《夕阳之城》第七季的豪宅税是多少？- 彭博社

洛杉矶的比佛利山庄地区，一些待售的房屋将被征收该市的新“豪宅税”。

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在热门房地产真人秀《夕阳无限好》第七季的新反派不是一个时髦的新豪华经纪人，而是一项房地产税。

“一想到这个就让我恶心，”房地产经纪人玛丽·邦内特在该季第一集中说到所谓的豪宅税，当时她正在调查一栋位于布伦特伍德的价值2600万美元的八卧室住宅的客厅。

这项名为ULA法案的税在2022年提出，旨在解决洛杉矶的严重住房危机。该法案通过选民投票，获得58%的选民支持，为房地产交易中的价值超过500万美元的房产设立了新的土地转让费，并将所得款项用于可负担房屋项目、租户保护和防止无家可归的工作。

研究人员预计，该税法每年可为该市带来高达9亿美元的收入，这笔钱可以开始让流浪者有了住所。但自从ULA法案于4月生效以来，它只筹集了大约1.42亿美元，远远达不到预期的目标。

LA“豪宅税”起步缓慢

在预期到ULA法案的情况下，高额房地产交易激增。

来源：洛杉矶财政办公室

2023年4月之前的数据反映了如果该税收生效将会用于ULA法案的收入。

一系列政治和经济力量导致高价值房地产销售放缓。在去年11月豪宅税通过后的一年里，全国利率飙升，房屋销售下滑，同时罢工关闭了好莱坞。但对税收的抵制也可能影响了市场。在3月，卖家们急于在税收生效前完成交易。房东和一个反税收游说团体在法庭上对税收提出质疑，延迟了用于廉租房的资金分配。

对于豪宅销售的主要障碍是税收的担忧被一个Netflix大小的扩音器放大了：*《夕阳无限好》*中，经纪人们能够向全球数百万观众分享担忧。“你没有那么多买家想要购买；我们也没有那么多卖家愿意出售，”奥本海姆集团副总裁邦内特在镜头前说道。

一些批评者表示，该税收也在阻碍多户住宅的发展，而多户住宅将有助于缓解住房约束。“说这项税收是适得其反简直是轻描淡写，”邦内特在给彭博城市实验室的后续电子邮件中说道。

洛杉矶的强烈反对出现在许多城市试图推进类似措施之际。“我认为我们可以预先宣布2024年为豪宅税的一年，”左倾智库——税收与经济政策研究所的当地政策分析师安德鲁·博德曼说道。

随着房地产市场稳定，房地产行业正在适应，各种诉讼正在通过上诉程序，倡导者表示，这项税收将证明其价值。到11月，每月销售额超过500万美元的情况几乎是四月份的三倍，为ULA措施带来了近1400万美元。

“即使在其最充分的体现下，它也不是万能的解决办法，”洛杉矶住房部的高级顾问格雷格·古德说。“但这是我们所接近的最接近的推动力。”

ULA措施资金将用于何处

到目前为止，已批准支出1.5亿美元，其中大部分将用于租金援助和廉租房建设。

来源：洛杉矶住房部

其他面临自己的地方住房危机的城市不愿等待，纷纷加入豪宅税的行列。2023年11月，圣菲市近70%的选民批准对100万美元以上的住宅房地产销售征税，所得款项用于廉租房；芝加哥选民将有机会在今年决定类似税收。在西雅图，绝大多数选民批准了一项更广泛的财产税增加，预计将在七年内筹集近10亿美元，用于支持低收入租户。

虽然“豪宅税”品牌和势头可能感觉新颖，但对房地产转让征税以资助公共优先事项的做法是经得起考验的。根据博德曼的说法，这样的措施已经存在于包括纽约市和旧金山在内的十多个其他地方。

“在经济、实际和政治上，它们已经被证明相当有效，特别是在地方政府财政的非常有限的工具箱中，”他说。

到目前为止，大多数这些转让税都已经完成了它们的工作“真的没有引起太多轰动或争议，”Boardman说。但在洛杉矶的情况就不同了。

不仅仅是豪宅

在支持ULA措施的竞选中，向选民推销的方法很简单：通过对超级昂贵的房屋征税来帮助我们支付负担得起的住房。

“这似乎是一个不用大脑就能想到的事情——我们仍然认为这是一个不用大脑就能想到的事情——对超级豪宅征收微薄的税款对我们的负担得起的住房危机和防止我们不断增长的无家可归危机产生了巨大影响，”United to House LA的主任Joe Donlin说，United to House LA是一个由100多个倡导团体、租户权益组织、非营利组织和工会组成的联盟，他们是ULA措施的作者和组织者。70%的收入用于负担得起的住房生产，另外30%用于预防无家可归。

这种再分配的冲动激发了其他城市，城市和社区政策中心的高级研究助理Yonah Freemark说。“人们认为我们社会资源的分配不公平，并认为资助负担得起的住房的一种方式是要求进行一些再分配。”

但洛杉矶开发商中最大的争议点之一是，尽管有营销，ULA措施并不仅适用于豪宅。虽然独栋住宅占其预计收入的最大份额，为38%，但该税款也适用于大多数多户开发、办公楼和酒店。

“如果社区真的知道这是对每一处价值超过500万美元的房产征税，我不知道结果会不会一样，”洛杉矶地区的房地产开发商、Heyman Development的创始人Richard Heyman说道。Heyman Development。 Boardman表示，这并不只是洛杉矶特有的情况：几乎所有美国的房产转让税都适用于不只是单户住宅。

“豪宅税"适用范围不仅限于豪宅

根据过去的房地产交易数据，Measure ULA预计的9.23亿美元收入中将有近40%来自单户住宅的销售。

来源：“洛杉矶市房地产转让税改革提案Measure ULA分析”

因为Measure ULA适用于可能包括经济适用房的公寓，甚至在税收通过之前就有人担心它可能会阻碍急需的住房开发。

在建筑成本、通货膨胀和利率都居高不下的情况下，开发商认为这项税收是又一次打击。卖家必须额外支付整个购房价格的4%，或者超过500万美元的销售额的5.5%。Crest Real Estate的创始人兼首席执行官Jason Somers表示，这项税收“为人们真正开始一个项目增加了一层额外的谨慎”。Crest Real Estate是总部位于洛杉矶的行业项目管理公司。

2022年的一项UCLA研究在一定程度上缓解了对经济适用房的担忧，表明这项税收对多户住宅的建设影响不大，部分原因是开发商很少在建成后立即出售他们的房产。

专家表示，税收成本也可能使开发商更难从银行获得融资。然而，加州大学洛杉矶分校区域政策研究中心的住房倡议项目经理、加州大学洛杉矶分校的一篇论文的作者之一Shane Phillips警告说，由于这个原因，将税收应用于多户住宅的首次销售可能会摧毁更多的经济适用房，而不是为其支付。

Phillips主张在《ULA法案》中增加更多的豁免条款以鼓励新建筑。Phillips说：“我认为我们真的不需要给予500万美元以上的独栋住宅减免。但几乎其他所有的东西，我真的认为我们希望鼓励他们建造。”

ITEP的Boardman表示，关于房地产转让税对开发的影响的其他研究有限。如果有的话，了解《ULA法案》对洛杉矶公寓建筑速度的影响可能需要几年时间。

“摇晃雪球”

去年三月的豪宅销售狂潮并非偶然。“每个人都在试图在豪宅税生效之前出售任何价值500万美元以上的房子，”Oppenheim Group总裁Jason Oppenheim在《Selling Sunset》第三集中敦促经纪人加快销售。“我们等不起。”

Jason Oppenheim和Mary Bonnet一直是他们的电视节目《Selling Sunset》中豪宅税的坚决批评者。Selling Sunset。摄影师：Andrew Chin/Getty Images North America但已经过去了九个多月，洛杉矶财政部的数据显示，即使在去年十月的高峰期，500万美元以上的交易数量几乎只有2022年十月的一半。洛杉矶地区的豪华房地产经纪公司创始人和负责人Aaron Kirman表示，这是因为对于高净值客户来说，购买和出售个人住宅的税收已经成为了禁锢。

柯曼表示：“我已经听到很多卖家说，只要这项ULA措施还在实施，他们根本无法或者不想出售自己的房屋。”柯曼说：“我也听到很多买家说，他们不再对在洛杉矶购房感兴趣了。”

一些卖家可能一直在等待时机，希望豪宅税会被多个州和联邦的诉讼所废除。尽管法官们一再支持ULA措施，但上诉已经计划好。或者他们可能仍然抱有希望，希望它会被2024年的一项提案所废除，该提案将提高选民通过地方税收的门槛。

交易趋势线开始上升，Somers表示许可证的发放也在继续。他说：“生活还在继续；由于需求旺盛，以及高价值的潜力，我们的城市建设也在继续。”

已经，19个可负担房屋项目共申请了5600万美元的ULA措施资金，共有1500套住房单元。短期租金援助已开始发放给租户和房东。“尽管有种种阻挠、削弱ULA、对其提出质疑的尝试，我们取得了很大进展，”Donlin说。

ULA支持者表示，即使收入只有预期收入的一半，也将是“改变游戏规则”的举措，Good说。“我们从未有过一种持续的收入来源来提供可负担房屋，尤其是那么大规模的，”他说。

洛杉矶在过去几年通过了其他几项措施来为住房和无家可归提供资金。与此同时，根据住房和城市发展部最新统计，2023年一天晚上洛杉矶市和县有71320人露宿街头。

Good说：“市场没有解决并没有确保洛杉矶人不会在街上露宿。它也没有确保该地区或该城市有足够的住房库存。现在，这座城市正在摇动雪球，试图解决这个问题。”