旧金山试图吸引远程工作者回到办公室，科技行业陷入困境-彭博社
Romy Varghese
旧金山金融区的工人们于7月12日。
摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社
如果州立法机构的提案通过，华盛顿首都队可能会搬到华盛顿特区外的弗吉尼亚竞技场。
摄影师：温斯洛·汤森/盖蒂图片社北美
更高的盈余是由于截至6月30日财政年度预期税收增加约9亿美元，支出减少约19亿美元。
摄影师：艾德·琼斯/法新社/盖蒂图片社对于旧金山来说，坏消息的鼓声不断传来，这座城市已经是受疫情冲击最严重的美国城市之一。
，而特斯拉公司和Lyft公司已经裁员。臭名昭著的高房价市场正在迅速降温。而办公人员和游客迟迟未能回到市中心。
这些相互冲突的宏观力量使得未来几个月对这个科技中心至关重要，因为它试图限制对经济的更大冲击。该市正在着手进行其迄今为止最雄心勃勃的努力，以重振其市中心，包括招聘所谓的大使来欢迎通勤者和游客，以及利用空置商业空间和公共区域举办定期活动、市场和节日来吸引他们。
在7月12日，一位欢迎大使在旧金山市中心迎接游客。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg这是旧金山努力改变人们对其失去吸引力的看法的一部分，因为疫情加速了居民的外流 - 在美国城市中占比最高。该地区的无家可归危机和高调犯罪新闻并没有帮助吸引回那些花钱并促进其更广泛经济的工人和国际游客。最近一位进步的地方检察官被罢免的选举引起了全国关注，深深体现了自由堡垒居民的不满。
BloombergCityLab弗吉尼亚提出史无前例的竞技场融资来源：个人所得税都柏林将禁止车辆驶入市中心巴黎在气候斗争中的新武器是地铁闸机和塞纳河投资者押注伦敦牛津街会东山再起“有一个关于这里的叙事，它没有跟上我们在这里看到的现实和改善的步伐，”城市经济和劳动力发展办公室主任凯特·索菲斯说。“当人们在决定居住、工作或访问的地方时，我们也在与其他美国城市竞争。”
旧金山外流
从2020年7月到2021年7月，该市失去了最多的居民比例
来源：美国人口普查
注：分析对象为人口超过50,000的地区
对于旧金山而言，赌注很高，其中心区在疫情前占据了大部分经济产出和就业岗位。据仲量联行公司称，该市的办公市场在全国范围内排名垫底，房租持续下跌，空置率在今年上半年持续攀升。
根据安全公司Kastle Systems的数据显示，旧金山在一个包含10个美国大都会区的列表中，员工回到办公室的比例一直排在最低或接近最低，科技公司采取灵活政策以吸引和留住人才。每隔几周似乎就会有一家知名公司宣布放弃办公空间，最近的例子是该市最大的私营雇主Salesforce Inc.决定租赁其庞大塔楼的40%。
七月份金融区一栋建筑上的“出租”标志。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg与此同时，科技行业的动荡和全球经济衰退的前景作为更广泛的经济威胁悬在头顶。总部位于旧金山的富国银行经济学家在本月的一份报告中发出了尤为沉重的警告，称该地区“似乎正在引领该州和全国走向衰退”。
“关于旧金山经济未来的唯一确定性是，接下来的几年肯定会充满挑战，”他们说。“低成本的科技中心正在迅速削弱该地区的科技劳动力，而这一直是旧金山的主要竞争优势。”
参见：即使像亚马逊和Meta这样的科技巨头也无法摆脱经济放缓当然，繁荣与衰退长期以来一直是旧金山历史的一部分，这个人口相对较少的地方 — 大约有81.5万人，是加利福尼亚第四大城市 — 在科技和文化领域占据着举足轻重的地位。它以前经历过重大衰退，但总是比以往任何时候都更强大，有人认为在房屋中位数价格已飙升至150万美元以上的地区，降温是受欢迎的。价格市长伦敦·布里德（London Breed）已经把恢复工作者和游客作为她的主要目标之一，包括在3月份展开了为期10天的欧洲之行来推广她的城市。已经取得了一些成绩：旧金山国际机场的国内旅行量达到了疫情前水平的80%，该市的财务控制员表示。根据旧金山旅游协会的数据，伦敦希思罗机场今年夏天飞往该机场的航班座位比2019年增加了。
伦敦·布里德摄影师：迈克尔·肖特/Bloomberg明年的大会预计将吸引64.59万名与会者，并预订76.07万个酒店客房，比今年翻了一番多，根据旅游团体的数据。
“我们仍然需要重新开拓亚洲市场，才能像疫情之前那样达到100%。”该协会的总裁兼首席执行官乔·达莱桑德罗说。“但我们现在感到比很长一段时间以来更加乐观。”
然而，旧金山的旅游业复苏仍落后于其他城市。根据数据公司STR的数据，仅以一个指标来看，与2019年相比，旧金山的每间酒店可用房间的营收下降幅度最大。该市需要商务旅行者——他们的支出高于休闲游客——回归。但办公室员工减少降低了这类旅行的需求。
缓慢复苏
旧金山酒店业者看到每间可用房间的营收滞后
来源：STR
布里德敦促公司为他们的员工制定回归政策，甚至在三月份从一些公司那里得到了承诺。该市本身将要求员工从9月6日起每周在办公室工作三天，比去年11月设定的最低两天要多。
市政府正在专注于消除人员到场工作的障碍，例如确保快速巴士返回市中心，并使该地区更受员工欢迎，经济发展主管索菲斯说。在七月开始的两年预算中，该市在诸如大使计划等核心项目上支出了有史以来最多的资金——约3700万美元。穿着橙色制服的大使们站在交通入口和旅游景点外，如缆车站，向过路人打招呼，并准备回答问题并提供帮助。
他们的存在可以作为对城市明显的无家可归人口和一些地区的公开吸毒问题长期抱怨的反驳。保守媒体的宠儿甚至在全国篮球协会的季后赛期间也无法逃脱批评，评论员查尔斯·巴克利抨击了最终获胜者金州勇士的主场。
明年将面临连任的市长也表明了对公共安全问题更加严厉的态度，这些问题导致了地方检察官切萨·布丁的垮台，他上任时承诺进行刑事司法改革。作为他的接替者，布里德在七月任命了布丁的批评者布鲁克·詹金斯，她发誓要追究罪犯的责任。据发言人杰夫·克里坦称，布里德成功地获得了资金，以填补未来两年约200个空缺的警官职位，并提高了起薪并采取了留任奖金措施。“我们需要投资于公共安全和大使，并继续努力保持我们城市的清洁和安全，”布里德在一篇Medium 文章中提到了这项振兴计划。“我将继续与商业领袖和工人会面，并尽一切努力使我们的城市更加欢迎每个人。”与此同时，旧金山市中心社区利益区等组织致力于“重新想象市中心”成为不仅仅是工作者，还有游客、短途旅行者和湾区居民夜间外出的地方，执行董事罗比·席尔瓦表示。事实上，它正在从术语中删除“金融区”。
“我们现在必须做出非常大的转变，这就是我们正在努力做的事情，” Silver说。“时间非常有限。”
在接下来的六个月里，市政府官员将监测办公市场的稳定情况，以及他们的项目是否促进了诸如通勤人数增加等指标的改善，Sofis说。
要想改变人们对旧金山的负面看法，必须进行一场“巨大的广告宣传活动”，总部位于德克萨斯州奥斯汀的半导体产品供应商总裁Mark Peterson说。这位经常访问的访客表示，在本月参加会议时，他觉得在会议中心和酒店之间来回很安全，但“再走几个街区，就是注射器巷了。”
“它现在有一个坏名声，”经常访问的Peterson说到旧金山。“一旦你失去了信任，修复它需要很长时间。”
将华盛顿首都队和奇才队搬到弗吉尼亚州郊区的提议将依赖一种超出典型体育场协议的税收融资模式。
这一计划正在弗吉尼亚州立法者之间进行辩论，将从企业在竞技场经营时支付的企业税以及那些企业雇员支付的个人所得税中获得资金。
专家表示，这将是美国第一个使用这些税收来源的收入来融资的竞技场。
BloombergCityLab都柏林将禁止车辆驶入市中心巴黎在气候斗争中的新武器是地铁闸机和塞纳河投资者押注伦敦牛津街会东山再起纽约市预算盈余超过市长估计的近30亿美元“我不记得有任何体育场资助计划能够吸引除了财产税和销售税收入之外的任何东西，”肯尼索州立大学经济学教授约翰·查尔斯·布拉德伯里说，他是2022年一篇关于体育场和竞技场发展的文献综述的合著者。
弗吉尼亚州州长格伦·杨金和球队所有者泰德·莱昂西斯于12月宣布了竞技场的计划。弗吉尼亚州议员的立法将资助一个占地70英亩的体育和娱乐区，其中包括一个竞技场、训练设施和表演艺术场馆，以及一个广播工作室和莱昂西斯公司Monumental Sports and Entertainment的总部，该公司在该地区拥有几支职业运动队。
该措施的支持者表示，波托马克码头的校园将在未来几十年内创造120亿美元的收入，以及数以万计的工作岗位，比任何可能的替代用途都要多。这些支持者表示，竞技场项目将通过利用项目产生的收入来支付自己。
但批评者表示，其中一些收入将通过转移税收从当地服务（如学校和道路）中筹集。一些经济学家表示，公共资助的竞技场偿还纳税人的记录令人沮丧。布拉德伯里表示，波托马克码头竞技场校园的公共补贴可能是美国历史上最大的。
纪念碑的发言人拒绝就税收协议发表评论。
弗吉尼亚官员指出，该法案还将捕捉到前往该地区参加比赛和音乐会的高收入运动员和表演者的所得税的一部分，这对于该州来说是一项新的收入来源。“现在，每位外州运动员或表演者在首都一号体育馆比赛时都要缴纳华盛顿特区的所得税，”该法案的共同作者之一、弗吉尼亚参议院多数党领袖斯科特·苏罗维尔说道，他指的是目前位于华盛顿市中心的体育队的现有所在地。“所有这些人都将在弗吉尼亚交税。”
弗吉尼亚的提议标志着竞标战的升级，这些竞标战让各城市相互竞争以争取一个体育设施。几十年来，为了争取新的发展，业主们一直在威胁要将他们的队伍迁往可以提供更好条件的司法管辖区。在奇才队和首都队的情况下，这些队伍只会移动大约六英里 —— 这一提议引起了人们对维吉尼亚郊区亚历山大市的交通和华盛顿市中心空置的担忧。
“人们一直担心政府之间陷入竞争的泥潭，彼此争相让步，”加州戴维斯大学法学院教授达里恩·尚斯克说。
建造它，他们就会来吗？
为了建造波托马克码头园区，弗吉尼亚州和亚历山德里亚市提供了几条税收收入来源。这个价值22亿美元的娱乐中心的融资部分基于销售和房产税收入的预期增长，使用了一种被称为税收增值融资（TIF）的发展常用工具。
当一个司法管辖区决定用TIF来补贴一个开发项目时，通常的情况是TIF区域内的房产税会被冻结在某个特定的税率上。超过这个基准水平的税收增长被用来为开发项目提供资金和偿还债务。
TIFs很受欢迎，因为它们允许地方或州领导人支付某些费用，而不会明确消耗公共资源。通过未来来自房产、销售或企业所得税收入的补贴的开发项目可能看起来是自负盈亏的。许多州要求TIF必须通过一个“但若非如此”测试，以证明开发项目如果没有TIF就不会发生。建设它们，他们就会来 —— 这是融资背后的逻辑。
这种方法因为几个原因而备受争议。TIFs容易受通货膨胀影响，转移了本可以用于政府服务的资金，而且往往过多地惠及富裕社区。用于建设竞技场的TIF尤其具有争议性，因为涉及的成本非常高。
但弗吉尼亚的立法比其他TIF更进一步。弗吉尼亚的提案将捕捉波托马克码头工人本应缴纳的州和地方所得税，但与其将这些收入用于学校、警察和其他服务，它们将用于竞技场。由纪念碑和其他在那里运营的公司支付的企业税也将被转移用于支付开发成本和债务偿还。
“如果你公开支持一个竞技场，你可能会想知道整个房产税增量是否应该用于那个项目，” Shanske说。“但如果你还放弃了销售税、所得税、企业所得税，那么你实际上放弃了这个项目以其他方式回馈某个现有社区的所有这些途径。”
将更多的税收流入体育场校园的融资意味着这些收入将无法用于其他目的，包括警察、交通和开发本身产生的其他外部性。“他们将不得不在相当长的一段时间内牺牲大量收入，”哥伦比亚法学院教授、《芝加哥大学法律评论》2010年论文作者理查德·布里法特说。TIFs的论文。
许多州限制了TIF的使用方式。例如，许多州将其限制在用于经济发展项目的贫困或“荒废”地区，以阻止地方从事投机性投资。加利福尼亚，第一个开发税收增值融资的州，现在已经完全禁止了它。
根据政府问责机构Good Jobs First的执行董事格雷格·勒罗伊所说，历史上，弗吉尼亚州并没有提供太多用于经济发展的大额税收激励交易。勒罗伊表示，近年来情况已经改变，他将弗吉尼亚州的波托马克码头提案描述为“可憎的提案”和“恶臭的公共政策”。
高密度开发 — 快速
如今，波托马克码头地块是一片空置的铁路场地。随着该地点新地铁站的开放，即使没有TIF，也必然会有一定程度的发展。但这可能需要数年甚至数十年的时间，波托马克码头可能永远无法达到官员们认为他们可以通过体育场快速推进的相同密度水平。参与该交易的官员估计，到2036年，体育场将在亚历山大市催生940万平方英尺的办公、住宅和零售空间，而如果没有体育场，基准估计为130万平方英尺。
波托马克码头项目的一部分将通过竞技场活动的新门票税来建设。通过对高收入的艺术家和运动员征税，他们在任何地方表演时都会支付一部分所得税，波托马克码头的支持者相信表演者们本身将为设施买单，同时加快未来阶段的住宅和办公楼开发。
“如果那里没有竞技场，你就不会有TIF所捕捉到的所有活动，”州参议员Surovell说。“如果你建造一个竞技场，它将使整个校园和附近的地块转变为一个比原先快20或40年的更高密度发展。”
Good Jobs First 描述了政府通过使用州和地方个人所得税来补贴公司的努力，将其视为一种“向老板交税”形式。2012年的一份报告发现，16个州的补贴计划将超过7亿美元的州所得税转移给了2700多家公司，其中包括高盛和通用电气。
专家表示，尽管没有竞技场是通过所得税建造的，但在弗吉尼亚州并非没有尝试。根据Surovell的说法，这个联邦州至少两次提出了这个想法：在上世纪90年代，为了说服蒙特利尔博霍斯棒球队搬到弗吉尼亚州，以及最近为了吸引华盛顿指挥官从马里兰州兰德福搬迁。
两项努力都未能成功。 太阳队于2005年迁至华盛顿成为华盛顿国民队，弗吉尼亚州的议会在2022年放弃了为这支橄榄球队立法的提案。
在“格伦圆顶”下
杨金一直是波托马克码头大型项目最积极的倡导者之一。 这位州长直接参与了吸引雷昂西斯及其团队来到北弗吉尼亚的努力。 杨金对体育有着浓厚的兴趣：根据公开文件，他和雷昂西斯都是职业搏击联赛的投资者。
职业搏击联赛总部位于弗吉尼亚州的麦克林，自称为世界上增长最快的体育联赛。 该联赛于2018年推出，在仅四年后的一轮融资中估值达到5亿美元。 职业搏击联赛目前是美国第二大的综合格斗联赛，仅次于终极格斗冠军赛。 去年，职业搏击联赛以未公开的金额收购了一家竞争对手联赛贝拉托搏击冠军赛，而在8月，职业搏击联赛从沙特阿拉伯的公共投资基金获得了1亿美元的投资，该基金已向美国体育行业注入了数十亿美元。
州长办公室拒绝透露他在职业搏击联赛中的股份规模，但在2021年，杨金将他在该联赛中的持股列为价值超过25万美元的资产，放入了盲目信托。 州长的发言人表示，杨金“没有任何形式的金融持有，可以从这个项目中获益。”
Leonsis和Youngkin的发言人表示，两人没有业务关系。尽管一些媒体报道将Leonsis和Youngkin描绘为朋友，Monumental的一位发言人表示，在这笔交易之外，两人“很少或几乎没有在一起度过时间。”
哥伦比亚特区在后疫情时代面临着重大挑战，为了让这两支球队留在该市，向Leonsis提供了5亿美元，这超过了Capital One Arena升级所需资金的一半。2月9日，哥伦比亚特区市长Muriel Bowser在华盛顿邮报上发表了一篇专栏文章，敦促Leonsis改变主意。与此同时，哥伦比亚特区议会发布了自己对弗吉尼亚竞技场交易的经济分析，得出结论称这将使弗吉尼亚纳税人损失超过50亿美元。亚历山大经济发展合作伙伴称，他们正在准备发布自己的分析，称哥伦比亚特区的估计是“一个极其误导性的叙述。”
弗吉尼亚参议院的民主党议员在2月13日的关键程序截止日期前拒绝推进这项法案。弗吉尼亚参议院财政委员会主席Louise Lucas拒绝在本周立案这项参议院法案，她在X（前身为Twitter）上发布的帖子中将这个竞技场称为“格伦圆顶”。
支持者表示，尽管DC地铁区域出现政治分歧，但该计划仍然可行。尤金的具有历史意义的项目甚至可能在今年继续进行：众议院通过了自己的法案授权该竞技场，尽管有一些关键变化。这项立法绝不是死的。
“决策者们对这个项目了解得越多，就越意识到其积极影响触及整个联邦的各个角落，”尤金在一份声明中表示。
纽约市本财政年度的预算盈余比市长埃里克·亚当斯的预测高出28亿美元，减轻了官员削减服务的压力，该市的预算监督机构表示。
预算盈余的增加主要是由于截至6月30日财政年度预期税收增加约9亿美元，支出减少约19亿美元，根据该市独立预算办公室的数据。支出将低于预期，主要是用于该市的劳动力和收容移民。
根据IBO的数据，纽约市目前的全职雇员人数为285,000人，比2020年的30万人的峰值低5%。
彭博CityLab弗吉尼亚提出史无前例的竞技场融资来源：个人所得税都柏林将禁止车辆驶入市中心巴黎在气候斗争中的新武器是地铁闸机和塞纳河投资者押注伦敦牛津街会重振财政监测员还预测，该市将在2025财政年度（从7月1日开始）实现33亿美元的盈余，同时预测接下来三年将出现65亿美元、58亿美元和56亿美元的赤字。
“尽管未来几年的预算没有平衡，IBO预测的赤字范围完全在该市过去所弥补的范围内，”IBO在其最新分析中表示。
亚当斯在1月公布的1094亿美元初步预算中逆转了一些服务削减，包括警察招聘和垃圾收集，称近30亿美元额外税收和移民护理成本降低。然而，他保持了对市内3K学前计划和市立图书馆周日开放时间等受欢迎服务的削减。
尽管有削减，根据IBO的数据，2024年总预算较6月通过的预算增加了7%，达到约1160亿美元。
此外，IBO预计未来预算中住房券、警察和矫正人员、消防员和环卫工人的加班费以及之前由联邦新冠疫情救助资金资助的教育项目的成本将会增加。
纽约市议会议长亚德里安·亚当斯的女发言人表示，IBO更乐观的预测凸显了市长办公室在预算方面需要更多透明度。市长和市议会必须在6月30日前就下一财政年度的预算进行谈判。
“这只强调了我们的预算流程需要基于一组准确反映城市经济和预算前景的共享事实，这些事实在过去的一些财务计划中缺失，”市议会发言人玛拉·戴维斯说。