英国房价：利率波动对您的资金意味着什么-彭博社

菲利普·洛：又一个头疼的央行行长。

摄影师：布伦特·卢因/彭博社欢迎来到 Money Distilled*。我是约翰·斯特佩克。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

如何应对利率上涨

***一个快速的安排说明：***Money Distilled将在周一休息一天，所以下一期将于周二发布。在我离开时尽量不要破坏金融体系。

在今天开始之前，不要错过新的Merryn Talks Money播客。梅琳和我开始聊聊人口从过剩到不足的转变，这恰好引出了梅琳与主要嘉宾进行的访谈话题——日本，以及为什么它是你一直在寻找的便宜股市。听听梅琳与Zennor Asset Management的大卫·米钦森的对话，找出原因。

今天我想稍微放大视野，简要看看世界其他地方的利率走势以及它如何与英国联系起来。

为什么？因为本周有几家较小的央行出人意料地加息了。加拿大央行和澳大利亚储备银行都提高了利率。加拿大央行特别让市场吃惊。它在1月份将利率提高到4.5%，有些人认为它已经完成了——从加拿大房地产市场的“买跌”反应来看，许多潜在的购房者显然是这么认为的。但显然不是：对过热的担忧推动了新一轮加息至4.75%。

与此同时，澳大利亚央行也出人意料地将利率上调至4.1%。RBA在这次加息周期中表现得有些支支吾吾（即使按照当前央行的标准来看）。它在4月份暂停在3.6%时，但随后在5月和本月再次上调了利率。有趣的是，房地产市场的反应与加拿大类似 — 一丝停顿，房价迅速反弹。

重点是：不仅仅是英国看到了利率预期在各个方面反弹。全球各地的央行仍在努力应对通胀。我们已经谈论了我们正在进入通胀“波动”时代 — 这种无法自信地计划下一步的能力正是其中的一部分。

关于房东挤压的更多信息

对于英国读者来说，目前所有这一切最明显的影响当然是房地产市场，我们的全民痴迷。我本周已经谈论了房价，所以我不想再过多强调这一点，但我的同事达米安·谢波德和威廉·肖在这里详细介绍了贷款人如何从市场上撤回最佳贷款产品，以便根据市场定价提高利率。

值得注意的是，信用评级机构穆迪刚刚发布了一份报告，称英国房价可能在未来两年内下跌10%。该机构 — 更关注贷款人和信用质量的影响，而不是特定的房价 — 认为这在对整体经济影响方面是可以控制的。

这个价格预测并不特别不同寻常 — 它与大多数经济学家的预测一致。但关于昨天关于房东的文章，穆迪确实添加了一些有趣的细节。以下是报告的一部分：

“持有私人住房库存8%的买房出租房东，如果有大量人选择出售，也将影响房价。为了有资格进行再融资，房东必须遵守监管要求，以确保租金收入足以支付抵押贷款成本。房东可以将这些成本转嫁给租户，但对于一笔平均抵押贷款来说，根据英格兰银行的估计，这意味着将租金提高近20%。目前租金每年增长约5%。”

这是一个有用的提醒，房东特别容易受到利率上升的影响，因为他们主要使用按揭贷款。为了更好地理解，这里有一个非常简单的例子。如果抵押贷款的利率为2%，一笔价值£200,000的25年还款贷款将每月花费£848，而仅付利息的贷款只需£334。

如果利率上升到5%，还款贷款的月供将痛苦地增加38%，达到£1,170。但对于仅付利息的抵押贷款，月供将激增150%，达到£834。这或许可以解释为什么现在有这么多租户被要求大幅提高租金。

始终管理风险

无论如何，对于这一切对你自己的资金意味着什么，我总是回到这一点，但没有人有水晶球。如果你仍然认为有人知道市场会发生什么，即使是在短期内，你真的只需要回顾一下最近的历史。直到英国最近的通胀数据出来之前，市场认为英格兰银行的加息几乎已经结束。他们不再这样认为，这就是为什么抵押贷款利率现在在上升。

所以重要的是要防御性地管理你的财务。例如，如果你即将重新抵押你的房屋，而你在犹豫该怎么办，不要从试图猜测两年后利率会发生什么事情开始。首先要看看如果利率继续上涨会有多糟糕。

如果你的抵押贷款很小，那就没那么大问题。如果你的抵押贷款很大，那么每一个基点（这是城市用语，表示百分之一的利率点 —— 别说我从来没教过你什么）都很重要。

非常明确地说 —— 抵押贷款利率可能会下降。这是一种情况。它们也可能会上升。这也是一种情况。我这里不是在做预测。

我要表达的观点是你应该为最坏的情况做准备，如果最终利率确实下降了，那就不要责备自己 —— 把那额外的钱看作是一种保险费。

并非每个人都有抵押贷款

当然，利率上升不仅仅是关于债务成本上升。在这一点上，今天早上引起我的注意的一个数据点。每六个月，资产管理公司施罗德（Schroders）会对英国的财务顾问进行调查，以了解他们的客户关心或感兴趣的事情。

其中一个问题是询问顾问们，他们的客户最担心什么：资本损失；通货膨胀；产生足够的收入；还是利率上升。毫不奇怪，鉴于2022年可能是有记录以来标准60/40投资组合表现最糟糕的一年，大多数人表示资本损失是他们最担心的。

更有趣的是，四个担忧中，上升的利率被排名为最不令人担忧的。这可能并不令人惊讶，但这确实是一个非常有价值的提醒，即上升利率也有其积极的一面。并非每个人都是净债务人。

利率上升意味着现金储蓄有可能变得更有回报。对于那些有储蓄的人来说，这是需要记住的一点。现在，在大多数情况下，现金仍然无法跟上通货膨胀（有一些引人注目的账户提供高个位数的利率，但你会发现它们附带着微小的每月最大储蓄限额）。

但现金给你的是“选择性” —— 在更有吸引力的机会出现时，能够迅速行动的能力。此外，你不应低估一种可以保证保持名义价值的资产的有用性。

从长远来看，这更多是一种风险而不是好处，因为通货膨胀。但在波动时期，知道至少你投资组合中的现金部分在下次检查你的净财富时不会贬值，这是有帮助的。

我并不是说你应该把所有的钱都放在现金中，哪怕只有一分钟。市场上有很多有吸引力的机会，正如上文关于日本的讨论所指出的那样。但同样，鉴于当前经济和市场结果的范围似乎特别广泛，与通常情况下相比，在你的资产配置中对现金的权重更高并没有什么不对。

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我今天早上读的内容

• 在最新的《In The City》播客中，Francine和Dave与彭博社出色的科技专栏作家Parmy Olson以及咨询公司Evident的联合创始人Alexandra Mousavizadeh讨论了人工智能对我们的工作意味着什么，特别是对金融机构的影响 — 还有一个问题，那就是它是否会消灭我们。
• 如果你在伦敦市场上寻找价值2800万英镑的房子，这个故事可能会引起潜在的抢房者的兴趣。如果你不在市场上，那么，一个人总是可以做梦。
• 工党正在赢得商界的支持，Adrian Wooldridge认为。

工党领袖Keir Starmer本周在伦敦英国商会（BCC）全球年会上发言。摄影师：Chris J. Ratcliffe/彭博社* ### 午间市场

观察更广泛的市场 — 富时100指数下跌0.4%，至7570点左右。黄金价格基本保持在每盎司约1970美元左右，布伦特原油价格上涨约0.3%，至每桶76美元。英镑对美元持平，为1.255美元。

关注今日英国市场，获取即时影响市场的新闻和分析。

每日引言

“日本货币政策可能是全球金融的圣安德烈斯断层。”

阿里夫·侯赛因

国际固定收益和首席投资官，T. Rowe Price

侯赛因担心，如果日本央行提高利率，那么日本投资者将把他们的资金 - 超过3万亿美元投资在海外 - 带回国内。### 给…佛罗里达的阳光下一个数字

• 20万美元美国年收入65万美元的高收入者每年可以通过从纽约搬到迈阿密节省的估计税收和生活成本。正如梅琳一直强调的那样，激励很重要。

在你离开之前…

我们生活在一个政治和政治干预对市场影响远比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更为重要的世界。因此，请务必阅读我的同事阿莱格拉·斯特拉顿的每日新闻简报，观察，以保持最新。

下周要关注的主要新闻包括：

• 下周将是央行决策的盛会，美国联邦储备委员会、欧洲央行和日本银行将做出利率决定。英国央行没有消息，但我们将获得最新的就业数据以及
• 在英国，报告的公司包括租赁集团Ashtead和安全专家Halma。

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