洛杉矶火灾重建工作风险加剧城市住房危机 - 彭博社

阿尔塔迪纳的房主布莱恩·麦克马洪（左）和艾米莉·菲利普斯（右）在2025年1月13日查看他们房子的残骸。

摄影师：泰芬·科斯昆/阿纳多卢通过盖蒂图片社

尽管消防员仍在努力控制过去一周摧毁洛杉矶数千栋房屋的历史性野火，但关于城市如何应对现在更加严峻的住房短缺问题的讨论正在加剧——以及火灾将如何与该地区持续的可负担性挑战交织在一起。

自1月7日野火爆发以来，已有超过12,000栋建筑——大多数是单户住宅——被摧毁或严重损坏。

“这场野火的悲剧以及它造成的大规模流离失所将极大加剧现有危机，这表明更需要加快住房生产，”阿丰德住房洛杉矶的政策与研究主任斯科特·爱泼斯坦说。该住房倡导组织支持地方努力“提升区域”，即将更多单户住宅区开放给更大的公寓建筑。

彭博社城市实验室乌干达致命的垃圾滑坡展示了错失的机会新泽西官员在梅嫩德斯腐败案中被清除不当行为指控纽约市的拥堵定价有效吗？私人汽车上路减少（目前是这样）洛杉矶野火应改变我们的生活方式就在一个月前，洛杉矶市议会成员一致通过了一系列密度和开发奖金，旨在帮助缩小该地区日益扩大的住房缺口。住房要素重新分区计划和全市住房激励计划的新规定提供了一系列提升区域和改革，从租户保护到在关键走廊建设可负担和“缺失中间”住房类型的激励，所有这些都旨在增加加州州政府要求城市建设的457,000套住房。

但只有大约25%的城市的住宅用地可用于建设这些新住房：该计划不会涵盖划为单户住宅的区域，而且一项扩展该计划的努力被否决了。

将建筑激励限制在洛杉矶的一小部分意味着，这个刚刚失去大量住房的供给紧缺地区将有更少的地方来增加急需的新房屋，并且在不易发生火灾的地区建设更密集住房的机会也更少。最近一项加州大学洛杉矶分校的研究对该措施的拟议有效性表示怀疑，认为在没有对单户区域进行额外重新划分的情况下，无法实现其目标。“这正是我们应该集中精力进行住房生产的地方，而我们却在束缚自己的努力，”埃普斯坦说。

太平洋帕利塞德斯社区在1月15日大部分被摧毁，地点在洛杉矶。摄影师：吉尔·康奈利/彭博社可以理解的是，重大灾难的直接后果是一个政治上不稳定的时刻，重新构想该地区的长期规划和住房政策。截止到周五，数千名洛杉矶居民仍处于某种形式的撤离警告或命令之下。至少有25人遇难，预计这一数字在接下来的几天里还会增加。这场火灾的全部损失 可能超过300亿美元的保险损失， 使其成为历史上最昂贵的野火事件。

加利福尼亚州州长加文·纽森和洛杉矶市市长卡伦·巴斯已 承诺重建 受灾社区，并提出行政命令以简化流程。纽森承诺组织一个 马歇尔计划规模的努力来创建“洛杉矶2.0”并 签署了一项行政命令 免除受影响地区的环境审查。巴斯的命令， 被称为“返回与重建”，旨在加快清理废墟，快速审批所谓的“同类替代”许可——鼓励在受影响社区内重建完全相同的易燃结构——并加快对全市1400个接近完工的住房单位的审批，以缓解对租赁市场的直接冲击。周五，巴斯任命了史蒂夫·索博罗夫，一位在太平洋帕利塞德斯抚养家庭的洛杉矶房地产开发商，担任该市的首席恢复官。

关于城市重建愿景的更广泛细节尚未浮出水面；市长办公室的一位代表表示，她的行政命令只是即将采取的许多行动中的第一步。周五，一个社区团体联盟将在帕萨迪纳历史悠久的第一非洲美洲教会提出他们的案例，主张公正和公平的恢复，部分内容集中在确保“每位洛杉矶居民都有重建和留在自己社区所需的资源。”

但这两位领导者的行动表明，恢复过程可能会遵循过去许多相同的轮廓和限制。这让那些认为长期的可负担性危机需要对该地区住房挑战进行更广泛反思的倡导者感到沮丧。

“结果要么是为重建创造特殊途径，要么是回归正常业务，这可能成为一个警钟，突显出所有继续使洛杉矶住房建设困难和昂贵的失败，”洛杉矶住房生产研究所主任乔·科恩·梅说。

可负担性灾难

历史上，大型城市火灾提供了以更高密度重建的机会：想想1871年的芝加哥大火，或1906年大地震后吞噬旧金山的火灾。这两者都为现代化的大都市奠定了基础，拥有更大的建筑和升级的基础设施。

但有理由期待这种模式在洛杉矶不太可能重演；受帕利塞德斯火灾影响的丘陵地区存在地形挑战和长期的极端火灾风险历史，而分区法规禁止在被伊顿火灾烧毁的社区进行显著的密度增加。更可能的是，单户住宅最终将被类似规模但更昂贵的建筑所取代。

“紧缩的住房供应减少了吸收意外灾害（如火灾、地震、飓风等）损失的韧性，” 道威尔·迈尔斯，南加州大学公共政策价格学院的政策、规划和人口学教授，在一项研究中写道，该研究探讨了气候灾害与住房成本之间的关系。“在洛杉矶，这种缺乏灵活性可能会迅速加剧绅士化，因为搬迁会对现有住房库存造成压力。”

目前， 洛杉矶的租金飙升将对56%租房负担的当地租户群体造成压力。研究表明，灾后租金 在事件发生后几个月内保持高达3%的上涨。本周，洛杉矶市议会 对一项提案进行了搁置，该提案旨在在紧急情况下实施驱逐禁令并限制租金上涨。

对于那些因火灾失去家园的房主来说，重建可能会受到更高的材料成本、劳动力短缺以及新的保险和财产税负担的阻碍。迈尔斯表示，火灾对住房系统造成的冲击将整体增加开发成本，使得追赶变得更加困难。建筑商还应做好迎接更严格的火灾后法规和建筑规范的准备。

野火后的重建对于在同一房屋中居住了很长时间的房主来说尤其具有挑战性，因为新建造成本显著增加。洛杉矶的平均房屋拥有时间已经达到19.4年，某些受影响的社区甚至更高；受到伊顿火灾影响的阿尔塔迪纳部分地区的平均拥有时间为21.4年。

伊顿火灾后，阿尔塔迪纳部分地区的野火损害严重。摄影师：Patrick T. Fallon / AFP via Getty Images根据Redfin从2010年到2020年过去野火的数据，尽管受影响地区的房屋成本随着时间的推移而增加，但邻近地区的增值更为显著，流离失所的人们往往会迁移到这些地区，造成更高的需求和更高的房屋成本。在野火事件发生后的三年内，受影响地区的价格上涨29%，而在邻近社区，价格飙升48%。

在太平洋帕利塞德，这个靠近海洋的社区在火灾中被烧毁，12月份的中位房屋销售价格达到311万美元，几乎是2012年1月159万美元的两倍。它是西区最昂贵的地区之一，西区是一个富裕的区域，涵盖了洛杉矶西北部的大部分地区，以及圣莫尼卡和卡尔弗城。现在西区房屋的供应减少了，但居住在那里的需求并没有减少。根据科恩的说法，西区几十年来没有看到严重的住房建设。

“可能会有很多新居民搬进来，甚至比现在的居民更富裕，这将推动房价超出原来的水平，”Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟说。她还指出了加利福尼亚州2021年的重新分区法案，SB 9的作用，该法案允许单户住宅区的房主在其物业上增加附属住宅单元。“根据新的加州法律，单户地块上可以建造最多三个单元，很多这些房屋烧毁后的价值比完好时更高。为了更富裕的居民进行重新开发的压力将非常大。”

纽瑟姆已发布行政命令以 帮助防止投机，禁止低估土地投机三个月。但许多此类购买往往会在更长时间后发生，因为现有业主意识到重建或搬迁的财务影响，并且 更好地掌握保险将覆盖多少。

劳动力紧张，重建延迟

任何重建都需要工人，而工人已经短缺。

“这不仅会影响材料的成本或可用性，”ABC SoCal的分会主席迈克·米切尔说。“每个人都会同时需要所有这些人。”

进一步加剧劳动力短缺的是，洛杉矶还计划很快举办一系列大型活动，从2026年的世界杯足球赛到2028年的夏季奥运会。他说，在野火袭击之前，行业已经在考虑引入外州劳动力，以满足奥运会的基础设施需求。来自即将上任的特朗普政府的集体驱逐和关税政策可能对建筑经济构成额外威胁。

除了住房建设，还有许多其他恢复工作需要优先进行。在1月9日的新闻发布会上，洛杉矶县公共工程局局长马克·佩斯特雷拉表示，火灾影响地区的水电基础设施已受到严重损坏。米切尔预测，由于清理废物的时间较长以及修复公用设施的需要，实际重建开始之前至少还需要一年左右，这将延长当前的租赁住房紧缩。

一名消防员在阿尔塔迪纳的湖大道上走过一块写着“阿尔塔迪纳坚强——我们会重建”的标志，时间是1月14日。摄影师：汉斯·古特克内希特/媒体新闻集团/洛杉矶日报通过盖蒂图片社科恩表示，建设的这一空档可能是一个改变的时刻，他建议城市可以进行重大改变，以在劳动力转向重建之前，启动更多住房的建设。例如，城市可以取消影响费用和其他开发成本，例如最近实施的 ULA“豪宅税，”以帮助鼓励金融家和开发商开工建设新公寓。

还有可能出台新规定，以限制在易燃地区的开发或要求新建筑具有更高的防火能力。但加州大学伯克利分校特纳住房中心的研究主任莎拉·卡尔林斯基表示，这种改革往往不会在重大火灾后立即推进。“在灾后，尤其是当人们理所当然地感到愤怒时，做任何不同的事情都是非常困难的，”她说。“政治压力非常大。这就是为什么进行这些常规的区域划分更新如此重要，因为那时人们不会觉得自己处于危机之中。”

联邦资金也可以帮助加强恢复工作。加州州立理工大学的金融、房地产和法律教授安东尼·奥兰多发现， 社区发展区块拨款灾后恢复计划可以为新的经济适用房提供资金，并且在减缓灾后租金上涨方面有良好的记录。

爱泼斯坦希望看到更多努力来扩大可用于多户住宅建设的土地，提供更多项目以便更快获得批准，并减少费用和停车最低标准。随着火灾仍在余烬中，重建仍然遥遥无期。但这也为讨论可能的新指令以及重新考虑在易燃地区的发展留下了时间，这些地区肯定会再次发生火灾。要求公正恢复的社区和劳工团体联盟也呼吁确保环境韧性，主张重建“应采用最新的可持续基础设施进展。”

如果不进行改变，住房倡导者担心城市可能会朝着类似的结果发展。

“我们欢迎州长和市长简化重建的努力，”爱泼斯坦说。“人们有权重建他们的家园，但我们认为需要更广泛的行动。”