住房危机为纽约提供了领导角色 - 彭博社

Conor Sen

寻找空间。

摄影师：维克托·J·布鲁/Bloomberg

住房建设出现了广泛的下滑，这是一个令人担忧的发展，因为美国需要数百万个住房单位来解决其可负担性危机。南方地区的放缓显著，任何变化在很大程度上取决于利率何时下降以及州际迁移何时再次增加。东北部则是另一番景象。该地区在政策方面缓慢推进，以便更容易进行建设，并在某些情况下提供公共资金以促进建设。在利率停留在较高水平的情况下，像纽约这样的东北城市正在展示如何建造更多住房。

彭博社观点更聪明的税收和更高的收入在2025年至关重要明尼苏达州即将进行两党合作的速成课程美联储下一个重大政策重新思考需要重新思考麦当劳的通货膨胀拉锯战应该让更多公司感到担忧南方的下滑是由于典型的经济周期动态。2021年需求高涨，利率低，因此建造了大量房屋。高借贷成本和需求下降现在抑制了建筑活动。尽管该地区的低密度和更快的人口增长意味着建筑活动最终会再次繁荣，但在2025年不太可能发生。德克萨斯州和佛罗里达州的现有待售房屋积压以及利润率下降正在挤压这些州的大型上市房屋建筑商（正如我在这里所写的）这对他们的生产计划是一个不祥的迹象。

在多家庭方面，今年市场出乎意料地表现出韧性，因为它吸收了大量新公寓。不过，这给租金收入带来了压力。做空者卡森·布洛克上个月表示，阳光带公寓综合体将成为商业房地产市场下一个大问题的来源，到期的贷款将难以再融资。对于主要在阳光带大都市运营的公寓房地产投资信托基金Camden Property Trust来说，这可能意味着从有动机的卖家那里收购资产的机会，而不是增加新建项目，首席执行官里克·坎波在最近的财报电话会议上表示。由于市场条件不利，该公司取消了建设四个公寓综合体的计划，并认为在2025年和2026年将有6500亿美元的多家庭债务到期，收购方面的机会将更好。

这种繁荣-萧条周期在东北部并没有出现，因为其大都市区从未经历过繁荣，受限于土地稀缺和严格的分区规定。早些时候，Zillow Group Inc.的分析强调了2022年东北城市与南方城市相比的供应不足情况。根据Zillow的数据，纽约大都市区的住房短缺为39万个单位，波士顿为15.5万个，费城为72600个，而亚特兰大为65500个，达拉斯为48200个，休斯顿为20000个。

东北地区的短缺导致了高昂的价格，使得可负担性成为一个引发情感的问题，吸引了越来越多的关注。政策制定者和活动家们一直在努力寻找如何建造更多住房的方法，“YIMBY”——在我家后院可以——的倡导者们翻转了更为人知的"NIMBY"这一反对住房开发的缩写。这导致了许多意见文章和一些提案，但在重大立法成就方面却没有太多进展——直到最近。

上个月，纽约市市长亚当斯与立法者达成的协议， 在市和州资金的帮助下建造80,000套新住房，表明我们正在超越博客文章和无果的提案，朝着能够推动住房生产的变化迈进。

重要的是，虽然这项预计本月通过的立法的直接影响特定于纽约，但具有里程碑意义的住房变化会产生连锁反应。亚当斯的“是的之城”计划的一部分包括允许在为一户或两户住宅而设的地块上 允许附属住宅单元，尽管有一些附加条件。附属住宅单元是一个成功的故事，起源于西海岸，正如我 去年所写，自2010年代立法通过以来，加州和西雅图的建设有所增加。

现在有几个“现成的”住房政策提案，正在认真考虑增加建设的城市中使用，所有这些都被纳入了“是的之城”。在单户住宅地块上，附属住宅单元和/或双拼住宅的合法化允许以一种在住房建设和维护社区特征之间取得平衡的方式增加温和密度，这通常是现有居民的优先事项，他们在区域变更上拥有很大的影响力。对紧邻交通站点的土地进行上调土地使用允许在居民不需要汽车的理想区域建造住房，支持对交通的投资，并催化零售、商业和办公房地产的发展。取消停车最低要求降低了建设成本，提高了可负担性，并为没有汽车的人提供了更多住房选择。办公室转住宅的改造也正成为一个焦点。而使用公共资金来解决融资障碍或确保建造可负担单位变得越来越普遍，例如 波士顿市长米歇尔·吴上个月宣布的住房加速基金，紧随其后的是 马萨诸塞州的一项数十亿美元努力，旨在解决住房成本问题。

纽约的努力将提供重要的数据和信息，关于住房生产的恢复程度，以及哪些立法部分最为重要。也许会建造很多附属住宅单元（ADUs）。也许会在交通枢纽附近建造更多住房。也许停车最低限度的减少或取消并没有预期的那么重要。我们需要几年的时间才能知道，但一旦我们知道，这些经验教训将惠及纽约及其他地方下一轮的提案。

下一届国会中两党YIMBY小组的成立 表明这一运动在全国范围内也在获得动力。它包括四名民主党人和四名共和党人，其中包括来自纽约的特朗普支持者、共和党众议员Marc Molinaro，以及来自马萨诸塞州的民主党人Jake Auchincloss。

重要的是，支持东北部住房建设的驱动因素在短期内不太可能发生变化。空置率非常低。可负担性差。几十年来住房的生产不足。而且，一直以来都有一股长期存在的活动家和思想家推动政策变革的运动，现在已经取得了一些成功，这在即将到来的包括纽约和波士顿市长选举的年份中是重要的动力。

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