新的房地产委员会规则：代理、买家、卖家需要知道的事项 - 彭博社

NAR和解在三月宣布时给行业带来了震动。摄影师：米凯拉·瓦切娃/彭博社房地产经纪人和美国住房专家们已经在日历上圈出了这个日期：8月17日，关于行业补偿实践的集体诉讼和解条款将生效。

协议中列出的变化是技术性的，围绕消费者在买卖过程开始时填写的文书工作展开，并为已经复杂的事务增添了新的变化。目前，代理商收取5%或6%的费用，这些费用在双方之间分配，但规则将使他们的权力转移，并随着时间的推移降低佣金。

“在任何谈判中，代理商对消费者有如此大的优势，”消费者联盟的高级研究员斯蒂芬·布罗贝克说。 “典型的消费者不知道合理的佣金是多少。2%是一个不错的目标，在某些地区他们可以将其降低到1.5%。”

美国的代理支付系统一直是消费者的一个老大难问题，他们长期抱怨支付的佣金比世界其他地方的买卖双方要高。然而，行业对此抵制变革，直到密苏里州的陪审团裁定 全国房地产经纪人协会 因串通抬高佣金而承担责任。司法部也在关注此事，主张在一场 单独诉讼中，买卖佣金应分别处理。

NAR 同意在三月份解决密苏里州的诉讼，这在行业内引发了震动。专家预测，这项交易将使消费者成本降低多达30%，并使大量代理人失业。其他人则建议经纪公司会简单找到漏洞。

在一次采访中，NAR主席凯文·西尔斯表示，虽然需要时间来确定这些变化的影响，但政府监管机构正在密切关注它们的实施情况。

“任何想要规避规则的人，”他说，“让我告诉他们，司法部会在关注。”

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多年来，代理人通过最小阻力的路径设定他们的费用。通常，卖方与他们的代表商定佣金，代表与买方代理分摊付款。费用从销售收益中提取，使卖方几乎没有讨价还价的理由。最终承担费用的买方几乎没有发言权。

这种框架并不会完全消失。根据新规则，卖方在填写发布房源的表格时，不能再指定他们愿意支付给买方代理的佣金。而买方代表必须与客户签订书面合同，明确在关系开始时的佣金。

一些州，包括 新泽西 和 印第安纳，已经实施了这些变化，提供了它们在实际操作中如何发挥作用的窗口。在买家去看他们感兴趣的房子之前，他们的代理人会提前打电话询问卖家是否愿意承担佣金，杰克·约翰逊说，他是 印第安纳波利斯的 Redfin Corp. 经纪人。

约翰逊说，如果卖家不愿意支付，买家就不太可能去参观该房产，这限制了房屋收到的竞标数量，并降低了获得最高价格的机会。此外，卖家通常关注销售的最终收益，一旦支付了成交费用，他们愿意承担买方佣金，如果这能产生更好的报价。

佣金已经呈下降趋势，这可能是由于和解所引起的关注。摄影师：米哈伊拉·瓦切娃/彭博社迫使买方代理在流程开始时设定他们的费用可能会产生更大的影响。在其他条件相同的情况下，出价50万美元并要求卖家返还2%佣金费用的买家将比出相同出价但要求3%让步的买家更具吸引力。

“现在，买家是签署合同的人，”Keefe, Bruyette & Woods的分析师Ryan Tomasello说。“与代理商谈判降低费用的买家将会更具竞争力。”

佣金已经呈下降趋势，这可能是由于和解所引起的关注。在截至7月14日的四周内，Redfin 估计买方代理的平均补偿为2.55%，低于年初的2.62%。这一下降发生在现有房屋销售接近历史低点之际，代理商可能只是愿意接受更低的费用以在艰难时期赢得业务。

Brobeck表示，他不认为佣金会因和解而大幅下降。但随着时间的推移，他设想一个系统，买卖双方各支付1%到1.5%的基本费用，并为高质量摄影或向买家展示大量房产等服务支付附加费用。

目前尚不清楚买方代表是否愿意接受更低的补偿，除了那些已经存在多年且成功与否不一的折扣经纪公司。顶级代理商不会热衷于接受降低的费用，尤其是因为和解并没有改变他们提供的服务。

如果费用确实下降，可能会是逐渐的。成长的烦恼将会立刻显现。

在新泽西州，该州于8月1日实施了规则变更，位于Compass的Hoboken经纪人Farah Alli对新流程的某些部分感到沮丧。如果她想在一天内向客户展示五处房产，她必须打电话给每位卖方的代理商以了解佣金是多少，如果他们不接电话，她可能就无法展示那处房产。在表格上列出佣金也很尴尬。

“我经常通过电话与人联系——他们没有见过我，他们不知道我是多么出色的人，”Alli说。“我必须告诉他们，在他们签署表格之前，我无法帮助他们。”

额外的工作是为了更大透明度而值得付出的代价，Jennifer Johnson说，她是新泽西州Flaster Greenberg PC的一名专注于房地产交易的律师。

“当我打电话修理冰箱时，那个人说，‘我可以修理它，这就是费用，’”Johnson说。“谈论钱总是让人感到不舒服，但这也是好的。”