智利住房危机：公寓空置，购买者远离 - 彭博社

一个行人在圣地亚哥一栋有房间待售的公寓大楼前等待过马路。摄影师：Cristobal Olivares/Bloomberg阅读西班牙语版本。

智利有很多空置公寓，以至于政府正在考虑介入购买一些。考虑中 这一举措在通常是住房短缺的世界中是不寻常的。

许多经济体在应对高昂的房价和借贷成本的同时，智利面临的困难是限制性的抵押贷款条件和14年来最高的利率拖累了房地产销售。这导致开发商手中有着前所未有数量的空置公寓，他们仍需支付维护费用。

现在，房价正在下跌，建筑工人失业，房地产公司破产——实际上将整个行业推向危机。去年，137家建筑公司和15家开发商破产，同时有8家建筑公司重组了业务。

“整个危机让我们意识到，房地产业将不再是以前的样子了**，**”AThink Desarrollos Inmobiliarios的创始人兼首席执行官Luis Carreño说。

建筑业放缓

仅在圣地亚哥首都，去年中期未售出的住房存量达到创纪录的68,000套，目前已下降至66,000套，根据智利建筑商会的数据。

并不是因为有过剩的高价豪华房产：根据Toctoc.com房地产平台的首席执行官何塞·伊格纳西奥·维森特的说法，目前库存的三分之二面向中产阶级。他的公司估计，按照目前的销售速度，在首都销售所有可用住房需要大约两年半的时间。

住房建设许可接近历史最低水平

自1992年以来批准建造住房用地的面积达到最低水平

数据来源：智利国家统计局

甚至智利中央银行行长罗萨娜·科斯塔和财政部长马里奥·马塞尔都表示担忧。两位官员在11月的一次演讲中指出了建筑和房地产行业的疲软。

“就建筑业而言，继续走弱，”科斯塔说道。只有“三分之一的公司计划在2024年进行任何投资。他们提到经济不确定性是不投资的主要原因，这加剧了对需求持续担忧的局面。”

根据智利建筑商会的数据，1月份从事建筑业的人数下降到709,000人，同比下降5%，比2022年1月的峰值低12%。截至11月，获得住房建设授权的面积达到1992年以来的最低水平。

住房部长卡洛斯·蒙特斯告诉 11月的参议院财政委员会，现任政府正在考虑购买价值在60,000到70,000美元之间的房屋。政府自那时以来没有提供任何更新。

处于赤字状态

智利的房地产市场远非唯一受到高利率冲击的市场。它的困境有些不同。

自2021年以来，智利人已经从他们的养老金储蓄账户中提取了超过500亿美元，共进行了三轮提取。这引发了通货膨胀，迫使养老金基金清算证券，导致本地资本市场规模较小、停滞不前。智利央行随后提高了利率 — 目前为7.25% — 这导致放贷人提高贷款成本。

根据TocToc.com的数据，智利首都圣地亚哥即时交付的新房价格同比下降了7%。在2023年的前10个月里，售出的单位数量下降了12%。公寓的平均价格相当于13.2万美元，而房屋的价格为19.8万美元。

在圣地亚哥有广告公寓出售的住宅建筑。摄影师：Cristobal Olivares/Bloomberg现在，一些开发商如此紧张，以至于当购房者退出交易时，他们无法偿还定金。

32岁的土木建筑专业人士Katherine Hernandez在尝试追回定金已经花了10个月的时间，因为她所购买的公寓楼的开发商暂停了所有项目的建设。

她说她在2022年初向Pacal Grupo Inmobiliario支付了相当于3300美元的定金，以确保在圣地亚哥以南510英里的奥索尔诺市购买一套三居室公寓。这套624平方英尺的单位原计划于2023年下半年完工。根据Hernandez的说法，Pacal有180天时间退还她的定金，她在2023年4月要求退还。此后，她在另一栋建筑中预订了另一套公寓，并向智利消费者保护机构Sernac投诉。

在Pacal网站上拨打主要电话号码未接听。

Sernac在8月对Pacal提起了一项集体诉讼法律诉讼，因为该公司未能按时交付一系列项目中的住房，并且在购买后未能及时退还订金。

据Sernac称，Pacal至少有六个项目出现延迟，其中有四个项目的平均延迟接近一年。截至8月29日，有1,506名消费者尚未收到Pacal退还的订金。Sernac在2022年收到的7,000起房地产市场投诉中，有超过四分之一是针对Pacal的。

“虽然数额不大，但这是我的钱，我需要拿回来，”赫尔南德斯说。

新策略

根据智利房地产开发商协会主席斯拉文·拉兹米利奇的说法，目前的危机不同于该国以往经历过的任何其他危机，而且比以往任何时候都更糟。

他表示，除了经济条件外，智利的住房市场还受到该国政治不稳定的影响，导致购房者推迟购买和投资房地产的计划。

但情况并非完全绝望。

拉兹米利奇表示：“我们预计随着通货膨胀放缓和政治不确定性降低，购房者信心将恢复，这已经开始复苏，但还没有达到重新激活新项目投资所需的速度。”

行人经过圣地亚哥一栋公寓楼外展示的即时供应标志。摄影师：Cristobal Olivares/Bloomberg巴西BTG Pactual等基金经理也开始提供短期融资，帮助开发商寻找新的购房者，根据El Mercurio报道。

总部位于圣地亚哥的开发商Socovesa SA从LarrainVial管理的基金获得了约4000万美元的私人贷款用于营运资金，Diario Financiero在12月份报道。

开发商也在转向新的策略。开发商Carreño表示，他现在只建造租赁公寓，而不是待售公寓。AThink还开始为其他开发商提供服务，将他们的项目重新设计为更小或更低成本的公寓，这样更容易销售。

尽管如此，Carreño承认他不得不做出一些艰难的决定。他不得不裁减AThink的开发和建筑部门的员工约30%。

“我们必须适应这种新的现实，做我们最擅长的事情，”他说。