达拉斯和奥斯汀的购房者前景看好 - 彭博社

Conor Sen

德克萨斯州正在建设中。

摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社

对于那些希望看到美国房地产市场在经历了两年的低迷活动后开始复苏的人来说，这一周非常艰难。自从发布了好于预期的就业数据后，抵押贷款利率飙升，令人怀疑美联储的政策放松究竟能在多大程度上——或者是否能够——降低住房贷款利率。我们真的可能面临第三年借贷成本超过6%而使买家和卖家处于边缘的局面吗？

对于潜在买家来说，好消息是某些大都市的住房库存水平正在上升，特别是在那些仍在建设中并且看到州际移民放缓的地方。明年春天，最适合买家的州可能是德克萨斯州。

彭博社观点汉堡王的新妈妈广告值得称赞，而不是愤怒这位穆斯林美国女性很高兴她没有竞选连任中国采取的是保险政策，而不是大炮数字货运经纪人尝试了人工智能，并学到了代价高昂的教训 德克萨斯州因两个原因而脱颖而出：它拥有 美国单户住宅建筑的前五个大都市中的四个。它也是少数 库存水平现在高于2019年水平的地方，部分原因是它欢迎的来自沿海城市的新居民大大减少。

在全国范围内，二手房交易活动的下降与州际迁移有关。在过去大部分时间里，现有房屋销售的年化率徘徊在略低于400万的水平，而疫情前的正常水平接近550万。拥有疫情期间抵押贷款利率的房主在搬家时不愿出售，因为这意味着在下次购买时需要获得新的高成本贷款。潜在买家面临着昂贵的抵押贷款和住房选择，库存水平恶化使得选择余地很小。

住房冻结

在高抵押贷款利率的情况下，房屋交易急剧下降

来源：全国房地产经纪人协会

注：季节性调整年率

在2022年，随着抵押贷款利率飙升，交易量大幅下降，这也是州际迁移在疫情繁荣后急剧下滑的时期。

根据美国人口普查局最新的数据，截止到2023年7月1日的12个月内，南部人口普查区的国内迁移下降了19%，与一年前的可比时期相比。在此期间，离开东北人口普查区的人数减少了约30%，而离开中西部人口普查区的人数下降更为明显，超过50%。这些趋势自那时以来可能会持续，并可能变得更加根深蒂固。

迁移流动在时间上相对稳定时是重要的，因为住房行业假设某种模式以保持平衡。例如，一个大学城预计大多数毕业生在毕业后会离开，去追求他们的大学生活，从而为新入学的新生腾出住房单位。如果这些毕业生决定留下来，就会出现住房危机，无法容纳既有的毕业生和新入学的新生。

这种动态部分解释了为什么康涅狄格州哈特福德和芝加哥的住房库存水平相比2019年出现了最大的下降，而德克萨斯州的都市区以及丹佛和凤凰城等地的库存水平与2019年持平。例如，在康涅狄格州，2023年7月1日结束的年度内，净国内迁出人数从前一年同期的13,547人降至9,016人。这听起来可能不是一个显著的下降，但在一个过去一年仅申请了4,530个建筑许可证的州，这意味着待售房屋的数量大幅减少。

如果抵押贷款利率保持在6.5%左右，并且明年的二手房市场活动再次缓慢，地区库存水平的差异可能会加大。南部和西南部的住房市场依赖于来自北方州份的移民需求以保持平衡。而北方的购房者则依赖于离开该地区前往温暖地区的房主，以释放库存并弥补该地区新住房建设的不足。

这对在康涅狄格州和伊利诺伊州等地寻找购房机会的人来说是个坏消息，他们面临着高抵押贷款利率和低库存水平可能导致价格居高不下的可能性。

不过，对于德克萨斯州的潜在买家来说，这则消息更为鼓舞人心。高抵押贷款利率仍然是一个可负担性障碍，但 达拉斯等地的库存水平持续上升，因为温和的州际迁移导致需求低于正常水平。过去一年，达拉斯的房价增长几乎没有正增长，明年出现适度下降也不会让人感到意外。在奥斯汀，住房库存比2019年的水平高出40%——超过美国的任何其他都市区——而随着市场消化疫情后房产价值的激增，价格已经开始下降。

价格上涨减弱

更多待售房屋限制价格上涨，经过几年的疯狂

来源：S&P CoreLogic Case-Shiller 房价指数

注意：每月，季节性调整

在抵押贷款利率下降到足以吸引低利率房主搬家的时候，释放二手房库存，像芝加哥和哈特福德这样的低建设城市在住房方面可能仍然功能失调。不过，在少数城市，买家在经历了几年的挫折后即将迎来好转。更多来自彭博社观点：

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