德克萨斯州HOA阻止Section 8租户，推动黑人居民搬离 - 彭博社

2022年德克萨斯州的一个住宅区。

摄影师：Jordan Vonderhaar/Bloomberg都柏林市中心的繁忙交通一直是一个特色。

照片由Artur Widak/NurPhoto通过Getty Images提供

巴黎是世界上少数几个计算其领土碳足迹的城市之一。

摄影师：Eric Feferberg/AFP/Getty Images埃沃拉·赛克斯（Evora Sykes）于2018年搬到普罗维登斯村（Providence Village），但她从未感到在达拉斯地区的这个郊区完全受欢迎。她说，当她看到这个以白人为主的小镇邻居在当地Facebook群中发表仇恨言论时（这种情况经常发生），以及今年6月收到了来自业主协会的一封信告诉她她必须搬走时，她就没有感到受欢迎：社区董事会禁止使用联邦住房选择券的租户。

作为两个孩子的单身黑人母亲，赛克斯依靠住房援助在这个位于快速增长的登顿县的新规划社区中租用一栋超过2000平方英尺的房屋，她说，收到业主协会通知后，她立即开始寻找新家。“我的重点是让孩子们离开这个社区，在学校开学前找到一个适合我们的家，”她说。“这里有很多隐性种族主义。”7月，赛克斯搬进了另一个城镇的一栋较小的房子。

对于德克萨斯州来说，这种情况并不罕见，该州的法律并未禁止物业所有者拒绝参与被称为第8节的租赁援助计划的租户。联邦反歧视法律并未将券使用者视为受保护的类别，如种族或性别。但在这种情况下，拒绝家庭的并不是房东，而是社区本身。

普罗维登斯村的一些居民和房东正在抗议普罗维登斯HOA的决定，该组织涵盖了该镇大部分领土：一些人已向住房和城市发展部门提出了公平住房投诉。一位拥有该社区7700名居民中21处物业并希望继续出租给第8节租户的房东也直接起诉HOA董事会。

即将展开的法律战可能成为保护1968年《公平住房法》下券持有人的测试案例，该民权法律禁止基于种族和其他类别在财产销售、租赁和借贷方面的歧视。因为普罗维登斯村使用第8节券的150多户家庭中超过90%是黑人，律师和住房倡导者表示，HOA计划将他们赶走将对黑人居民产生严重的种族不成比例影响。

这是达拉斯多年来一直存在的冲突。

“他们通过这一规定实现了他们在早期只需一个简单的‘不租给黑人’规则就能实现的目标，”与民权律师Laura Beshara一起代表普罗维登斯租户提出公平住房投诉的迈克尔·丹尼尔说。

普罗维登斯HOA的物业经理和普罗维登斯村村长未回复多次请求发表评论。HUD也拒绝就公平住房投诉发表评论，因为这是一项正在进行的调查。

关于第8条款租户的冲突已经酝酿了几个月，根据与当地人的交谈和《德克萨斯论坛》的报道，但在6月份达到了顶峰，当时普罗维登斯HOA董事会修改了其租赁规则，以阻止当地房东出租给使用住房券的任何人。董事会后来澄清了他们的规定，称他们将允许当前持有券的租户完成他们的租约，并允许按月付款的第8条款租户留到9月。

然而，总体限制仍然存在。根据新规定，被发现违反条款的房东将被罚款每周300美元。

租户的转移是立即的：至少有四个家庭，包括赛克斯在内，离开了社区，而不是面临以后被强制驱逐，邓顿住房管理局表示。另一位租户的租约直到明年才到期，但她告诉彭博城市实验室，她已经被房东预先驱逐。她有四个孩子。

在这么短的时间内找到新住房将会很困难。“几乎不可能找到愿意接受券的人，特别是对于那些被迫搬出普罗维登斯村的大家庭规模，”贝沙拉说，他是代表租户提出投诉的另一位民权律师。

除了筹集安全押金的钱 — 这可能是数千美元 — 他们还必须找到愿意接纳他们的房东，在像Denton这样的县，这是一个特别高的障碍。在达拉斯地区由包容社区项目调查的1900多处物业中，只有12%表示他们愿意出租给券持有者。在白人非西班牙裔居多的邮政编码区，这个数字降至4%。

在普罗维登斯拥有21栋房屋的房东马修·伯克表示，如果HOA的规定不被撤销，他将不得不出售所有房屋。他的公司名为高机会社区合作伙伴，在全国各地拥有约600栋单户住宅，专门为券持有者提供住房，他认为他们是理想的租户。

当他今年早些时候首次听到即将进行的投票的传言时，伯克表示，他试图与普罗维登斯董事会沟通，以解决他们可能对Section 8租户有的任何具体顾虑。他在三月份给他们寄了一封信，表示“基本上，我们感谢HOA，我们认为HOA是这一努力中的重要合作伙伴，如果有任何与任何租户有关的问题，我们很乐意与他们交谈，并帮助他们解决问题，”他说。他没有得到回应。在与普罗维登斯物业经理的后续对话中，伯克表示，他被告知投票永远不会通过。

现在，伯克表示，HON合作伙伴已对HOA董事会提起诉讼，声称通过限制的过程具有误导性，其影响将是歧视性的，并且将给他造成经济损失。诉讼还称，遵守规则可能使他违反联邦法律，该法律规定房东在终止第8节租约之前必须提前通知租户90天，即使有正当理由驱逐也是如此。

“不幸的是，人们可以隐藏在我所说的平淡规则背后，”伯克说。“但对我来说，在普罗维登斯村担任房东的那六个月里，累积的证据无疑是种族主义。”

至少16个州和100多个城市和县已通过地方法律来保护券持有人免受歧视。然而，据2020年的一项分析显示，仅有一半多一点的第8节支持租户据估计生活在禁止收入来源歧视的地方由城市研究所进行的。地方法律和州法律的拼凑性质可能会让租户和房东感到困惑。

“这个国家的住房歧视让我印象深刻的是，一旦你超越了《公平住房法》最初概述的那些类别，就会看到巨大的变化，”乔治城大学副教授、《券承诺》的作者伊娃·罗森说。“你会看到各种行为。”

德克萨斯 2015年通过了一项法律 ，预先阻止地方城市和县政府通过自己的保护措施来防止因收入来源而发生歧视。然而，联邦政府确实保护租户免受已被证明对特定种族群体产生不成比例不利影响的政策 —— 这是一种被称为 不同影响 的法律领域。

普罗维登斯房主协会的行动与房主协会保持大部分白人专属性的历史策略一致，这是包容性社区项目的执行主任安·洛特（Ann Lott）所说的，该组织倡导Section 8券持有者搬到达拉斯地区的高机会社区，如Denton。“基本上，[HOA] 不仅决定你房子的颜色，以及你如何涂抹围栏。他们总是试图规定谁可以住在隔壁，”她说。“过去，他们大胆地说，‘非洲血统的人不能住在这个社区。’”实际上，这就是普罗维登斯用其Section 8禁令所做的事情，她说。

包容性社区项目是2015年达到美国最高法院的一起具有里程碑意义的案件的被告。在由时任大法官安东尼·肯尼迪（Anthony Kennedy）领导的5-4裁决中，法院裁定明确中立的政策或程序导致对受保护人群的歧视是被禁止的。法院的不同影响决定认识到，通过将低收入住房的税收抵免额专门分配给达拉斯地区的贫困少数民族社区，德克萨斯住房当局违反了1968年《公平住房法》。

Rosen表示，一些住房律师将第8条款视为“不同影响案例法”的“下一个前沿”。

对于Beshara和Daniel来说，这是一个旧的战场。2018年，包容性社区项目在提起诉讼时使用了类似的不同影响论点，他们针对的是另一个德克萨斯州的HOA，该组织实施了一项禁止第8条款租户进入其边界的政策。他们在巡回法院中输掉了这场战斗，因为法官裁定ICP不能是提起诉讼的一方。相反，Daniel表示，“一个想要出租券的业主，甚至是想要使用券租房的租户，都有资格提起诉讼，声称业主协会的拒绝违反了《公平住房法》。”

这就是为什么Providence Village的这些案件可能更具有说服力，Daniel说。“这是一个业主协会进来告诉那些已经购买并支付了他们的私人财产的成员，他们不能参与一个帮助低收入人群的国家联邦计划，”他说。“这基本上是剥夺了业主使用他们的财产以一种经过批准的、社会负责的方式的权利。”

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今年，都柏林将成为最新一座禁止车辆穿行市中心的欧洲首都。为了清理道路、净化核心区域的空气，爱尔兰最大的城市正在开始一个重新规划中心街道的过程，以便私家车和商用卡车只有在最终目的地是市中心时才允许进入。

通过将仅仅经过的车辆转移到更远的环城公路上，该计划承诺既缓解当前的交通拥堵问题，又为创造新的步行街和广场提供可能，使都柏林的中心区变得更加宜人。该计划设定了在城市中心减少60%交通量的目标。

实现这一目标所使用的工具相当简单：利菲河两岸各设立两个“公交大门”，阻止私家车通行，同时重新规划几条街道，使进入市中心的车辆沿着环路行驶，最终沿着同一方向返回。

该提议呼应了正在其他欧盟城市进行中的车辆限制措施，比如巴黎，阿姆斯特丹和里斯本。与其他城市领导人一样，都柏林计划的设计者们也借鉴了“15分钟城市”概念——旨在让居民在15分钟步行或骑行范围内即可到达所有主要目的地——作为一个关键目标。然而，尽管英国某些城市中心限制汽车交通的努力引发了愤怒的（并带有阴谋色彩的）反对声音，但到目前为止，都柏林的这一举措得到了压倒性的公众支持。在2月7日发布的一项公共咨询中，超过80%的3500名受访者表示支持新的交通限制区，这是对一个此前在进步城市政策声誉不佳的城市的明确支持。

对交通禁令的主要反对意见迄今为止一直很少。其中一项是由总部位于伦敦的吉尼斯品牌所有者百威英博公司提出的，他们警告称这些计划将扰乱吉尼斯啤酒厂沿着利菲河至港口的“历史”卡车路线，尽管啤酒木桶实际上一直到1961年都是通过驳船沿着这条路线运输的。

都柏林吉尼斯圣詹姆斯门啤酒厂的大门。摄影师：Hollie Adams/Bloomberg支持程度可能源自对都柏林许多地区状况的普遍关注。市中心仍在从新冠疫情中恢复，随着一场部分由于迟疑的返办办公引发的衰退。虽然商店再次繁忙，但内部都柏林仍然需要提升其整体吸引力和宜居感。其河畔仍然是一个被穿行交通主导的喧闹通道，贯穿一个经常没有树木的城市核心，其中三分之二的车辆仅仅是经过而已。

都柏林独特的街道规划 — 其中一些可以追溯到维京时代 — 并不是为机械化交通而优化的：即使在主要街道上，也有很多死胡同和空荡荡的死胡同。这种布局也加剧了最近的公共安全问题。都柏林最近发生了暴力犯罪的增加，并且处于爱尔兰严重的经济适用房危机的中心，不断加剧的不平等被视为导致2023年11月爆发极右翼骚乱的因素。骚乱之后，尽管中心的都柏林仍然繁华，但即使是繁忙的街道在夜幕降临时也可能变得紧张。今年1月，安全担忧导致当局关闭了利菲河岸附近的一条小巷（尽管已经有一项翻新计划正在酝酿中）。

即使在新的交通目标之前，都柏林的城市重启已经开始，即使有（尽管已经延迟）连接市中心和机场的 城市第一条地铁线的计划。与此同时，禁止穿行的政策应该使得实施一些长期以来备受期待的改善公共空间的想法成为可能 — 尤其是在美丽但拥挤的 学院绿地创建一个公共广场，以及将议会街改为步行街，打造一条 宽阔的长廊，连接都柏林新古典主义市政厅和河流之间。

这些举措并不一定会让这座城市摆脱对汽车的依赖。透过交通可能会被转移到穿过居民区的内部环城道路，而该市仍预测到2042年都柏林大都会的汽车总体模式份额仍将为42%。这相比2016年汽车占据的52.4%有了显著改善，但仍远远落后于像阿姆斯特丹、布鲁塞尔和伦敦等大城市。其他积极影响包括减少车辆排放和污染，以及通过使步行和骑行变得更加便利而带来的公共健康益处。

到目前为止这些计划所引发的热情也显示了可能发生的重要转变：都柏林人表达了对更清洁、更绿色、更具吸引力的市中心的支持 —— 他们似乎愿意放弃驾车穿城而过来实现这一目标。

谈到应对气候变化，每一点都很重要。至少，这是去年夏天在巴黎一个地铁站进行的一个小型测试项目背后的想法，这个城市是世界上第一个签署了法律约束力的气候协议的地方。世界上第一个具有法律约束力的气候协议就是在这里签署的。

在巴黎市中心的Miromesnil站通过闸机的通勤者驱动了小型涡轮机，将动能转化为电能。在为期两天的试点项目中，有2.7万人通过了六个闸机 —— 这只是法国首都每年使用地铁系统的15亿多名乘客中的一小部分。产生的能量微乎其微，但根据该项目负责的西班牙能源公司伊比利亚公司的说法，如果在整个城市的地铁网络中安装这些涡轮机，它们每年可以产生136兆瓦时的电力，节省3万吨二氧化碳。

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由于成本太高，地铁系统的升级不会很快发生，但这次试验表明了新兴的气候理念。伊比利亚公司与法国工程学院JUNIA的学生合作设计并安装了试点项目的小型涡轮机。该学生现在正在致力于开发更具可行性的技术的未来版本，这些技术可以在巴黎、马德里、圣地亚哥等地的地铁中使用，项目的四名学生之一Victoire Talleux说。

在为期两天的试点项目中，27,000人穿过了Miromesnil地铁站的六个闸机。摄影师：Julien Hay“如果我们将一个物体转变成自主能源发生器，我们的碳足迹可以比今天低得多，即使每个单独的物体并不产生大量能源，” Talleux说。Miromesnil地铁站的闸机为地铁站内的标识供电，但未来项目产生的能源可以更广泛地使用。

该项目是巴黎讨论的数十个想法之一 — 巴黎已经从工业化前升温了2.3摄氏度 — 旨在过渡到更清洁的能源并更有效地利用其能源资源。其他计划包括 利用塞纳河的水 创建“冷却网络”，减少“城市热岛”的影响；或在Vincennes森林中创造一个由非饮用水供应的新河流，该水已经供应该地区的湖泊和河流。其他项目设想重新开放Bièvre河，该河在20世纪初被覆盖，或者 在重建的巴黎圣母院前院增加植被。

巴黎是世界上少数几个计算其领土碳足迹的城市之一，包括空中交通排放和居民消费的排放。2021年，该市的碳足迹为18.4百万吨二氧化碳，比2004年减少了35%。11月公布的新气候计划旨在到2050年实现碳中和，其中包括承诺到2040年使用100%可再生能源为所有市政公共设施供电，并在2030年淘汰所有内燃机动车辆 — 包括垃圾车和救护车。

在巴黎，交通拥堵导致的二氧化碳排放占13%，因此该市正在增加更多的自行车道，为Velib共享单车系统增加新站点和3,000辆新的Velib单车。该市正在推进特罗卡德罗广场、伊纳广场和协和广场等大型广场的步行化，并增加专用于公交车、出租车和拼车的车道数量。在今年夏天举办奥运会后，巴黎计划在市中心实施有限交通区，只允许行人、骑车者、公共交通和特定授权车辆通行。

在巴黎，交通拥堵导致的二氧化碳排放占13%，因此该市正在增加更多的自行车道。摄影师：Benjamin Girette/Bloomberg随着该市朝着气候目标努力，一些关键主题已经出现。与法国其他地方一样，节约能源，特别是通过给建筑物加绝缘层，变得至关重要。建筑物是法国首都二氧化碳排放量最大的来源，占比高达72%。其中大部分排放来自于供暖建筑物所使用的“能源燃烧”。

巴黎标志性的豪斯曼式建筑，带有石立面、灰色锌屋顶、阳台和法式窗户，是巴黎标志性身份的重要组成部分，也赋予了这座城市其美丽的外观，但这些建筑的绝缘性能非常差。在冬季保持室内温暖，在夏季保持室内凉爽仍然具有挑战性。巴黎的每两栋建筑中就有一栋超过一百年的历史。

该市的目标是到2050年将所有现有建筑翻新为“低能耗”，首先从政府办公楼开始，包括巴黎市中心的市政厅。对于住宅建筑，目标是到2030年将排放量比2004年水平减少约43%。这包括每年翻新5,000套社会住房单位和40,000套私人住宅或公寓。该市计划建立一个系统，让低收入家庭可以在几乎没有成本或很少成本的情况下对他们的生活空间进行生态现代化改造。

2023年，巴黎郊外的一座住宅楼正在进行隔热工作。摄影师：Arnaud Paillard/Hans Lucas/Redux在巴黎的努力是在全国范围内推出类似措施的背景下进行的。在整个法国，人们有财政激励措施来使住宅和企业更加节能，然而根据法国自然环境协会（FNE）的能源网络负责人Michel Dubromel所说，这个过程还不够用户友好。

“政府建立了一个非常复杂的财政体系，人们不理解，”他说。“由于热力翻新需要花钱，人们不愿承担。”

该国还计划到2030年将可再生能源产量翻倍至40%。巴黎基础设施咨询公司的主任Lamis Aljounaidi在一次采访中表示，由于法国的核电网络，法国比邻国更少依赖化石燃料，使其二氧化碳排放量相对于经济规模较低。

“但我们所有的核电站都开始老化，需要被替换，”她说。

翻新核电站需要时间和资源，这可能会从其他形式的可再生能源中获得资金，Dubromel说。他说，与当前的集中式系统不同，风能、太阳能和水力发电将需要分散化，并由地区和地方当局监督。

其他项目计划重新开放比埃夫尔河，该河在20世纪初被覆盖。来源：Sepia Times/Universal Images Group Editorial/Getty Images2004年至2021年间，巴黎的能源消耗减少了15%，当地可再生能源产量从2.3%增加到了7%。为了使法国首都在2050年成为100%可再生能源城市，巴黎计划利用光伏太阳能、太阳热能、地热能、废热回收和水热热能。

然而，在国家层面上，情况发展得不够快，法国可持续发展和国际关系研究所（IDDRI）的能源转型协调员安德烈亚斯·吕丁格表示。法国政府在议会中没有绝对多数，没有出台强有力的与气候相关的立法，这减缓了过渡进程，阻碍了提案的实施。他说，一项禁止燃气锅炉的计划被政府拒绝了，政府还推迟了某些措施以建立低排放区域。

“政府在实施更多监管措施方面遇到了困难，”他说。“但试图说服人们我们可以在没有一些激烈措施的情况下度过这一切是一厢情愿的。”