斯塔默预算：英国抵押贷款机构规避财政僵局 - 彭博社
Marcus Ashworth
利兹的一个建筑工地。
摄影师：克里斯托弗·弗朗戈/Getty Images 欧洲没有什么能比下周的预算更快地短路首相基尔·斯塔默的增长议程，这将扼杀住房市场的绿芽。
渐进的滑行路径
英国的远期利率预期仅仅是非常温和的降息
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英格兰银行显然在拖延，直到它了解新工党政府的财政议程。但货币政策委员会的信息混乱并没有帮助。行长安德鲁·贝利在本月的一篇《卫报》文章中强调，中央银行可能会在降低借贷成本方面变得“更加激进一些”。但货币政策委员会成员梅根·格林周一警告说，降低利率可能会抑制家庭储蓄。
彭博社观点计算你拥有的艺术品的真实价值世界第二大使用材料需要改造我想特斯拉又是一家电动车公司了你不信任我，对吧？英格兰银行迄今只将利率从峰值下调了25个基点至5%。预计在11月7日的季度经济评估中会有另一次降息，可能在12月16日结束时再降一次。但这就像掷硬币一样。
对政治清晰性的漫长等待，加上无法顺利启动的降息周期，正在模糊抵押贷款市场的前景。在雾霭未散之前，对于那些无法等待的人来说，最好的选择仍然是最受欢迎的抵押贷款选择——在初始两年内固定在接近4%，希望到2026年利率会显著降低。期货市场定价显示，明年夏天英国利率将达到3.75%。然而，这仍然比预计欧洲中央银行存款利率达到的1.75%高出200个基点。当英国和欧元区的整体通胀率目前均低于目标的1.7%时，这一差距尤为明显。此外，如果美联储采取激进的降息政策，英格兰银行加快步伐的可能性也会增加——尤其是在欧元区出现经济衰退的情况下。
贷款机构急于在利率仍然相对较高时分一杯羹。现在90%的英国住房融资都有初始固定利率——大多数是两年或五年。所有这些都伴随着可观的“安排费用”，以便贷款机构从头条诱惑利率中收回一些利润。每两年重新固定利率可能会很昂贵——尽管一些贷款机构可能会为低碳足迹（能源绩效证书评级）的房产提供稍微更好的交易，但这通常表现为费用减少，而不是利率降低。这一切可能变得非常复杂。一些创造性的解决方案已经出现——例如超过10年的固定利率——但由于英格兰银行已经开始降息，这些方案的吸引力已崩溃至现在所有抵押贷款的不到0.5%。
竞争和选择并不缺乏，但评估贷款人报价的真实成本并不容易。表面利率并不总是完整的情况，因为越来越多的抵押贷款提供者通过费用来提高他们的利润率，这些费用可能高达数千英镑。通常，最具竞争力的高容量两年固定利率贷款也有最具竞争力的费用。前七大贷款机构的市场份额超过70%，并竞争以维持他们的份额。但对于任何非标准的情况，这种情况并非如此。自雇、年长的借款人或复杂的买-to-let物业通常可以享受低至4%的表面利率——但如果费用有时超过总贷款金额的3%，这意味着真实成本显著更高，尤其是如果固定期限相对较短。
渴望更低的利率
主要的抵押贷款对冲基准远低于5%的官方利率
来源：彭博社
同样，有一些一年期固定利率的交易，但仅限于现有客户。但超过5%的利率相比于低至4%的两年固定利率，价值并不高，除非英格兰银行的利率明年降到3%以下——这也意味着另一组费用。由于利率互换市场的强劲需求，抵押贷款机构对冲其风险，你可以以低至3.7%的利率固定五年。然而，如果英格兰银行如计划那样降息，这些交易可能会开始以低于3%的利率提供。这是每个人都在尝试的等待游戏。现在固定利率是明智的，以便在几年后再次再融资，当时英格兰银行的利率政策可能不再限制——然后以更低的利率长期固定。
工党议程的关键之一是在2029年第一任期结束前建造150万套住房，这需要解决限制性规划法规的复杂问题。但这一切都不会实现，除非现有市场顺利运作。财政大臣瑞秋·里夫斯面临着一项艰巨的平衡任务，既要避免通过大幅增税使经济崩溃，也要防止英格兰银行担心通货膨胀会突然重新出现。但同样重要的第三条腿是不要通过大规模借贷来吓坏英国债券市场。顺利的预算执行将自然导致掉期利率下降，并释放出来自贷方的新一波竞争性抵押贷款报价。然后，所有这些新房屋将会有充足的需求，形成一个良性循环。这是一个艰难的把戏，但回报将是巨大的。
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