迪拜房地产的抗风险能力可能预示着繁荣-衰退周期的结束-彭博社

迪拜帕姆杰贝阿里岛的插图。来源：Nakheel迪拜火爆的房地产市场正在挑战减速的预测，这表明这个中东商业中心可能正在摆脱其繁荣与萧条的周期。

“价格持续上涨，迪拜的短暂性似乎已经结束，”全球房地产咨询公司 CBRE集团的研究负责人Taimur Khan说道。“无论是新居民还是长期居民，大多数人现在购买是为了自住，因此我们看到价格保持弹性。”

许多 分析师预期 房地产价格和租金的激增 —— 这使得迪拜成为全球最热门的 房地产市场之一 —— 将在2024年初趋于稳定甚至下降。尽管以色列-哈马斯战争、生活成本上升以及对 富裕俄罗斯人 的吸引力减弱等持续的紧张局势，这些预测并未实现。

相反，房价连续上涨了15个季度，截至5月结束的一年上涨了20%，根据 Cushman & Wakefield Core 的数据。租金连续上涨了13个季度，尽管增速略低于前一年。

“尽管俄罗斯买家在市场上的需求有所下降，但需求来自各个方面，”房地产咨询公司研究和咨询部门负责人Prathyusha Gurrapu说道。“大多数地区的房价现在已经超过了2014年的峰值，并且随着来自欧洲、印度和其他南亚国家的买家不断涌入，仍在增长，”她说。

根据房地产咨询公司Knight Frank LLP的数据，迪拜在2023年的房地产交易总额达到了创纪录的2740亿迪拉姆（746亿美元）。今年头三个月，这座城市的交易额已经达到了892亿迪拉姆。

根据高纬国际核心Cushman & Wakefield的计算，自2020年底以来，迪拜市范围内的房价已经飙升了60%，而租金更是激增了83%。这种复苏得到了大量富裕投资者的支持，包括寻求保护资产的俄罗斯人，加密百万富翁和寻求购买第二套房的印度富豪。政府对疫情的处理以及其自由签证政策也吸引了更多外国买家。

迪拜的房地产市场长期以来以急剧的繁荣和萧条而闻名，其中最引人注目的一次衰退发生在2009年，之前几年一直是债务驱动的增长。2011年房价反弹，但在2014年石油价格暴跌冲击了地区经济后再次下跌。此后，政府出台了一系列针对买家和开发商的改革措施，以限制波动，包括将按揭所需的首付比例提高到20%。

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但是，经济复苏和富裕新居民的汇聚正在改变这座城市的豪华市场，促使开发商重新启动了近15年来一直处于休眠状态的项目。

其中包括亿万富翁开发商Hussain Sajwani的子女，他们正在一个世界地图形状的人工群岛上建造一个项目。国有企业Nakheel PJSC设法在棕榈杰贝阿里岛展开建设之前出售了豪宅，这是该市最大的著名棕榈形人工岛，与迪拉群岛的项目一起吸引了大批购房者 — 其中一些人排队购买价值500万美元的住宅。

根据CBRE的数据，迪拜的平均租金在截至5月的一年内激增了22.2%。当地称之为别墅的独栋住宅的租金涨幅最大，现在的平均租金为每年96000美元。

上涨的成本让政策制定者头疼，他们正在努力确保迪拜仍然是全球公司的竞争枢纽，同时许多员工抱怨他们的房租飙升，而工资却保持不变。根据梅瑟（Mercer）2024年生活成本报告，迪拜在全球外籍人士中被评为第15昂贵的城市。

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人口激增

去年，开发商在酋长国建造了大约40,000套住房，预计到2024年将建成另外39,000套。 Knight Frank估计到2029年将建造大约260,000套住房，其中公寓占80%，别墅占其余部分。

到目前为止，人口增长帮助市场吸收了新的供应。道路拥堵，学校的入学率达到多年来的最高水平。迪拜官员预计，到2040年，该市的人口将从2021年的约330万人激增至580万人。

阿联酋迪拜迪拜国际金融中心（DIFC）的交通情况。摄影师：Natalie Naccache/Bloomberg尽管如此，Gurrapu预计，从明年到2027年，随着大量新房源进入市场，价格将开始趋于稳定。

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价格上涨

目前，整个城市的房屋价格已经下降。许多被定价过高的居民搬到了更便宜的地方，许多其他人则将他们的房东告上法庭，试图抵制不断上涨的租金。

许多新销售都在所谓的“期房市场”中进行，开发商在建造前出售房屋并分期付款。对于购买者来说，新的开发项目提供了一个比价值飙升的传统地点更便宜的选择。但这些购买通常是由购买者的储蓄资金支持的，不符合抵押贷款的条件。

“市场对中等收入购房者来说变得极其昂贵，这将对市场施加下行压力，”Gurrapu说道。“另一方面，不断上涨的租金和降低的利率可能会鼓励新的购房者。”

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开发商信心

目前，迪拜的开发商正在乘坐市场的韧性，快速推出项目，并比以往任何时候都更快地收集资金。

付款计划允许购买者在房产建成后最长延迟七年才完成购买，现在已经不复存在。迪拜最大的开发商Emaar Properties PJSC，市场份额约占30%，要求购买者在交付钥匙之前支付房产价值的最后15%。

目前，房地产市场的快速上涨似乎将继续下去。

“考虑到过去几年的大幅增长，我真的以为市场现在会趋于稳定，”CBRE的汗说。“但是现在，当我看着市场动态时，我开始相信在不久的将来我们不太可能看到大幅下跌。”

一组声称已经黑入了为北美数千家汽车经销商提供软件的CDK Global的人群，要求支付数千万美元的赎金，一位知情人士透露。

据该知情人士称，CDK计划支付赎金，但由于信息属私密，该知情人士要求不透露身份。据该人士称，发动这次攻击的黑客组织据信位于东欧。在任何勒索软件攻击的早期阶段，讨论都是不确定的，情况可能会发生变化。