多伦多公寓投资者正在亏损 - 彭博社

Aimee Look

2024-08-12

多伦多的天际线。

摄影师：詹姆斯·麦克唐纳/彭博社谢米尔·艾哈迈德在多伦多附近的一个公寓投资上陷入困境，每个月损失数百美元。

这位企业家在2019年购买了一套两居室公寓，当时租金上涨，房地产似乎是一个安全的投资。现在，他每个月损失约830加元（604美元），因为高额的抵押贷款利率和其他费用吞噬了他租金收入的更多部分。他可以出售——但他担心会损失数万加元。

“我处于这种‘进退两难’的境地，”艾哈迈德说。“这简直是一个糟糕的投资。”

他并不孤单。根据一份报告，约77%的去年在多伦多新购公寓并申请抵押贷款的投资者正在亏损，较2022年的52%有所上升，来自加拿大帝国商业银行和行业顾问 Urbanation。这些新单位的平均每月损失在去年达到了597加元。

大多伦多地区的大多数新抵押公寓并不盈利

来源：CIBC，Urbanation

这种压力正在成为加拿大市场的重大挑战。该国已经面临住房短缺的问题，近年来随着移民创纪录的增加而加剧。而投资者是该国租赁市场的关键：在多伦多等大城市，许多新的租赁房源来自个人购买公寓并出租给他人。

建筑商们对投资者需求减弱做出了回应，开始减少建设单位的数量，这威胁到加深全国各地政治家们已经称之为危机的住房短缺。

“公寓市场正在经历考验——这是自1991年经济衰退以来最大的考验，”CIBC的副首席经济学家本杰明·塔尔说。

虽然加拿大央行在6月和7月的降息将降低借贷成本，但许多投资者的亏损情况严重，难以毫发无损地走出困境。而根据多伦多地区房地产委员会的报告，加拿大最大城市的公寓租金也受到压力，一居室租金在第二季度同比下降3.1%，因为大量公寓出租涌入市场。

多伦多公寓投资经济状况恶化导致许多投资者试图退出。根据CIBC和Urbanation的报告，6月份待售公寓挂牌数量创下纪录，但价格比大约两年前的高峰下降了约12%。

6月份多伦多地区的活跃公寓挂牌数量达到了历史最高点

来源：CIBC，Urbanation

“这真的是一个卖房的坏时机的完美风暴，”阿哈迈德说。“如果我挂牌出售，过去几年我获得的任何增值——我可能无法实现。”

根据CIBC的塔尔所说，问题的一部分在于，许多挂牌出售的库存是那种小型市中心公寓，主要吸引其他投资者。

但投资者缺乏进入市场的意愿可能会对加拿大的住房市场在长期内造成麻烦。投资者通过在建设开始前购买公寓发挥着重要作用——没有他们，建筑商很难获得项目融资。根据CIBC和Urbanation的报告，投资者的撤退意味着预售公寓的销售量达到了自1990年代末以来的最低点。

根据房地产研究员和播客主持人丹尼尔·福赫的说法，这可能意味着四年后住房供应会减少。

“这对整个预售公寓行业构成了威胁，”他说。

严峻的市场可能不会永远持续。虽然投资不景气导致上市房源过剩，但对住房的强劲需求和日益严重的短缺意味着市场可能会随着时间的推移而调整，CIBC的塔尔表示。

“我相信接下来的一两年将不是公寓市场的典型年份，”CIBC的塔尔说。“在我们度过接下来的一两年后，市场将会紧张。供应将不足。”

加拿大的快速移民导致了更广泛的住房市场供应紧张。特鲁多政府表示正在通过一个目标在2031年前建造390万套住房来应对危机——这将需要住房开工数量翻倍，并面临生产力限制。政府还在打击移民，比如减少外国学生的数量，以抑制住房需求。

但目前，安大略省房地产投资者以赛亚·亨利表示，在2017年首次投资后，他正避开多伦多公寓市场。

这位29岁的年轻人在施工开始前购买了一间一卧室的单元。他最终卖掉了公寓，并在当时获得了一笔“不错的小钱”，但他说他不打算重新进入市场，因为价格仍然太高，并且有真正的风险可能会亏损。

“进入的成本是天文数字，”亨利在电话采访中说。“你的钱就被困在里面。”

而且市场上有这么多公寓，它们对投资者的吸引力正在减弱。

“这不再是一个受欢迎的资产类别，”亨利说。“它们到处都是。”