测量ULA：洛杉矶的“豪宅税”旨在控制住房成本 - 彭博社

洛杉矶售价超过500万美元的房屋将根据ULA提案被征收4%的费用。

摄影师：瓦莱丽·梅肯/法新社通过盖蒂图片社

周二，成千上万的洛杉矶选民为ULA提案投了票，这是一项旨在通过对售价超过500万美元的房产征收税款来资助经济适用房和保护租户的选举举措。这只是这项提案可以实现的开始。

由倡导联盟联合为洛杉矶提供住房支持，并被广泛称为“豪宅税”，该提案在11月10日领先8个百分点，但最终结果可能要等几天才能知道。如果通过，它所产生的收入承诺实现之前的立法和一系列洛杉矶政客迄今未能实现的目标：加快新建筑速度，为城市不断恶化的无家可归危机找到出路。该倡议预计每年将产生约9亿美元用于补贴住房、保留经济适用房、为被驱逐的租户提供法律援助，并补贴其他进步优先事项。

“这将是洛杉矶租户保护史上最大的投资，”非营利组织“洛杉矶社区交通联盟”主任劳拉·雷蒙德说，她是该提案的众多主要支持者之一。

除了这些直接影响外，一场胜利对加利福尼亚的其他城市可能具有重大意义：ULA提案展示了一种绕过该州广泛限制税收增加的方式，使其成为一个潜在的模式。

但批评人士警告称，ULA提案可能会通过提高开发商的成本和抑制新建筑来增加租金。他们还指出，从2016年建造无家可归者支持性住房的债券中得到的 平平淡淡的结果作为一个告诫故事。

该提案很简单：所有房产目前的0.45%过户税将从超过500万美元的销售中跃升至4%，而超过1000万美元的交易将获得5.5%的税收。这是一项特别税，意味着收入不会进入市政基金，而是进入一个专用基金。其中8%的收入用于监察长和监督人员；其余用于住房。这些资金的分配为70%用于经济适用房（建设、补贴和保护）和30%用于防止无家可归（各种措施和租户保护）。

“我们希望确保一旦这项提案通过，住房专家、社区组织、社区领袖和多年来一直从事这项工作的人们能够在实施中处于前沿，” Raymond说。

住房生产基金——占70%的大头——在分配上显示出对替代性住房提供者的强烈倾向。例如，这个基金的四分之一将资助使用州或联邦低收入住房税收抵免来建造的开发商的建筑。这是绝大多数新经济适用房建设在美国发生的主流方式。然而，洛杉矶基金中同样的份额将用于其他实体的项目，比如公共住房管理机构、社区土地信托、住房合作社和非营利开发商的混合。鉴于联合住房洛杉矶由大约230个组织、机构、倡导团体和非营利组成，这种优先顺序或许并非巧合。 多样化的联盟。

经济适用房建筑商将会获得巨大的利润。城市提供的一份分析估计，ULA措施每年将产生60亿至110亿美元的收入 — 这是用于经济适用房建设的补贴大幅增加。尽管该措施的支持租户的人士将其描述为豪宅税，但这有点愤世嫉俗：根据2021-22财政年度的销售数据作为基础，转让税所产生的大部分收入将来自1000万美元以上的销售额，而在这个水平上，来自多户和商业物业的销售要比来自独立住宅更多，根据加州大学洛杉矶分校、南加州大学和奥克西登塞尔学院的研究人员于九月份的白皮书。

“豪宅税”是一个常用的简称，但并不不公平，雷蒙德说：“我们谈论的是非常非常富有的个人，但更重要的是大型房地产公司，老实说，他们一直没有支付他们应付的份额，并且一直在当前的房地产市场中大赚特赚。”

由于收入的很大一部分来自公寓楼的销售，而不是来自超级豪宅的销售 — 关于这一点稍后会详细讨论 — 批评者担心ULA措施将使开发商失去在洛杉矶建设的动力。这将对倡导者的目标造成双重破坏，因为市场价格的建设对于缓解住房市场的压力和提供产生所有这些补贴收入的销售至关重要。

一位名叫摩西·卡根（Moses Kagan）的房地产高管在一条推文中提出了一个可能的情景：如果开发商花费700万美元建造公寓大楼，然后以1000万美元出售，经过成本后获利约230万美元，那么5.5%的过户税将达到55万美元（我的计算，而非他的）。这大约占利润的24%。由于交易中典型的分成为投资者80%、开发商20%，这项税收应该会扼杀交易。

但加州大学洛杉矶分校的研究人员表示，对于激励措施的担忧是夸大的。根据加州大学洛杉矶分校区域政策研究中心的住房倡议项目经理兼研究合著者Shane Phillips的说法，痛苦将会转移到链条的其他地方，关于ULA法案和过户税的一系列研究。“那笔钱必须从某处得来。它不会来自买家或租户，”他说。“所以它将来自于开发商购买房地产的土地所有者。”

可以肯定的是，豪宅税仍可能通过降低开发商能够提供的价格，使土地所有者不明智地出售而对开发产生激励。在与研究生玛雅·奥费克（Maya Ofek）合作的十月报告中，菲利普斯概述了一个现实情景：东好莱坞的N. Normandie大道570号，一个3350平方英尺的房子在2021年9月以155万美元卖给了开发商。开发商计划用一个新的16单元建筑物替换它。假设开发商打算在完成后出售新建筑（按照菲利普斯的计算为800万美元），开发商需要支付不超过130万美元购买570 N. Normandie以支付过户税。这样做行不通：房主将更愿意将其卖给只想把这座豪宅当作家的人。

那么，关键问题是有多少房屋与570 N. Normandie处于潜在风险的同一范围内。根据菲利普斯的说法，并不多：2013年至2016年间建造在中等密度区域的单位中，仅有很少一部分（10-20%）在2022年前实际上已经售出。“大多数这些单位根本就卖不掉，如果你不卖，就不用交税，”他说。“如果有人在五到十年内并不真的打算卖掉他们的房产，这项税收就不会对他们的决策过程产生太大影响。”在这种情况下潜在丢失的几十个单位，在税收的帮助下所促成的成千上万个单位被抵消了。

尽管菲利普斯支持这项措施，但他表示它也有一些缺点。500万美元的门槛太高了：支付200万美元购买房屋的人应该为公共福祉做出贡献。而转让税并非边际税率，这意味着有人以499万美元购买房产则不用交税，而有人以501万美元购买则每一美元都要交全额税率。边际税率与更低的门槛可能会为洛杉矶带来更多收入，也许减少摩擦，尽管菲利普斯承认，即使涉及到他们的所得税，大多数人对边际税率都存在误解。

虽然转让税并非新鲜事物，但最近通过公民公投的方式将其纳入加利福尼亚登记处是新鲜事。卡尔弗城在2020年通过公投通过了一项转让税（带有更低的边际税率），这已经成为该市第三大收入来源。仅在今年，这项征税已经筹集了数千万美元，主要是依靠少数几笔亿美元的房产销售。菲利普斯称转让税是“第三好的选择”，其次是土地价值税，几乎没有美国市政当局使用，以及财产税，自1978年以来加利福尼亚根据第13号提案对其进行了严格限制。

洛杉矶推动的一项特进税倡议与其他类似的渐进转让税倡议有所不同：ULA提案只需要简单多数通过。历史上，特别税通常需要三分之二的多数，但在2016年的一项裁决中，加利福尼亚州上诉法院发现，这种更高的门槛仅适用于由立法者赞助的选民提案 — 市议会成员、县监事、州众议员等等。法院认为，由市民提出的增加专项税收的选民提案可以通过简单多数通过。这一裁决为一种不同类型的选民提案铺平了道路。2016年的裁决。 之前的渐进转让税倡议在圣莫尼卡、卡尔弗城和旧金山湾区都将收入直接用于一般基金，因为它们是由立法者领导的。

因此，如果ULA提案获得通过，将实现当地立法者无法或未能实现的目标 — 实际上，支持者宣传该提案是由组织者而非政客撰写的事实。 Karen Bass和Rick Caruso，这两位在洛杉矶 尚未决定的市长竞选中对该提案没有发表意见。这可能是一种优点，Raymond说。

“过去，我们曾经有政治家支持某种解决方案。现在我们看到，将无家可归者犯罪化成为主要焦点。这是过去几年他们投入大量精力的地方，清理街道，”她说。“这与那种方法非常不同。”