中国房地产危机进入第五年，问题再次浮现 - 彭博社

中国当局近年来加大了努力，以缓解该国前所未有的住房放缓。

摄影师：沈其来/彭博社中国领先的开发商之一现在因违约风险而受到当局的关注。一家主要的香港建筑商正在要求贷款方延长贷款。另一家同行正在出售位于北京的一座标志性但大部分空置的购物中心。

随着中国的房地产债务危机进入第五年，几乎没有迹象表明困境中的开发商在偿还债务方面变得更容易，因为房屋销售的下滑仍在持续。他们的美元债券仍在深度困境的水平交易，债务发行几乎枯竭，该行业在股市中表现不佳。

在最近几周，警报再次响起，当银行监管机构要求顶级保险公司报告其对中国万科企业股份有限公司的财务风险，以评估该国第四大开发商在销售方面需要多少支持以避免违约。在香港，新世界发展有限公司寻求推迟一些贷款到期，而泊寓集团则将一座地标商业综合体挂牌出售于北京。

最新的压力迹象增加了人们的担忧，即世界第二大经济体的住房行业最糟糕的情况远未结束，这曾是一个强大的增长引擎，现在却成为了从家具到汽车等商品需求的重大拖累。而且，这些情况尤其令人担忧，因为万科的困境表明，流动性危机正在伤害到迄今为止避免违约的少数大型建筑商之一。与此同时，其香港同行面临的麻烦意味着这种传染病在海外的影响越来越明显。

中国建筑商在2024年违约150亿美元债券

自房地产危机开始以来，他们已违约超过1300亿美元的债券

来源：彭博社

注意：2024年是从1月1日到12月19日

“虽然最近的政府政策帮助减缓了下降速度，但该行业可能还需要一到两年才能触底，”卢克罗分析公司的高级信用分析师伦纳德·劳表示。“在这种背景下，我们不能排除明年会有更多违约的可能性，尽管整体违约率应该远低于之前。”

近年来，中国当局加大了努力，以缓解该国前所未有的住房放缓，包括降息、削减购房成本和限制，以及对更强开发商债券销售的国家担保。最高领导人还承诺在本月早些时候的一次关键经济会议上稳定明年的房地产市场。

然而，到目前为止，采取的救助措施主要集中在防止房地产价格崩溃、保护未完工公寓的业主以及利用国家资金帮助吸收过剩供应。同时，政策制定者选择袖手旁观，任由曾经的行业巨头中国恒大集团和碧桂园控股有限公司成为违约者。

这就是为什么银行监管机构对保险公司在万科债券和私人债务上的风险敞口提出质询引起了广泛关注。随着对该建筑商还款风险的担忧加剧，保险公司在三月份进行了类似的检查。与此同时，万科高管在过去几周访问了几家保险公司，敦促他们不要对即将到期的某些私人债务行使卖出期权。

“如果房地产销售没有好转，资产处置在疲软的房地产市场中仍然缓慢，金融机构变得更加谨慎并要求额外的抵押品，我们认为万科可能会比预期更早面临流动性短缺，”杰富瑞金融集团的分析师，包括陈书金在一份报告中写道。“我们仍然认为政府救助的可能性低于50%。”

万科的美元债券到期于2025年5月，在过去一周下跌了约10美分，降至约80美分，为一年多以来最大的周跌幅。其2027年票据也跌至49美分，显示出投资者对完全赎回的怀疑。

万科的困境发生在资本市场继续显示出对该行业的投资者信心疲弱之际：数据显示，今年中国大陆和香港的开发商已发行673亿美元的债券，使市场有望创下至少十年来的最低年度发行量。同时，彭博社对中国建筑商的股票指数今年上涨了3.7%，而跟踪在香港上市的中国公司的更广泛指数上涨了24%。

在另一个令人担忧的发展中，受到困扰的香港建筑商新世界发展正要求银行推迟一些双边贷款的到期日，这一举动加深了人们对其偿还其重债负担能力的担忧。该开发商由富豪郑家纯的家族帝国控制，截至6月底，其总负债为2200亿港元（283亿美元），并记录了二十年来的首次年度亏损。

新世界发展的债务困境是中国房地产问题蔓延至海外的一个不祥迹象。根据其2024年年度报告，该开发商73%的房地产开发和投资收入来自中国大陆。

观看：深入中国的房地产危机

包括位于香港尖沙咀购物区的K11艺术购物中心在内的开发商的一些永久票据最近跌至约30美分的历史低点。其股价今年下跌了57%。

与此同时，总部位于香港的高端开发商Parkview Group，创始家族来自台湾，正在寻求买家购买位于北京中央商务区的一座标志性商业综合体，因为它面临高额的贷款服务成本和低入住率。据说一家中国国有企业对购买这一资产感兴趣，该资产以其独特的金字塔形结构而闻名，包括一个购物中心、酒店、办公大楼和一个艺术中心。

“香港开发商在当前的下行周期中面临双重打击，”彭博情报的信用分析师丹尼尔·范表示。“中国的房地产市场，许多开发商参与其中，尚未显示出强劲复苏的迹象，而香港的市场调整仍在继续。”