智利房地产公司因公寓过剩而陷入危机 - 彭博社
Eduardo Thomson, Carolina Gonzalez
在世界各地的许多城市，困扰其房地产行业的问题通常是住房短缺和高房价。而在智利，情况正好相反，已经建成但尚未售出的公寓数量如此之多，以至于政府甚至建议购买一些。
严格的抵押条件和创下过去14年最高水平的利率已经抑制了该国的销售。这导致房地产开发商拥有前所未有数量的空置公寓，他们仍需支付维护费用。
该国的房价一直在下跌，建筑业的失业率仍然很高，破产事件也在撼动着房地产公司。这使整个行业陷入了危机。去年有137家建筑公司和15家房地产开发商破产，而8家建筑公司在2023年重组了业务。
一名行人穿过一栋待售公寓楼前的街道，地点在圣地亚哥。摄影师：Cristóbal Olivares/Bloomberg“所有这些危机让我们意识到，房地产业不会再回到过去的模样，” AThink Desarrollos Inmobiliarios 的创始人兼首席执行官路易斯·卡雷诺说。
两年半的销售
仅在首都圣地亚哥，未售出的住房库存在去年年中达到了创纪录的68,000套，自那时以来几乎只减少到了66,000套，根据智利建筑协会的数据。
而且过剩并不只存在于豪华住宅领域：根据租售房屋平台Toctoc.com的总经理何塞·伊格纳西奥·维森特的说法，目前约有三分之二的库存面向中产阶级。他的公司估计，按照目前的销售速度，需要大约两年半的时间才能销售完首都的所有可用住房。
建筑许可接近历史最低水平
自1992年以来授权的土地面积处于最低水平
来源：智利国家统计研究所
甚至智利中央银行行长罗萨娜·科斯塔和财政部长马里奥·马塞尔都对该行业的疲软表示担忧。
“与此同时，建筑业继续疲软下行，”科斯塔在11月份表示。经济不确定性和需求疲软导致只有“三分之一的公司计划在2024年进行投资”。
该行业的就业情况也受到影响。根据智利建筑业协会的数据，截至1月份，建筑业就业人数降至709,000人，比去年同期下降了5%，比2022年1月份的最高水平下降了12%。从11月份开始，用于住宅建设的授权土地面积达到了自1992年以来的最低水平。
住房部长卡洛斯·蒙特斯在11月份告诉参议院财政委员会，政府正在考虑购买估价在1,600至1,800单位的住房，这是与通货膨胀挂钩的智利会计单位（相当于60,000至70,000美元）。此后政府再未提及此事。
AFP提取和市场影响
智利房地产市场并不是唯一受到高利率冲击的市场。但是，导致这种情况的方式有一些不同。
自2021年以来，智利人已经从他们的个人养老金账户中提取了超过500亿美元。这加剧了通货膨胀，并迫使基金管理公司清算价值，导致资本市场变得更小和停滞不前。与此同时，智利央行将利率提高到11.25％的最高水平，这同时导致抵押贷款利率上升。
根据TocToc.com的数据，智利首都圣地亚哥即时交付的新房屋价格同比下降了7%。在2023年的前10个月，销售的单位数量下降了12%。圣地亚哥的新公寓的平均价格约为3500 UF，而新房的平均价格约为5200 UF。
圣地亚哥有待出售公寓的住宅楼上挂着标牌。摄影师：Cristóbal Olivares / 彭博社一些开发商面临的问题如此严重，以至于当购房者放弃继续购买时，他们无法退还款项。
例如，32岁的建筑专业人士Katherine Hernández在尝试在一个她想购买的楼盘中恢复她的定金已经有10个月了，该楼盘的开发商中止了所有项目。
Hernández表示，她在2022年初向Inmobiliaria Pacal支付了约300万比索（约3300美元）作为定金，以确保自己在圣地亚哥以南820公里的奥索尔诺购买一个三卧室公寓。这套58平方米的住房原计划在2023年下半年完工。根据Hernández的说法，Pacal有180天时间退还她的定金，她在2023年4月提出了要求。从那时起，她已经预订了另一套位于不同楼盘的公寓，并向国家消费者服务局（Sernac）投诉。
Bloomberg News进行了多次致电Pacal网页上显示的电话号码，但未获回应。
在Pacal未能按时交付商品并且延迟退还预付款项后，Sernac在八月宣布对Pacal提起法律诉讼。根据政府机构的说法，Pacal在至少六个项目中出现了延迟，其中有四个项目的平均延迟时间接近一年。截至8月29日，有1,506名消费者尚未收到Pacal退还的预付款项。Sernac在2022年收到的约7,000宗房地产投诉中，有超过四分之一是针对Pacal的。
“这不是很多钱，但这是我的钱，我需要他们退还给我”，Hernández说。
重建信任
一个告示牌显示在圣地亚哥有“即时交付”的公寓可供选择。摄影师：Cristóbal Olivares/Bloomberg但是，就像所有危机一样，投资机会也随之出现。据El Mercurio报道，巴西的BTG Pactual为开发商提供了短期融资，帮助他们寻找新的房屋买家。据《Diario Financiero》报道，智利最大的房地产公司之一Socovesa SA从LarrainVial管理的基金获得了一百万UF的私人贷款用于营运资金。
开发商们也在寻求新的策略。AThink的Carreño表示，他现在只建造出租公寓，而不是待售公寓。他还开始为其他开发商提供服务，重新设计他们的项目，打造更小或成本更低的公寓，这样更容易销售。
尽管如此，Carreño承认他不得不做出艰难的决定。他不得不裁员AThink的员工30%。
“我们必须适应这个新的现实，做我们最擅长的事情”，他说。