智利商业房地产销售将在市场上投放5.52亿美元的房产-彭博社

智利圣地亚哥的一个建筑工地。智利可能很快会迎来大量商业房地产待售摄影师：Cristobal Olivares/Bloomberg华盛顿特区的美联储大楼。

摄影师：Ting Shen/Bloomberg智利投资者正为即将涌入市场的大量商业建筑做好准备，因为该国两家最大的房地产投资基金即将清算。由重量级公司Toesca SA和Banchile Inversiones管理的基金持有的价值为5.52亿美元的房地产投资组合可能很快将上市出售，这是由最近的股东投票引发的。

智利的房地产市场可能面临恶性循环。低价促使投资者放弃并清算房地产投资，但即将出现的大量建筑供应可能会进一步推低价格。

“如果有大量资产待售，出售资产将变得更加困难，”Toesca的房地产主管Augusto Rodriguez表示，该公司的投资者已确认清算了价值2.15亿美元的房地产基金。

然而，该公司相信“我们的资产质量非常好，因此我们相信它们现在和将来都会受到很多关注，”Rodriguez说。

除Toesca外，Banchile可能在12月面临清算，因为一群股东投票退出了价值3.37亿美元的房地产基金，拒绝了公司提出的延期计划。Banchile拒绝就本故事发表评论，但仍可能提出新条款的延期计划，试图避免清算。

综合起来，这些清算可能意味着智利冰冷的房地产市场将面临一次罕见的考验。由于高利率的全球影响，近年来该国很少有商业物业 — 包括办公楼、零售店和仓库 — 出售。

强制性的出售可能证明需求像一些观察者认为的那样糟糕，或者它们可能代表对于那些也有现金的罕见投资者来说是一个巨大机会。无论哪种情况，清算这些基金将需要数年时间。

阅读更多:
智利房地产崩溃加剧，Toesca结束2.15亿美元基金
处于困境的商业物业买家看到“异常的便宜货”
买家不愿接触的房屋揭示智利危机加深

“如果需求不与更高的供应同步，物业的销售速度可能会放缓，”房地产公司Valor Raiz的合伙人胡安·恩里克·冈萨雷斯在电子邮件中表示。“这是最大的风险，因为这些资产中的大多数都是高价值的，这本身就是一个小市场。”

从Toesca开始的清算消息也使其他房地产基金感到不安。另一家资产管理公司Independencia SA在Toesca清算消息传出时正准备为其房地产基金进行一次新的债券发行。这迫使它推迟了销售，因为现在它描述这些消息是“危言耸听的”。

“它引发了很多不确定性，迫使我们暂停投放，向市场解释真实情况，”Independencia首席执行官胡安·巴勃罗·格雷斯在接受采访时说。该基金管理的房地产价值为12亿美元，目前并没有面临可能导致其清算的投票。

对于当地基金经理来说，问题的核心是高利率、长时间等待获取许可证和高昂的建筑成本可能会给保持基金稳定带来障碍，”Larrain Vial SpA的房地产资产经理尼古拉斯·格洛纳说。

对抗这些因素的一种方法是走向国际市场。智利基金经理们越来越多地寻求国际市场，包括美国、秘鲁、墨西哥和西班牙。格洛纳通过电子邮件表示，Larrain Vial管理的海外房地产资产比例今年增加到40%，而2021年为10%。

然而，基金经理们看到受疫情影响的资产中出现了一些复苏迹象，而其他领域则没有受到影响。用于履行电子商务订单的配送中心占据了Independencia房地产组合的一半以上，格雷斯表示他们没有看到需求下降。

该首席执行官估计，对于Independencia基金以及未来四年或更长时间到期的其他基金来说，市场情况将更加正常，房地产将更具流动性。“我们的团队足够有创造力，可以做很多事情，”格雷斯说。“我们有很多想法可以提出，作为对基金完全解散的替代方案。”

当Pete Stavros上个月在柏林的私募股权行业年度聚会上发表讲话时，KKR & Co.的高管的言辞比Apollo Global Management的联席总裁Scott Kleinman稍显低调。但他们同样令人不安。

而Kleinman则警告说，私募股权公司的情况“不会好起来”，Stavros则承认，最近他的行业可能变得“过于创新”。无论是喧闹与否，他的评论触及了一个问题的核心，这个问题开始令从投资者到监管机构的每个人感到不安：私募股权当前对金融工程的狂热。