美国购房者期望节省10000美元面临严峻现实 - 彭博社

在得克萨斯州圣马科斯的住宅区内的独栋住宅。

摄影师：Jordan Vonderhaar/Bloomberg消费者原本期待从全国房地产经纪人协会的集体诉讼和解中获得巨额储蓄，但可能会感到失望。

该协议受到了总统乔·拜登的欢呼，他表示这个协议“可以为购房者和卖房者节省高达1万美元”，前财政部长拉里·萨默斯表示，打破“房地产经纪人卡特尔”可能会在未来为美国家庭节省1千亿美元。但真正的好处仍然不明确，特别是对于最需要帮助的首次购房者。

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重要观点：美国住房市场正在酝酿新的危机（播客）

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这是房地产市场一个危险的时刻，去年由于较高的抵押贷款利率，导致销售量降至近30年来的最低水平。对于想要进入历史上最负担不起的市场之一的首次购房者来说尤为艰难。理论上，通过降低佣金，这一协议可能会导致房价下降。但专家表示，这并非一定会发生，尤其是在短期内。

“我遇到的卖家中没有一个会因为他们的交易成本降低而降低价格，”数据提供商和顾问Real Trends的高级顾问史蒂夫·默里说。“那是不会发生的。”

美国全国房地产协会在回应拜登的讲话时表示，佣金在达成协议前已经是可以谈判的，并将继续如此。

“房地产经纪人的佣金是由市场驱动的，并不是造成负担危机的原因，”美国全国房地产协会表示。

去年美国房屋销售下滑

房地产市场的交易量达到1995年以来的最低水平

来源：全国房地产经纪人协会

这些变化如何扩散并影响市场是一个备受争议的话题，部分原因是因为没有人真正知道。

美国代理商获得报酬的几十年前的体系一直备受争议。卖家通常向他们的经纪人支付5%或6%的佣金。然后，挂牌经纪人与买方代表分享这笔钱。批评者认为这种结构会导致成本膨胀并产生不良激励。

十月份，密苏里陪审团做出了一项18亿美元的裁决，认定NAR等机构存在串通行为以保持高房价。为了解决这起案件和其他案件，NAR本月早些时候同意支付大约4.18亿美元给卖家，并表示将改变一些规则。在最重要的变化中，这个行业团体将禁止卖家在多重上市服务中包含报酬细节，这一直是营销房屋最重要的工具。

这一变化将于今年夏天生效，需经法院批准，可能会鼓励卖家谈判降低佣金。但业内普遍猜测，经纪人可能会通过其他方式讨论佣金分成，例如在经纪公司网站上。

“我预计随着时间的推移，佣金将被降低到4%至5%，根据房屋价格和地理位置的不同而有所变化，”穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪说。“这是一个重大变化，但可能会是渐进的。我预计大部分收益将由卖家获得，因此对房价的影响将很小。”

可能的结果

这项和其他事项在奥兰多举行的美国房地产学会学术年会上成为热门话题。佛罗里达大西洋大学的房地产教授、前经纪人肯·约翰逊与同事一起出席，讨论可能的结果。

他说，甚至是谁从降低佣金中获益这个问题——买家还是卖家——都没有简单的答案。理论上，卖家应该将一些节省传递给买家，但在卖方市场可能不会那么多。

这可能会鼓励更多首次购房者，他们有时缺乏现金支付经纪人的费用，独自行动，约翰逊说。更多的买家可能会直接找到挂牌代理，以避免支付佣金成本。但这可能会导致更多存在潜在利益冲突的代理人，代表买家和支付他们佣金的卖家。

“现在一些买家可能不得不自掏腰包，或者购买更便宜的房屋，”约翰逊说。

行业上还悬而未决一个重大问题。司法部瞄准了佣金分享，主张完全分离卖方和买方代表的报酬。尚不清楚NAR的和解是否能满足监管机构。

新规则

代理人已经在拟议的和解协议下适应新规则。在纽约，经纪人基思·伯克哈特正在研究一项新的一口价服务，提供帮助估价房产、谈判交易和应对该市的合作公寓和公寓委员会。他认为定价将至关重要，并估计向买家收取5000至7500美元。

与此同时，买方代理人还必须更加努力地解释他们将如何为任何交易增加价值，加利福尼亚州的房地产经纪人艾恩·菲利普斯说。

美国前财政部长、《华尔街周刊》撰稿人劳伦斯·H·萨默斯表示，NAR的和解将减少购房者和卖家之间的摩擦。

萨默斯说，这个和解是一个开始，他是彭博电视台的付费撰稿人，在华尔街周刊上与大卫·韦斯汀一起。但大多数观察人士并不指望巨大变化会一夜之间发生。

“现在，每个人都在把这个裁决变成他们想要的样子，”科罗拉多大学博尔德分校的房地产科技课程教师迈克·德尔普雷特（Mike DelPrete）说道。“有些人说不会有太大变化。其他人希望这个故事是行业的重大转变。整个事情都是由恐惧和不确定性驱动的。”

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