特朗普的2800亿美元住房奖杯会遥不可及吗？ - 彭博社

摄影师：保罗·J·理查兹/法新社在唐纳德·特朗普第一次进入白宫的几个月前，关于他将使抵押贷款巨头房利美和房地美摆脱自全球金融危机以来一直处于的联邦监管的猜测不断增加。“我们必须让房利美和房地美摆脱政府所有权，”特朗普提名的财政部长史蒂文·姆努钦说。“这些公司由政府拥有并被政府控制了这么久，毫无意义。”

彭博社观点富有成效的知识工作者由好奇心驱动人工智能的放缓是其他人的机会更多的树木不会抵消你的SUV排放乌克兰和俄罗斯可以通过非军事区找到和平特朗普来了又走——什么也没发生。这些公司没有足够的资本独立生存，而特朗普在驱逐监管他们的机构负责人方面遇到了困难。然后，一场疫情阻碍了进展。八年后，房利美和房地美仍然在政府手中。

现在，他有了另一个机会，一些投资者开始感到兴奋。这对公司的股票——在所谓的粉单市场上交易——自选举以来上涨了近150%，而他们的多系列优先股也大幅上涨。长期持有者如公开支持特朗普的比尔·阿克曼获得了巨额利润。

虽然解除监护权将是受欢迎的，但仍需解决许多问题。首先，财政部和联邦住房金融局（FHFA）的政策制定者需要在目标上达成一致。有些人可能会争辩说，抵押贷款系统运作良好，应该保持不变。在他们之间，房利美和房地美在第三季度为住房市场提供了2190亿美元的流动性，融资近80万套住房。干预他们的公司结构可能会扰乱市场动态。

但特朗普看到更大的奖赏。监护权从来不是永久的，解决它将使他能够做一些他的前任无法做到的事情，同时也使收益得以明确。作为一名交易者，他在2021年离任后写道，如果没有任何限制，“我的政府还会以巨额利润出售政府在这些公司的普通股，并完全私有化这些公司。”

如果私有化是目标，接下来的问题是房利美和房地美需要保留多少资本才能作为公共公司运营。在特朗普政府最后阶段公布的监管资本框架下，这些公司的总资本要求为2810亿美元，相当于风险加权资产的约12%——与银行所需持有的相似。

但这似乎很苛刻。FHFA进行的压力测试表明远低于此的资本就足以抵御不利冲击。根据FHFA的模型，即使在房价下降38%和失业率达到10%的环境下，房利美和房地美仍然会盈利。随之而来的任何信用损失都将被收入所弥补。

尽管如此，高资本门槛提供了保障，如果它们要重新进入市场，没有人希望它们处于需要再次救助的境地。

一旦确定了资本要求，财政部面临的问题是如何提取价值。政府目前对房利美和房地美有两项索赔：一项是与2008年危机后注入的1910亿美元资本相关的优先股索赔；另一项是对79.9%普通股的认股权证——该权证将在2028年9月到期，这为程序增添了一些紧迫感。

作为前者的补偿，财政部已经获得了3010亿美元的现金分红，这是一个令人印象深刻的回报，欧洲救助基金将对此感到羡慕。2019年停止了分红，以允许公司重建资本，但作为补偿，财政部增加了其优先股的清算优先权，至今增加了1500亿美元。官员们可以坚持要求偿还本金，但这将对公司的资产负债表造成重大影响。相反，他们可以通过消除其未偿还的优先股索赔或将其转换为股权来最大化其认股权证的价值。

在这种情况下，房利美和房地美将剩下1470亿美元的可用资本。这包括外部投资者持有的330亿美元的次级优先股，例如阿克曼的普什金广场，这可以转换为普通股，以改善整体资本基础的质量，正如花旗集团在2009年所做的那样。仍然会存在资本短缺，但由于公司每年产生约280亿美元的净收入，这一缺口将迅速弥补。公开发行股票可以填补任何剩余的缺口。

那么政府可以提取多少呢？财政部可供选择的选项范围使这个问题变得复杂，而这还不包括政治因素。在保守管理之前，房利美和房地美一直是高度政治化的实体，考虑到它们的私有结构和促进支持可持续拥有和可负担租赁的高效国家住房金融市场的公共使命。但如果公司的收益能够持续，并且它们吸引到10倍的倍数，那么2800亿美元的估值可能是现实的。为纳税人确保其中的大部分将给特朗普带来值得炫耀的成就：有史以来最大的首次公开募股。

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