美国商业地产崩盘将加剧其他地方的痛苦 - 彭博社

Neil Callanan

2024-07-10

斯坦福桥的切尔西旗帜。

摄影师：安德鲁·基恩斯/卡梅拉体育/盖蒂图片社

困扰的投资者看到了一代人中购买陷入困境的美国房地产资产的最佳机会之一，因为商业地产市场持续动荡。

私募股权公司已经开始布局以谋利。根据Preqin编制的数据，该行业为房地产投资设定的4000亿美元中，约64%的资金目标是北美，这是20年来的最高份额。

其他地方的担忧是，对美国的强烈偏好将意味着世界其他地区不会吸引同样的需求，从而推迟那里陷入困境的贷款和房产的处置。

私募股权公司希望利用美国的深度折扣，去年办公室价值下降了近四分之一，比欧洲更多，这是在疫情远程办公转变之后。根据抵押银行家协会的数据，今年美国将有将近1万亿美元与商业房地产相关的债务到期，随着借款人未能偿还而导致的违约增加，将为购买陷入困境资产的买家创造更多选择。

“与储蓄和贷款危机以及2008年相比，就陷入困境的资产而言，我们仍处于第一或第二局”Rebel Cole说，他是佛罗里达大西洋大学的金融教授，也是Oaktree Capital Management的顾问。“一场海啸正在到来，海水正在从海滩退去。”

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奥克树房地产全球负责人约翰·布雷迪对未来的情况同样直言不讳：“我们可能正处于过去40年中最重要的房地产困境投资周期的边缘，”他在最近一份关于美国的备忘录中写道。“几乎没有哪个资产类别像商业房地产那样不受青睐，因此我们相信几乎没有比这更好的地方可以找到异常便宜的交易。”

这种关注意味着其他地区可能会被留下来与底部捞取者竞争——因为他们通常出价很低——作为主要竞标者。这会进一步拖累欧洲和亚洲的价值，或者导致一些市场陷入停滞，因为卖方和贷款人拒绝接受极低价的出价。

数据提供商Altus Group的研究主管奥马尔·埃尔托赖表示，强劲的北美经济、更深入的市场和货币实力可能会导致区域外“市场复苏延迟”。

在贷款成本上升和价值暴跌后，贷款人开始远离商业房地产，这就带来了美国市场的机会。资产管理公司PGIM估计，今年到期贷款金额与新信贷可用性之间的差距几乎达到了1500亿美元。

“当你开始进入这个周期时，大市场就是人们找到机会的地方，”加拿大养老金投资委员会首席执行官约翰·格雷厄姆在一次采访中表示。从私募股权到私人信贷和商业房地产，“美国是最大、最深的市场。”

受困办公楼贷款的份额，按大都会地区划分

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注：贷款状态基于证券化的商业地产贷款

较小的贷款人看起来特别脆弱，因为他们的房地产敞口，而且该行业已经出现了动荡。纽约社区银行今年早些时候不得不接受超过10亿美元的注资，因为其面临的财务挑战加剧。据Pimco称，更多地区银行可能会因为其房地产债务而面临倒闭。

根据Oaktree的分析，如果商业地产价值仅从峰值下跌20%，那么处于风险之中的美国银行数量将超过2008年金融危机时期的水平。根据国际货币基金组织的数据，去年办公楼价值下跌了23%。

房地产投资公司Starwood Capital Group的主席Barry Sternlicht也表示，他认为放贷方未来可能会遇到更多问题。

对于地区银行，“你会想这是怎么回事，他们为什么没有遭受更大的损失，尤其是在他们的办公楼组合中”，他在五月份的一次收益电话会议上说道。

Starwood也未能幸免于困境。其房地产收入信托收紧了限制，以防止投资者从该工具中提取资金，以保持流动性并避免资产出售。

尽管美国对私募股权买家看起来很有吸引力，但商业地产私募股权资金总量已经缩水。这将给信贷投资者带来一些问题。

根据Preqin的数据显示，截至5月底，全球公司为房地产债务策略设定的资金总额从2021年底的561亿美元下降了26%。例如，这可能限制了从韩国到中国的不良商业地产贷款的买家兴趣，因为贷款变得不良。

Preqin的副总裁查尔斯·麦格拉思表示：“可用资金正在减少。”较高的借贷成本意味着私募股权参与者“看到筹款和交易急剧下降。”

来源：Preqin

欧洲投资者的一个主要担忧是对房地产和贷款估值的可靠性。欧洲保险和职业养老金管理局在一份6月报告中写道，这些估值“可能并不总是准确反映资产的真实价值，尤其是在市场条件变化的情况下。”

例如，德国的银行更新其融资的建筑物估值的频率比美国的同行要低，这意味着问题需要更长时间才会显现。尽管商业地产债务中贷款价值比超过100%的金额接近1600亿欧元（1,730亿美元），但这种减值的滞后现象仍在发生，根据该地区的银行监管机构。

这表明，大量违约和资产出售的浊账将在资产负债表上出现，尽管债务结构意味着完整的麻烦规模可能需要数年才会显现。

情况可能会变得更糟，欧洲银行业管理局主席何塞·曼努埃尔·坎帕告诉彭博电视台。 “这是一个不会短期的趋势。”

Clearlake Capital Group在金融圈之外最为人所知的是拥有切尔西足球俱乐部，这支英超球队有时因以高价购买未经证实的球员而受到批评高价。

随着这家总部位于加利福尼亚的私募股权公司为其最新基金筹集资金，一些投资者和债权人对其在收购热潮高峰期所做收购的价值提出类似问题。