2025年住房行业需要什么 - 彭博社

Conor Sen

建筑萧条。

摄影师：Micah Green/Bloomberg

现在已经过去了整整五年，美国房地产市场没有任何事情可以被视为正常。疫情期间的繁荣之后是由中央银行引发的交易萧条，这对高企的价格几乎没有降低作用。进入2025年，负担能力的缺乏继续使买家处于边缘，而潜在的卖家则因疫情时期的抵押贷款而感到无处可去。交易的萧条伤害了房地产经纪人、贷款机构和家具公司。直到现在，房屋建筑商在一定程度上还未受到房地产低迷的影响，但他们开始感受到库存增加的压力，而多户房东则因空置率上升而感到压力。较低的抵押贷款利率应该会有所帮助，但目前没有迹象表明这一点会很快发生，还有一些迹象表明借贷成本可能在好转之前会变得更糟。

特朗普的议程会推高抵押贷款利率吗？

企业和投资者对唐纳德·特朗普以减税和放松管制的亲增长议程重返白宫的消息大多表示欢呼。与房地产行业相关的股票并没有分享这种热情。自选举日以来，iShares美国住宅建筑交易所交易基金下跌了约15%，部分原因是10年期美国国债收益率的激增。房地产行业在新的一年中最需要的就是较低的抵押贷款利率。降低税收和减少繁文缛节并不会像购房者再次看到5.50%的房贷利率那样产生显著影响。这将使目前一个负担不起的市场再次看似触手可及，解冻现有房屋和新房的交易。

彭博社观点TikTok的结束可能解决我们的创造力危机为什么货运市场停滞不前向RedNote的伟大飞跃将会失败如何阻止对美国金融系统的网络攻击相反，30年期抵押贷款利率在9月份降至6%低位后再次回升至7%以上，随着国债收益率的上升而上涨。更强劲的经济和更快的通货膨胀的前景只会将这一基准推高，或者至少在明年保持在高位。这与特朗普在2017年面临的情况截然不同。当时抵押贷款利率约为4%，消费者没有受到四年过高通货膨胀的伤害，进一步刺激经济几乎没有负面权衡。2016年选举日后12个月，那只同类房屋建筑ETF上涨了超过50%。特朗普的声誉与房地产息息相关，MAGA议程与房地产之间的紧张关系可能是他第二任期内定义经济紧张关系的一个重要因素。

是否建设

自从2022年9月抵押贷款利率首次超过6%以来，感觉全国住房市场已经停滞不前。但在表面之下，变化很多。转售交易的速度已经降到我们在2008年金融危机后看到的那种缓慢水平，而库存水平则上升，因为房屋建筑商在南方继续大规模建设，那里是他们的主要业务区域。

库存正在积累

住宅建筑的回落即将到来

来源：住房和城市发展部

注意：未经过季节调整

库存的持续增加现在给房屋建筑商带来了压力，特别是在抵押贷款利率依然高企的情况下。为了赢得犹豫不决的买家，最近几个月使用激励措施的情况有所增加，这影响了利润率。新房库存水平似乎终于 达到了需要房屋建筑商保持谨慎的水平，随着我们进入2025年，建筑的回落应该会让住宅建筑工人感到轻微的衰退。

双层住房市场

在正常的住房市场中，房主在昂贵的东北部和中西部地区出售房屋并迁移到建筑较多且相对便宜的州，如佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州，迁移状态是稳定的。由于转售住房活动约低于正常水平的25%到30%，这些迁移模式已经减缓。来自东北部和中西部的离开人数减少，导致在最近几十年由于人口增长缓慢和限制性分区法而没有建造太多房屋的城市出现住房短缺。另一方面，阳光带市场的外州买家需求低于他们习惯的水平，导致库存上升、价格停滞，并可能在2025年导致建筑活动和就业下降。因此，尽管在芝加哥和康涅狄格州市场上房屋不足，但在达拉斯和许多佛罗里达市场上有很多房屋待售。

较低的抵押贷款利率可能会增加住房活动并使迁移水平正常化。但如果抵押贷款利率保持高位，东北和中西部的政策制定者将面临更大的压力，要求建造更多住房，而阳光带城市的房屋建筑商将被迫削减。根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，过去一年芝加哥、克利夫兰和纽约市的房价上涨了约7%，而达拉斯和坦帕则上涨了1%。进入2025年，国家住房市场看起来并不弱到足以出现广泛的价格下跌，但在库存趋势稳定之前，区域间的显著差异应该会持续。

住房建设与大规模驱逐

目前，房屋建筑商最不需要的就是白宫采取提高成本的行动。然而，如果特朗普政府继续推进其关税和大规模驱逐无证移民的计划，这正是可以预期的。Lennar公司本月表示，关税可能会使其每栋房屋的成本增加5000到7000美元，尽管该房屋建筑商已将其供应链大部分转向国内公司，而不是中国和其他亚洲制造商。驱逐以及更严格的移民控制也将提高劳动力成本。高盛集团估计，无证移民占建筑工人的13%，一旦计算所有移民，这一数字上升到26%。在纽约、佛罗里达、德克萨斯、加利福尼亚和内华达等州，移民约占建筑劳动力的40%，根据全国住宅建筑商协会的报告。这些考虑在本月中央银行官员的思考中显然发挥了作用，他们提高了对2025年通胀的预测，同时基本保持了增长预测不变。

多家庭过山车

多家庭行业在2025年即将到来之际处于一个不寻常的境地。过去一年对许多房东来说是痛苦的，因为大量新供应导致租金增长低迷甚至负增长。这个趋势在明年应该会继续，特别是在奥斯丁、纳什维尔、凤凰城、夏洛特和亚特兰大等供应过剩的城市，这些地方的空置率很高。与此同时，新建房屋的下滑导致人们普遍相信更好的时光即将到来。

抑制

随着租赁需求减弱，建筑商正在放缓新建项目

来源：美国住房和城市发展部

注意：数据为每月数据，并经过季节性调整

行业和投资者将关注公寓完工开始减缓的速度、空置率下降的速度以及租金增长的恢复速度。人们普遍认为，到2026年，尤其是到2027年，我们将再次面临公寓短缺，租金快速增长，并需要建设以满足需求。尚不确定的是，平衡恢复的速度以及我们从萧条过渡到新兴繁荣的过程。

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