英国房价下跌：买家资金紧张，更多下跌可能性较大 - 彭博社

英国房地产市场再次出现动荡。

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永不终止的抵押贷款的崛起

房价自2012年以来首次出现年度下降。至少根据最新的Halifax数据是这样的。与去年相比，五月份的平均价格下降了1%。总体而言，房价比2022年8月的峰值下降了2.5%。

当然，有许多不同的房价指数，Halifax有点晚参加“房价下跌”派对 —— Nationwide几个月前就已经记录了年度下降。但总体而言，这表明我们大约一个月前看到的“稳定”希望已经结束了。

Halifax报告的整体基调有些悲观，预计房价将进一步下跌，主要是由于抵押贷款利率上升。

这不是我会反驳的结论。深入了解市场状况，金融业贸易机构英国金融业协会发布了今年第一季度的另一份有趣报告。

毫不奇怪，2023年前三个月的房地产销售量达到了自2020年春季以来的最低水平，那时市场在疫情担忧达到顶峰时关闭。除去那段时间，首次购房者降至自2015年以来的最低水平，而换房者的水平降至自2009年以来的水平。

这一切都是合理的。当交易减少时，搬家比首次购房更加困难，因为大多数人如果想要搬家，就必须先卖掉房子。第二季度的交易有所回升，但仍然比2022年第一季度要弱。

对于一直关注房地产市场的人来说，这一切都不是新闻。

在财务困境方面，拖欠抵押贷款的数量也在上升。尽管如此，英国金融表示，“目前的抵押贷款拖欠情况与历史标准相比非常温和，这一点非常重要。”

按年计算，被收回的房产增加了28%，但同样这是从一个非常低的基数开始的（2023年第一季度为1,250，而2022年为960），主要代表了后疫情积压，而不是最近抵押贷款利率上升导致的案例。作为对比，2019年第一季度被收回的房产数量仅略低于2,000，所以我不会从这个数字中得出太多可怕的结论（至少目前还没有）。

然而，报告中的另一个统计数据非常引人注目，我认为这加剧了市场上已经存在的压力。

抵押贷款压力加大

首次购房者选择贷款期限超过30年的比例现已超过50%。为了对比，即使在2007年房地产泡沫的顶峰时期，这一比例也不到25%。而在疫情爆发前，这一比例仍然低于45%。

你可以认为首次购房者有能力做到这一点。他们刚刚开始（尽管平均而言，比以往的几代人晚了很多），并且假设他们的职业发展顺利，家庭收入应该会比债务增长更快。随着这一情况发生，他们应该能够通过多付款来缩短贷款期限。

或者至少，这是理论。但当你看看购房者所签订的抵押贷款时，很明显在房产“旅程”开始阶段延长抵押贷款期限会对后续产生影响。大约三分之一的购房者抵押贷款现在是超过30年的期限。

请记住，当你搬到第二个（或第三个，或第四个）房子时，你通常希望已经偿还了原始抵押贷款的一部分，并且能够维持期限而不是再次延长它。看起来这种情况越来越成为过去的事情。

然而，这样的趋势显然是有限的 —— 例如，贷款人仍然不喜欢向退休人员放贷 —— 英国金融机构指出，虽然现在还为时尚早，但有迹象表明这一趋势已经达到了极限。如果是这种情况，他们说，那么它可能会“在可负担性仍然受到限制的情况下对放贷起到制约作用。”

正如我们之前多次讨论过的那样，如果抵押贷款利率上升，而没有其他方式来削减月供（例如延长期限，或者选择利息贷款），那么个人就无法借到足够的钱来购买房屋。从逻辑上讲，这反过来意味着如果卖方想要出售房屋，他们只能降低价格。

人们需要时间来改变想法。特别是一些首次购房者可能会降低他们的期望，反而在急于寻找能够负担得起的任何房产时，推高入门级房产的价格。但如果抵押贷款的紧缩持续时间更长，那么最有可能不得不接受现实的将是卖方，即使就业市场依然强劲，也没有人“被迫”出售。

我再次强调，正如我一直所做的那样，基于你（或我的）对房价的看法来购买或出售房屋是愚蠢的。如果你购买某处作为居住地，只需确保它是你喜欢的地方，并且感觉舒适，可以在那里住上一段时间。

在牢记这一重要警告的前提下，依我看，我会非常惊讶如果英国的平均房价今年不继续下跌。这对于经济的其他部分或个人房主来说未必是灾难，如果工资继续上涨，甚至可能缓解一些支付能力的压力。但考虑到房屋在相对价值上的昂贵程度，很难想象一个不涉及“实际”（通货膨胀后）调整的结果。

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