为什么美国房地产经纪人可以收取6%的佣金，但这种情况不会持续太久 - 彭博社

房地产经纪人在华盛顿州西雅图的一处房屋举行开放日后锁上了门。

摄影师：大卫·赖德/彭博社美国房屋销售的主要方式——6%的房地产佣金正面临前所未有的威胁。在法律压力下，美国房地产经纪人协会已同意对其长期规则进行修改，这可能会改变佣金如何分配给买方和卖方代理人——批评者称这一制度使美国的佣金比其他地方高得多。该协会达成和解以结束一起集体诉讼，此前密苏里的陪审团发现该协会及其他人串通一气使佣金保持较高水平。4月5日，司法部获准从上诉法院获得重启反垄断调查房地产经纪人协会的许可，这一举措可能会加大对该行业的压力。但专家表示，6%的佣金不会一夜之间消失，目前尚不清楚消费者在未来的佣金谈判中将拥有多少议价权。

1. 美国的佣金制度是如何运作的？

卖方通常同意在房产销售中支付5%至6%的佣金。一旦销售完成，卖方代理人将与买方代理人分担佣金。这一制度在很大程度上是美国独有的，并且与房地产经纪人协会对许多所谓的多重上市服务的控制有关，这些服务汇总了一个地区可供出售的房产。

2. 仲介佣金存在什么问题？

按照全球标准，它们很高。对于以中位价格出售的房屋 - 今天大约是$417,700 - 6%的佣金大约是$25,000。因为这笔费用来自购买价格，支付通常是由买方的抵押贷款间接融资的。在大多数其他国家，每笔交易的总佣金要低得多 - 澳大利亚和英国大约为2%。美国系统的批评者，包括针对房地产经纪协会的诉讼人，认为佣金之所以如此之高，是因为行业勾结阻止了价格竞争。房地产经纪协会则表示，佣金一直是可以协商的。

3. 什么引起了这个问题的关注？

一系列针对房地产经纪协会和经纪公司的诉讼声称，该协会和其他人勾结以保持高额佣金。去年在密苏里法院，房地产经纪团体辩称，当前系统通过支持“市场驱动定价”和促进竞争使消费者受益。陪审团不同意，向在近年内在密苏里出售房屋的50万原告授予了近18亿美元的赔偿。为了解决那起案件和其他案件，房地产经纪团体同意在四年内支付大约4.18亿美元。该团体还表示将改变一些规则。其中，它禁止代理商在多重上市服务中包含补偿提议，并实施了一项新规定，要求买方代理与其客户签订书面协议。自那时以来，更多的诉讼案件出现。

4. 佣金结构会发生什么变化？

目前尚不清楚这些变化将如何发展。一些专家认为，这些协议将为买家和卖家节省资金，因为成本可能会变得更加透明，双方将有更多的筹码来协商费用。穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪预计，随着时间的推移，典型的佣金率可能会下降一到两个百分点。但一些专家警告称，首次购房和低收入买家可能无法自掏腰包支付费用，他们可能会尝试独自完成交易流程，增加风险。

5. 行业将如何变化？

降低的费用可能会导致一些经纪人倒闭。虽然处理最大豪宅和顶层公寓的经纪人有时可能会因一笔交易获得数十万美元的佣金，但处理较小住宅的典型经纪人可能会因成本下降而面临压力。

6. 司法部在关注什么？

司法部正在调查佣金制度是否违反反垄断法。联邦政府已经表示希望完全分开卖方和买方佣金 —— 这似乎比房地产经纪人在集体诉讼和解中同意的变化更为激烈。佣金率通常会被纳入房屋的挂牌价格中，这是拜登政府的一个吸引人的目标，因为低房屋供应和飙升的抵押贷款成本共同导致了四十年来住房市场最不可负担的局面。

7. 卖房者和买房者无法协商降低佣金吗？

从法律上讲，是的 —— 佣金不是由法律规定的。但许多卖家并不知道这些费用是可以协商的。而且一个被称为买方经纪佣金规则的行业标准要求卖方代理人在向多个上市服务提交房产时必须向买方代表提供补偿，这是营销房屋的一个重要工具。实际上，这导致了卖家通常支付的6%佣金。这个系统可能是不透明的：美国消费者联邦联盟的研究人员表示买家和卖家经常很难准确理解经纪人收取的佣金费用，根据一份研究了263个经纪人和经纪公司网站，与数百名经纪人交谈并对2000多名消费者进行调查的报告。

参考书架

• 期待房地产经纪协会和解带来巨大节省的消费者可能会感到失望。让人失望。
• 房地产集体诉讼在佛罗里达引发了一起模仿案件，声称游艇组织和经纪公司串通一气，维持买方经纪人的佣金率。
• 彭博观点的康纳·森（Conor Sen）对行业的动荡表示欢迎，预测，除了帮助消费者节省金钱外，还将鼓励更多业主将他们的房屋挂牌出售，缓解全国库存紧缩。
• 全国房地产经纪协会解释了该团体为什么认为他们的和解对房地产经纪人不会太糟糕。