英国住房危机为工党提供了一个回归未来的解决方案 - 彭博社

英格兰的绿色宜人土地需要回到未来，以解决其住房危机。

摄影师：杰森·阿尔登/彭博社英国住房市场的功能失调显而易见。该国大约缺少400万套住房，但在最需要的地方，开发往往遭到激烈抵制。房屋建筑商因质量差而声名狼藉，被指责建造密集且缺乏便利设施的同质化住宅区。听听“不在我后院”的反对声音，很容易让人觉得乡村即将被砖混的兔子窝覆盖。然而，现实是，英国并不缺乏空间。与普遍看法相反，超过九成的英格兰土地尚未开发；只有1.3%是住房。

彭博社观点债券市场的混乱，市场怀疑美联储降息在气温飙升时，“不造成伤害”意味着什么埃马纽埃尔·马克龙的私募股权头痛需要新药英国需要严肃投资，而不是预算微调这些并不是孤立的异常现象。追踪它们之间的关系及相互强化，有助于解释英国住房供应的动态如何变成恶性循环——以及为什么工党政府复兴战后新城镇建设政策的计划可能会带来变革。

核心问题是土地，以及谁从批准建设中获得巨额收益。数字令人眼花缭乱。根据2018年的一份报告，一旦获得住宅用途的规划许可，农业用地的价值平均从每公顷21,000英镑跃升至195万英镑（254万美元）——接近100倍的涨幅。该报告指出，涨幅范围“极为广泛”，高端的增幅甚至可能更大。

土地的价格和可用性是新建住宅更小、彼此更近以及配备更少社区资产（如绿地、学校、商店和医生诊所）的原因之一，这些资产本来可能会更多。土地所有者和投机者捕获了大部分价值的提升，留给这些支出的资金在地方政府征收必要基础设施（如道路、下水道等）的费用后所剩无几。实际上，开发商在土地市场上竞争，而不是在产品市场上竞争。如果他们建造的是千篇一律的单调住宅，那又如何呢？供应如此有限，以至于买家几乎可以得到保证。更高的质量只会侵蚀利润——在竞争对手生产相同标准的情况下，这种提升是多余的。争夺这些高价地块的初始进入权才是游戏的关键所在。

英格兰距离混凝土丛林还有很长的路要走

截至2022年，住房仅占该国土地面积的1.3%

来源：住房、社区和地方政府部

情况并非一直如此。在1946年至1970年间，英国在工党和保守党政府的领导下建造了32个 新城镇，如今大约有280万人居住（米尔顿凯恩斯，位于伦敦西北约50英里或80公里，是最大的）。每个新城镇都由一个开发公司领导，该公司由中央政府成立，并被赋予规划、整合土地、开发基础设施和吸引私人投资的权力。至关重要的是，新城镇开发机构拥有强制购买权，使他们能够在必要时以现有使用价值或接近现有使用价值的价格收购土地。因此，将农业用地转变为可开发地块所带来的价值增长是为社区的利益而保留的，而不是流向私人所有者。

基尔·斯塔默的政府计划恢复这一系统，且没有理由它不能再次发挥作用。工党旨在在本届议会期间建造150万套住房。这是一个雄心勃勃的目标，需要推动多个杠杆。单靠新城镇无法足够推动进展。开发公司在1993年前的几十年中仅产生了 307,000套住房，根据位于伦敦的研究机构城市中心的分析师莫里斯·朗格的说法，这相当于1946年新城镇法案后40年内所有住房建设的3.3%。然而，这项政策的意义超越了单纯的数字，具有缓解土地供应瓶颈、重振住房市场竞争以及作为更广泛规划改革模板的潜力。

工党的计划细节尚不明确。政府计划大规模建设 至少10,000套住房，并已成立独立工作组以建议选址，预计将在12个月内提交候选名单。部分立法已在前保守党政府下通过，为此奠定了基础，调整了强制购买权，取消了对土地所有者“希望价值”或规划许可所产生增值的补偿需求。“所有的基础都在这里，”朗格告诉我。“我们缺乏的就是经验。”

成功的实施可以帮助缓解围绕反对建设主义和发展政治的一些敌意。地方当局控制着住宅建设用地的释放，但对选民负有民主责任，选民可以理解地抵制失去他们的绿色视野——尤其是对那些威胁到道路和学校负担的方形、基础设施稀缺的住宅区。从城镇边缘向外扩展的建设也将开发集中在最显眼的区域，造成远比实际情况更多的建设正在进行的印象。

中央政府并不受制于限制地方土地供应的压力。在现有居民点之外创建规划社区可以帮助重设住房市场应提供的期望。由于土地成本系统性降低，将有可能建造更宽敞的房屋（英国的房屋是 欧洲最小的房屋之一），更多的绿色公共空间，以及适当大小的花园（这是当前新建市场的一个显著缺陷）。如果新城镇看起来吸引人，这可能会缓解一些对住宅建设的根深蒂固的敌意。该政策还将使更多的可负担住房成为可能——没有这一点，住房危机无法解决，因为数十年的房价繁荣已使许多家庭无法拥有住房。工党表示，其新城镇将以40%的可负担住房为目标，重点是低成本社会租赁住房。

怀疑论者可能会质疑大型房屋建筑商有什么动力参与其中。毕竟，现有的模式对他们来说已经足够好。FTSE全股家庭用品和住宅建筑指数——跟踪巴拉特·雷德罗公司、泰勒·温比公司和佩西蒙公司等领先开发商的股票——自2006年初以来回报超过300%，包括再投资的股息，而更广泛的FTSE全股指数约为215%。为什么不继续生产那些已经畅销的产品，反而赚取更高的利润呢？

开发商表现良好

他们的股票总回报，包括再投资的股息，远远超过更广泛的FTSE指数

来源：彭博社

项目的设计将是关键，但潜力是存在的。开发公司可以将准备好的服务地块打包给多样化的建筑商——包括越来越被挤出市场的小型和中型公司，以及希望设计和建造自己住房的个人。多个渠道将迫使开发商竞争和创新，这是一个严重缺乏的因素。利用国家的强大手段作为催化剂，可能会推动英国住房寡头垄断朝着真正竞争的资本主义市场发展。

在伦敦南部，靠近克劳利（本身是1947年指定的新城）的一处地点，劳动党的目标隐约可见。财政大臣瑞秋·里夫斯和副首相安吉拉·雷纳在选举前的四月参观了619套住宅的伍德盖特开发项目。该项目位于一个被指定为杰出自然美景的地区，是其小型私人开发商Thakeham所称的“基础设施主导的社区”的一个例子。根据创始人兼首席执行官罗布·博顿的说法，该公司进行了重大道路升级，并比地方当局要求的多花费了270万英镑用于建设一所小学。

上周本记者参观了该开发项目，项目围绕一个大型、宜人的村庄绿地布局，设有社区拥有的商店和咖啡馆。这里有自行车道、步道和一个池塘，以及其他旨在促进生物多样性的设施。房屋是“产权盲”的，这意味着很难甚至不可能区分经济适用房和其他房屋。博顿告诉我，增加这样的设施可以帮助而不是妨碍经济，使项目对潜在买家更具吸引力。“我们确保在与土地所有者达成协议时，我们能够承担交付一切的费用，”他说。“土地所有者仍然能获得很好的收益，但也许没有你试图最大化这一部分并最小化基础设施成本时那么好。”

一份来自保守派智库政策交流的2015年 报告指出，绿色带——一个受到许多反对建设活动关注的限制性政策——只是社会契约的一半。英国在二战后也面临住房危机；绿色带的引入是为了保护现有居民点周围的绿地，以换取新城的建设。该协议被方便地遗忘了，报告的作者、自由民主党上议院成员及国家住房联合会前主席马修·泰勒写道。自1970年以来，绿色带的面积已增加了一倍多——但没有建造一座新城。

重置早已迫在眉睫。英国下一代新城镇的到来再也不能拖延。

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