爱尔兰住房危机：所有目光都集中在利默里克市市长约翰·莫兰身上 - 彭博社

这个周末在爱尔兰利默里克举行的选举是对解决当地住房危机的一种新方法的公投，全国都在关注希望它能成功。

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在奥地利开车时请注意限速。

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2021年，承包商们正在美国纳什维尔市中心一座正在建设中的高层公寓大楼上工作。

摄影师：Luke Sharrett/Bloomberg在过去一周的欧洲选举热潮中，爱尔兰正在进行一项重要的市民实验，但却受到相对较少的关注。这个周末，爱尔兰共和国第三大城市利默里克选举产生了它的第一位行政市长：约翰·莫兰，一位独立人士，曾担任爱尔兰财政部秘书长。

尽管市长选举通常在其他地方可能不会引起太多关注，但利默里克之所以引人注目，是因为这是爱尔兰有史以来第一次创建的这种类型。这场竞选和结果引发了全国范围的关注 — — 全国广播公司RTÉ举办了一场直播辩论，参加者是15位候选人，这种活动通常是为国家领导人保留的 — — 因为爱尔兰正在考虑这种新角色是否值得在其他城市推广。

彭博社CityLab日本游客激增引发呼吁对外国人收费更多英国无家可归问题持续上升，成为选民关注焦点飞行员担心碰撞事故，因人手危机导致澳大利亚空中交通管制塔台空无一人奥地利对“超速驾驶者”：我们要拿走你的车在爱尔兰，直接选举产生的行政市长，拥有一定的政策和预算权力，以及显著的公众形象，在美国城市是常见的职位，但在爱尔兰却从未出现过。尽管共和国的城市已经有市长职位——许多可以追溯到中世纪——但这些传统上只是象征性的，权力有限。与实际决策相比，更多与古老的炫耀有关，迄今为止，这些市长是被任命而不是选举产生的。

住房是利默里克市15位市长候选人辩论中讨论最多的话题之一。摄影师：Richard Conway/彭博社利默里克市被香农河纵贯，距离都柏林西南约200公里（125英里），因此通过创建一个市长职位，该市长在城市及其周边县的住房、交通和环境方面具有管辖权，这一城市及其周边县的城市地区总人口为21万。作为该角色重要性的体现，市长将获得15.4万欧元（约合16.6万美元）的薪水，在这个国家，爱尔兰总理被称为塔奥尼斯，其2024年的薪水将略低于20.9万欧元。如果莫兰成功，倡导者认为，这一模式可以在全国范围内推广，消除爱尔兰国家迄今为止难以克服的一些关键政策障碍。

这些问题中最重要的是住房。在2022年，爱尔兰的住房成本是欧盟最高的，比欧盟平均水平高出112%，爱尔兰正处于住房危机之中，其城市和城镇面临低供应和高价格的困境。无家可归的人数达到了新高，而有41%的18至34岁成年人仍与父母同住，生活计划被搁置。

五月份，一份政府任命的委员会泄露的报告呼吁进行根本性政策改革，并揭示了问题的严重程度：国家需要大约25万套房屋来解决供应问题。在500多万人口的国家，这是一项重大任务。尽管利默里克的住房情况没有都柏林那么严重，但新房屋建设无法满足不断增长的需求，房地产价格飙升。

这些问题经常主导全国性对话。私募股权基金购买了大量可负担住房后引发了风波，而反对派则猛烈抨击政府未能实现建设目标。这个问题如此突出，以至于在爱尔兰新总理西蒙·哈里斯四月就职时，一名反对党议员称其为“这一代人的民权问题”。尽管政府已经推出了一系列计划，包括将租金与建造住房成本挂钩而不是开发商利润的计划，但没有什么真正奏效。

里默里克市的新市长代表了一场全国关注的根本性变革。事实上，新市长将拥有爱尔兰地方层面前所未有的权力，包括快速审批建筑许可和直接分配住房项目资金的能力。市长任期为五年，来自中央政府的预算约为4000万欧元，市长还将与爱尔兰首都的住房部长建立 直接联系 ，这意味着莫兰可以将里默里克的挑战升级到国家舞台。

里默里克市中心。照片：Moment RF通过Getty Images 这项工作将老市长的仪式职责与以前对城市政策影响最大的职务合并：里默里克市议会的前首席执行官。但是，尽管现在废除的首席执行官角色是一个处理行政任务的任命官员，通常对公众不为人知，但市长不仅将管理日常运营，还将制定政策并领导重大项目。这种从幕后角色转变为选举产生的实际领导者，使新市长有能力改变事物。

“证据表明，选举市长对生活质量产生了关键影响，”都柏林市立大学公共政策教授、《一本关于市长治理的书》的合著者Deiric Ó Broin说道。他提到选举市长时说：“通过使城市领导更加透明并吸引不同类型的市民领导者，他们提升了城市领导的水平。”

在爱尔兰，地方因素使事情变得复杂：其市议会在代表的人数上很庞大，但在最重要的财政决策上却很薄弱，这使得该国成为OECD中最为中央集权的国家之一。

Ó Broin补充说：“爱尔兰，尤其是城市爱尔兰，还有一个重要问题：市民与议员之间的关系比农村爱尔兰更加受限，甚至比大多数欧洲国家都更受限。”

在爱尔兰，接触议员可能会很具挑战性。该国的平均地方议会人口为158,758人，约为每5,000人设有一名代表。而与之形成鲜明对比的是法国，那里大约每2,000人有一名代表，瑞士则为每3,500人设有一名代表。

“我们在爱尔兰做政治的方式非常特别。并不是不好，但是对我们来说非常独特。”

显著的是，在电视市长辩论中最突出的主题是房地产危机。

“这是影响我这一代人最多的问题，”来自中间偏左的工党的30岁市长候选人康纳·希恩在辩论后告诉彭博社。“我去拉票，看到很多代人家庭。我看到父母，我看到孩子，我看到孙子。他们都挤在一起住在一个三到四居室的房子里。由于住房危机，他们像沙丁鱼罐头一样挤在一起。”

对市长改革的批评者提出的论点与那些在设立行政职位的城市中听到的论点相似。他们说利默里克市长将缺乏完整议会的问责制，这一职位的权力定义模糊。他们还对可能增加政治两极化以及担心市长的政策可能不反映更广泛共识的风险表示担忧。

即使这一角色被证明成功，全国推广这种模式可能具有挑战性：它可能适用于都柏林的大约150万人口，但可能不适用于规模较小的地区。传统上，行政职位在较小的城市地区的成功程度较低。英国于2000年设立了首个行政市长职位，在伦敦和曼彻斯特的模式取得了一定程度的成功，但最终取消了这一职位，并恢复了哈特尔普尔市的议会模式，该市人口不到10万。

但在爱尔兰，所有的目光都集中在利默里克。这可能是一个改变一个在持续了十多年的住房危机中已经产生辞职情绪的国家的路线图。“我认为这非常重要，”奥布罗因教授说。“我们在爱尔兰的政治方式非常特别。并不是糟糕，但对我们来说非常特别。我们可以做得更好。”

几个月前，奥地利开始实施一项引人注目的策略来遏制危险驾驶：那些超速60公里/小时（37英里/小时）或更多的人可能会看到他们的车辆被政府没收并出售。

这项新政策已成为阿尔卑斯山国家的重大新闻，在那里，道路死亡人数在过去四年里一直在上升，2023年达到402人（尽管如此，即使在最近的上升之后，一个奥地利人死于车祸的可能性只有美国人的三分之一）。

彭博社CityLab日本的游客激增引发要求对外国人收费更多英国流浪者增加使住房问题成为选民关注的焦点飞行员担心在澳大利亚控制塔空无一人的人手危机导致碰撞纽约停止扩建第二大道地铁，因拥堵收费计划受阻官员表示，他们从邻国瑞士汲取了灵感，瑞士已经有十多年没收极速驾驶者的汽车了[。其他欧洲国家也采取措施约束飙车者：例如，芬兰会根据收入发放罚单。 （2002年，一位骑哈雷摩托车的诺基亚高管因超速25公里被罚款11.6万欧元，按照当前汇率约合12.5万美元。 截至今年夏天，欧盟销售的新车必须配备名为智能限速辅助的功能，当驾驶员超速时会发出警报。](https://lenews.ch/2016/04/28/speeder-in-switzerland-pays-thousands-and-loses-car/)

与欧洲相比，美国对待超速的反应更为自由放任。 美国每年有大约1.2万人死于与超速有关的车祸，占总道路死亡人数的约三分之一，而应对措施主要围绕警察拦停和PSA宣传活动（其价值存疑）。 加利福尼亚州提出了一项法案，要求在该州销售的新车必须配备智能限速辅助，但联邦政府没有显示出跟进的迹象。 大多数美国州甚至禁止使用自动测速摄像头，而这在欧洲很普遍。

尽管美国的极端鲁莽驾驶者可能会看到他们的车辆被暂时没收，但奥地利的新政策是在一次事件之后甚至会出售违规者的车辆，这要严厉得多。据奥地利官员称，3月和4月期间约有40辆车被没收，其中至少有一辆被没收。

Vera Hofbauer照片：Interfoto Wien/BMK在五月，彭博城市实验室的撰稿人大卫·齐珀（David Zipper）在德国莱比锡的国际交通论坛峰会上与奥地利交通总局局长维拉·霍夫鲍尔（Vera Hofbauer）进行了对话，讨论了她的国家的没收政策。为了清晰起见，他们的对话已经过编辑和概括。**这项赋予政府没收和出售超速驾驶者车辆权力的新法律背后的动机是什么？**这是一项在奥地利人口中相当被接受的措施，因为虽然有点超速在社会上是可以接受的，但超速是不被接受的。在奥地利，由于超速驾驶者造成了许多事故 — 致命事故。这些驾驶者把他们的车辆当作武器使用。你必须采取极端措施来真正制止他们。

**在什么条件下会没收驾驶者的车辆？**该法律适用于城市内以60公里/小时以上的速度超过限速的驾驶者。在城市外，车辆必须以70公里/小时（44英里/小时）以上的速度超过限速。但在这个水平上，车辆只会被没收两周。对于多次违规者，以及在城市内以80公里/小时（50英里/小时）以上或在城市外以90公里/小时（56英里/小时）以上的速度超过限速的驾驶者，车辆将被永久没收并出售。

我们的高速公路通常限速130公里/小时（81英里/小时），所以你需要以220公里/小时（137英里/小时）的速度才会在第一次违规时被没收。对于那些说“哦，我开得有点快了”的人，这种情况不会发生。这是对超速驾驶者的处罚。

警察抓到超速驾驶的司机后，车辆会立即被扣押，所以他们无法开车回家。在两周内，政府将决定是否永久没收车辆。

**在那些门槛以上，车辆是否总是会被没收，还是司机可以试图说服官员让他们保留车辆？**这是一个法律程序。警察必须证明司机是在鲁莽驾驶才能适用没收。几周前，有一起事件，一名司机以大约215公里/小时的速度行驶，是根据警察并行驶的速度来判断的。但警察无法使用雷达。因此，这并不足以没收车辆。然而，如果警察有超速驾驶的证据，没收程序将开始。

如果你把你的车当作武器，你的速度可能会伤人。无论你是否热爱你的车，或者你认为你需要它 — 你知道你在做什么。你应该失去你的车。

**如果犯下极端超速行为的司机不是车辆的所有者怎么办？**这是一个棘手的情况，我们进行了许多内部讨论。有时车辆可能是朋友所有，或者可能是注册在某人的祖母名下。在这种情况下，司机将不被允许再次驾驶该车辆。

**这项新政策有多受欢迎？**目前我没有听到任何负面言论。最初，驾驶俱乐部曾有些抵制，但现在这种情况已经大大减少。正如我所说，这项政策的确是针对超速行驶，这在奥地利社会是不被容忍的。为了捍卫这种行为，你不会赢得很多朋友。

**关于这项法律对事故的影响，您有任何结果吗？**我们还没有关于它是否有帮助的数据，但它已经产生了影响。这项法律于今年3月1日生效，当晚——大约在凌晨3点——有人被抓到超速行驶，速度足以触发没收。

我认为这项政策将减少事故。这与超速者在车辆被没收时损失的金钱有关，也许还涉及到驾驶者对车辆的情感依恋。没收的风险可能会让他们停下来思考他们在做什么。

有时候你必须尝试起初听起来奇怪的措施，并产生新的法律问题需要解决。但我认为我们应该尽一切可能减少事故。

当亚马逊公司在2021年初以20亿美元进入住房领域时，人们希望该公司庞大的资源和物流技术能够在美国的经济适用房危机中发挥作用。

上周，亚马逊就其进展提供了最新消息。在一份影响报告中，这家科技巨头宣布了对其住房公平基金的新140亿美元资金承诺，该基金现在是一个36亿美元的项目，为亚马逊运营的三个地区提供低息贷款和补助金，以扩大经济适用房库存：纳什维尔、大西雅图和华盛顿特区。根据报告，该基金在这些城市已经创造或保留了超过21,000套住房，新的资金将再贡献14,000套住房。

彭博社CityLab日本游客激增引发呼吁对外国人收费更多英国无家可归问题持续上升，成为选民关注焦点飞行员担心碰撞事故，因人手危机导致澳大利亚空中交通管制塔台空无一人奥地利对“超速驾驶者”表示：我们将收走你的车“我们的北极星一直是迅速增加这三个地区的优质经济适用房数量，”亚马逊全球社区影响总监艾丽丝·肖贝告诉彭博社CityLab。“我们有责任成为一家良好的企业公民，并在我们运营的社区做出贡献。”

HEF投资 —— 作为一场 类似承诺浪潮的一部分，旨在提高住房可负担性，来自其他大型科技公司 —— 着眼于受“亚马逊效应”威胁的地方 —— 由公司增长和高薪工作推动的住房成本上涨。例如，在西雅图地区， 2010年至2018年间，房价上涨了80%，租金上涨了69%。在HEF运营的所有三个市场中，经济适用房的形势继续恶化：从2021年至今，根据Zillow数据，华盛顿特区、西雅图和纳什维尔大都会区的租金中位数分别上涨了20%、22%和22%。（然而，全国平均值为23%。）

经济适用房倡导者通常对亚马逊的承诺作出了积极回应。国家低收入住房联盟政策和现场组织高级副总裁萨拉·萨迪安表示：“更多大型雇主和公司认识到经济适用住房的需求非常重要，这是非常重要的。”“亚马逊的36亿美元投资真的非常重要。”

2023年弗吉尼亚州阿灵顿进行的HQ2建设。摄影师：莎拉·L·沃伊森/华盛顿邮报通过盖蒂图片社但一些社区活动人士质疑亚马逊的住房战略和愿景是否与其资源规模相匹配。

该基金是公司“表明他们正在回馈他们真正扭曲这些社区本质的社区”的一种方式，西雅图PowerSwitch Action的克里斯蒂娜·罗萨莱斯表示，该组织是一家在亚马逊主要市场进行研究的全国社区组织者。“如果他们想要产生重大影响，他们可以创建一个巨额基金来建造经济适用住房并让人们扎根。但他们没有这样做。”

像其他批评者，罗萨莱斯担心HEF方法未能解决最需要帮助的家庭。“低收入和中等收入人群被排斥在住房市场之外，”她说。“亚马逊对此负有直接责任。”

“用脏抹布擦东西，就像 Danny Cendejas 说的，他是北弗吉尼亚倡导团体 La ColectiVA 的一名现场组织者。“你可能会发现一两个看起来更干净的斑点。但总的来说，他们正在制造混乱，对吧？这就是亚马逊在我们地区的住房问题上所扮演的角色。新生代驱逐一直是一个问题。而亚马逊使情况变得更糟。”

至于亚马逊，它并没有声称自己是这个问题的唯一责任方，也无法独自解决这个问题。

“政府是全国住房领域的主要融资方，”Shobe 说。“我们在尽自己的一份力，但我们知道与政府合作有多么重要。”

速度作为战略

该公司的战略和投资并没有像在科技行话中那样颠覆美国的廉租房建设方式。通常，这些项目依赖于各种补助、激励措施以及公共和私人资金流来制定融资计划，或者资本结构。Shobe 说，在许多情况下，该公司最大的贡献是迅速组建一个低成本贷款，而不像其他资金来源那样有那么多限制。

在华盛顿特区周围与亚马逊合作过的廉租房开发商表示，该公司的快速介入能力产生了重大影响。

Jair Lynch 房地产合作伙伴公司资产管理副总裁 Phuc Tran 表示，该公司的速度、灵活性以及在利率上升和通货膨胀时期能够补充其他资金来源的能力使其成为宝贵的资源。阿灵顿廉租房合作伙伴公司首席执行官 Carmen Romero 表示，HEF 能够补充其他资金来源使得位于弗吉尼亚州泰森斯角的一个 516 单元项目变得可行。Romero 的组织在这项价值 3.5 亿美元的开发项目上未能整合传统资金来源，如果没有亚马逊的 5600 万美元贷款，要么将不得不等待数月或数年以找到其他资金，要么将不得不大幅缩减规模。

“这些是复杂的交易，有很多部分，但亚马逊发挥的作用是填补空白，”罗梅罗说。

该基金已经为这些地区增加了数量可观的单位，其中94%位于距离公共交通半英里以内的地方。在华盛顿州贝尔维尤市，自2021年以来，HEF项目导致可负担房屋增加了31%。在阿灵顿市，HEF项目增加了23%的可负担房屋库存。 华盛顿住房保护协会执行董事金伯利·德里金斯表示，这些资金“帮助推动了很多项目的完成。

2023年4月，美国弗吉尼亚州阿灵顿市亚马逊PenPlace项目的建筑工地。摄影师：Nathan Howard/Bloomberg“这里的故事是我们需要更多的影响基金，”德里金斯说。“这是其中一个标题：我们实际上需要私营部门企业部门参与进来。我们没有把住房视为一项基本权利，我们依赖政府解决住房可负担性问题，我们永远无法只看这一个领域来解决它。”

亚马逊的基金建立在住房市场的哑铃形理论之上。在光谱的一端是收入低于或等于该地区平均收入的30%的居民，他们依赖深度可负担的、政府资助的发展。在另一端是能够负担市场租金的高收入租户。在这两者之间，即30%至80%的平均收入范围内的租户，是HEF的工作范围，Shope说。

PowerSwitch Action的罗萨莱斯认为，30%的平均收入或以下群体的需求最为迫切，她表示这些群体最受不断上涨的租金影响。她的团体于2021年12月对HEF进行的研究发现，其重点主要忽略了那些收入低于或等于平均收入50%的人，尤其在纳什维尔，这个收入较低的群体 —— 其中黑人和拉丁裔所占比例较高 —— 更需要支持和帮助。

阅读更多： 亚马逊的HQ2陷入停滞，激励措施也随之减少

有人也会认为亚马逊有义务关注住房不稳定中最危险的群体，因为这三个社区已经给予了他们很多，比如减税、基础设施改善和激励措施。根据来自 Good Jobs First 的研究，亚马逊从弗吉尼亚州获得了10亿美元，华盛顿州大约获得了6.09亿美元，田纳西州获得了1.66亿美元；华盛顿特区的总额仅为7.5亿美元，这与亚马逊在阿灵顿HQ2的工作岗位创造直接相关。

改变游戏规则

与亚马逊合作并与HEF保持持续关系的开发商表示，公司的投资是相当重要的。根据Shobe的说法，尽管HEF资助的项目中大约80%也获得了一定程度的政府融资，但开发商表示，亚马逊的方式与典型贷款人不同，并且更青睐略有不同的参与者和模式。

在西雅图地区，成立于2018年的非营利组织非洲社区住房与发展开始专注于教育、社会服务和经济发展。当时，该组织没有任何住房开发经验；现在他们有五个项目正在开发中，包括一个拥有四卧室家庭单元的125单元公寓开发项目，一个公共市场以及各种旨在促进居民所有权的联排别墅项目。

“2018年我们开始时，住房变得无法负担，如果我们不开发足够的经济实惠、适合家庭的单位，其他人就不会这样做，” ACHD副总裁Bilan Aden说。

问题变成了如何开始。 ACHD在疫情期间帮助分发了3800万美元的租金援助资金，并意识到稳定住房的重要性。 它还了解到了亚马逊的住房加速器奖学金，这是一个将BIPOC开发者与当地专家的指导联系起来的项目；首席执行官Hamdi Abdulle被接受参加了2022年的第一批。

这次经历是一个“改变游戏规则的”事情，Aden说，提供了网络机会和关于筹集资金流程的信息，使他们做好了准备。 加速器的资金用于增强能力建设援助，并帮助他们雇佣顾问。

“边缘化社区没有获得这个层面的信息，或者能力来导航或参与这些对话，” ACHD基金发展总监Zzaj Collins说。“他们被排除在这些对话之外。”

该团体没有透露HEF提供的资金金额，但这些资金将用于帮助在前市政府拥有的靠近交通站点的土地上开发项目，总共65个单位的公寓和住宅。“我们期待亚马逊与我们一起，并继续做他们正在做的事情，并成为这个过程中的合作伙伴，” Abdulle说。

“有句老话，授人以鱼不如授人以渔，授人以渔终身受益，” Aden说。“作为ACHD，获得知识更为重要，因为我们将能够维持自己。”

亚马逊宣布将于2018年在华盛顿特区北弗吉尼亚郊区开设第二总部后，阿灵顿地区的房价飙升了大约17%，引发了大规模人口迁移的担忧。华盛顿住房保护协会于当年成立，致力于保护该地区现有和自然存在的可负担房屋。执行董事Driggins表示，问题的一部分在于城市的发展繁荣，贫富两极分化以及需要专注于其他开发商和地方官员尚未将低收入住房作为优先事项。

亚马逊的贷款帮助华盛顿住房保护协会将水晶大厦公寓转变为劳动力住房。摄影师：Sarah L. Voisin/华盛顿邮报通过盖蒂图片社在HEF启动时，华盛顿住房保护协会正在围绕阿灵顿的水晶大厦公寓，这是一个市场价格的物业，希望收购并将其转变为大部分可负担的劳动力住房。几个月后，亚马逊提供了缺口资金，通过3.78亿美元的贷款，使这笔交易成为可能，并且对Driggins来说，帮助了靠近阿灵顿总部的人们留在家中。

“从亚马逊股权基金的角度来看，我们是一个标志性投资，”Driggins说。“我认为他们喜欢资助如果不是因为他们的低成本资本而无法完成的项目。”

Shobe说，该项目展示了亚马逊如何能够快速行动，并帮助一个非营利组织在物业被营利竞争对手抢走之前筹集资金。否则，她说，“那些单位将会丢失。”

科技的反思

大型科技公司投资于经济适用房的运动发生在它们的房地产版图扩张期间。住房研究员Alex Schafran表示，科技巨头对所在城市的房价上涨和新兴中产阶级的反弹敏感，因为这影响了它们建造大型园区和增加员工的能力。

“通常这些公司会受到国家政府的倾听，突然间，小村庄却在抨击它们，”他说。

例如，一项价值2000万美元的经济适用房承诺是亚马逊2019年围绕HQ2谈判的一部分。微软公司在2019年做出了50亿美元的住房承诺 — 最终还会增加2.5亿美元 — Schafran说，其同行们也跟随其后，包括苹果（承诺25亿美元）和谷歌（10亿美元）。

实际上，他说，通过提供大量资金并雇佣如此多的区域专家，它们成为了合作伙伴，并在某种程度上成为了现有经济适用房系统的一部分。但Schafran表示，如果亚马逊及其同行将他们的技术技能 — 尤其是在线购物巨头的物流见解 — 用于修复破损的住房开发管道，特别是在施工时间漫长和成本上涨的情况下，这种合并可能会更加有效。（Shobe表示从未考虑过这样的努力。）

科技巨头也有可能收购并捐赠土地用于廉价住房项目，一些公司采用了这种策略，包括主题公园运营商，用于创建劳工住房。

但随着远程办公的转变以及最近大型科技公司的成本削减和裁员，对更大愿景和系统性变革的潜力被搁置一旁，Schafran表示，焦点完全落在这些贷款组合上。

考虑到整个行业的转变，再向该基金投入十亿美元以上代表着对更多住房建设的投资。Shobe表示，从大多数情况来看，住房公平基金的第二次迭代将与第一次看起来相似。影响，无论是好是坏，也将如此。

“收入跟不上全国范围内租金的大幅增长，”她说。“问题确实存在，我们很高兴能继续贡献。我们在全国各地还有很多工作要做。”