者必须确保不仅向房东提供激励，将闲置的办公楼改建为高端住宅，还必须确保它们也转变为急需的经济适用房。他们必须为少数族裔拥有的企业提供更多机会，并确保被转移和/或低工资服务工作者能够在CBD和城市其他地方获得更高薪的家庭支持工作。联邦政府及其刺激和相关支出可以并且必须成为这一努力的合作伙伴。一个值得关注的模式是圣何塞市与社区活动人士、社区团体和谷歌合作重建其市中心，打造一个更具包容性的社区，包括办公室、餐馆、文化场所和1000套经济适用房，谷歌提供2亿美元的捐款。

我们有一次百年难遇的机会，可以将我们的商业区和城市变得更好，更少分裂，更具包容性。如果我们没有抓住这个机会，那就太丢人了。