英国住房的休整期已经结束 - 彭博社

但它会卖出吗？

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在表面之下，房地产市场陷入动荡

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今天早上，我们从抵押贷款放贷人Nationwide那里得到了有关房价的最新数据。

5月份房价下跌了0.1%，同比下降了3.4%。自8月份达到峰值以来，平均价格仍然下跌了约4%（名义价值）。总体而言，这一最新数据符合市场已经度过最糟糕时期并准备恢复“正常”的叙事。

然而，如果深入了解，可以肯定地说，英国房地产市场并不好，而且肯定不是“正常”的。

英国利率简史

让我们回顾一下。2021年12月，英国央行利率从0.1%的疫情恐慌利率和历史最低水平上调至0.25%。利率在货币政策委员会的每次会议上稳步上升，直到8月份达到1.75%。根据Nationwide的数据，英国房价在同一月达到峰值。

在八月到九月底之间，正如下面的图表所示，随着投资者意识到各国央行认真考虑加息，并且通货膨胀不会轻易消退，市场利率（以美国、英国和德国政府债券的10年期收益率代表）在全球范围内迅速上升。

在英国，这种飙升更加混乱，原因包括英格兰银行在九月的加息行动比预期要温和；利兹·特拉斯的预算在减税方面比预期更激进；最重要的是，许多过度杠杆的养老基金接到追加保证金的通知，被迫在市场下跌时抛售英国国债，迅速推高了英国的借贷成本。

这种飙升的速度有效地暂时关闭了房地产市场，因为担心的贷款人纷纷取消了抵押贷款交易。这是因为抵押贷款交易的利率更多地取决于市场对借贷成本的预期，而不是取决于银行利率。

随着市场利率飙升，银行和建筑协会不知道他们需要在写入贷款时设定什么利率才能盈利。

我们经历了一个可怕的一个月左右，但央行介入平息了国债市场的动荡，政府进行了高层人事和经济方向的完全变革（你可以讨论所有这些的民主意义，但这不是今天的话题）。

由于所有这些原因 — 也因为市场相当确信英国正面临可能很快导致降息的衰退，预期利率下降，抵押贷款利率也随之下降。尽管利率仍然维持在较高水平，但抵押贷款市场开始解冻。

价格可能已经稳定，但销售额已经暴跌

毫不奇怪，抵押贷款市场的冻结意味着抵押贷款批准数量暴跌。该数字在一月份触底，然后开始恢复，在三月份有了实质性反弹。

但今天早上公布的四月份数据却低于预期，根据英格兰银行的数据，批准数量下降到了48,690。从下面这张回溯20年的图表可以看出，我们目前接近的水平只在2008年的长期复苏期间才真正见过（不包括Covid崩溃）。

这些数据仅仅是昨天税务局公布的数据的确认，据估计四月份大约有67,000笔房地产交易发生 — 较去年同期下降了32%，是自2013年2月以来（不包括Covid封锁）的最低水平。

你可以对此持保留态度 — 数据经常会被修订，而季节调整后的数字虽然仍然疲弱，但稍微好转。但这基本上证实了这一趋势。

与此同时，四月份净抵押贷款实际上在缩减。作为一个整体，房主们向他们的抵押贷款投入了净额14亿英镑。这种情况以前从未发生过（再次排除Covid时代）。

据推测，这是房主们决定减少抵押贷款的结果，希望能获得更好的再融资交易（通常情况下，您的资产净值越高，利率就越低）。

这也可能支持这样一个观点，即实际购房的人平均来说更多地购买价格较低的房屋（这也可以解释为什么房价比我们预期的更好地保持稳定 — 对“廉价”房屋更多的竞争在一定程度上掩盖了市场更昂贵房屋需求下降的情况）。

无论如何，这并不一定预示着“即将复苏”的故事会有好转。

那么现在怎么办？

最大的风险仍然是利率。这些数据都没有考虑到我们在五月底看到的利率预期大幅变化，当时 通胀数据远远超出预期。

值得指出的是，去年大约这个时候，英国央行副行长乔恩·坎利夫实际上表示，利率必须上升至至少5% 才能在抵押贷款市场中造成重大困扰。

当时，市场预期央行利率只会上升到3%，因此坎利夫的观点旨在令人放心。显然，随着市场现在预期央行利率将达到5.5%，这个观点现在有了稍微不同的色彩。

除非有什么变化，看起来今年第一季度对英国房地产市场来说是在第四季度利率激增后的一个短暂喘息期。

彭博经济团队的Niraj Shah总结道。尽管房价下跌可能在最近几个月有所放缓，“但是在预期借贷成本上升的情况下，”贷款人已经开始撤出更便宜的抵押贷款交易。这意味着房价可能会重新出现更大的调整。

最后我想说我一直在说的话。如果你拥有一栋房子，并且在接下来的六个月内面临再抵押的情况，而这是让你担心的事情，那么现在就开始四处比价吧。你很可能能够今天锁定一笔交易，然后在到期前找到更便宜的交易再更换。

至于困惑的首次购房者 — 我理解你，我也曾经历过。如果你正在购买房子，那么尝试时机不如确保这对你来说是正确的事情。

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我今早阅读的内容

• Marcus担心欧洲股市正面临严峻的现实检验。 原因在这里。
• Nir Kaissar担心人工智能对工人和生产力的影响（它会让工人更有生产力 — 但雇主将获得收益）。
• 这里又是一个棘手的问题，欧洲股市面临的困境——随着中国疫情后的重新开放令人失望，奢侈品消费者交易正在减弱。Andrea Felsted 在这里分析了数据。

中国会接过“奢侈品接力棒”吗？摄影师：Qilai Shen/Bloomberg### 午间市场

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新了今日英国市场…

“对于英国股市来说，今天是一个更加乐观的日子。富时100指数从两个月低点开始的反弹延续，得益于工业公司和石油公司的涨幅。

“英镑也在加速上涨，已经进一步攀升至1.24美元以上。与此同时，英国国债收益率在昨天稍事休整后又开始上涨，与美国和欧洲利率的上涨趋势相一致。”

富时100指数上涨约0.4%，约为7,470点。黄金价格略有上涨，略低于每盎司1,970美元，而原油（以布伦特原油计）价格下跌约0.6%，为每桶72.10美元。英镑兑美元交易价约为1.248美元。

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每日名言

“如果我愿意的话，我可以联合起来，推出一系列由我主演的七部电影，从现在起到永远，我都是32岁。”

汤姆·汉克斯

演员 - 你认识他，他出演过那部和美人鱼有关的电影，还有那部和大钢琴有关的电影

汉克斯推测，即使在他退休后，一个AI化身也可以继续他的职业生涯。这段引文出自彭博专栏作家帕米·奥尔森撰写的这篇引人入胜的文章（或者是她的AI替身？）### 给…现金慢慢消失下了一个数字

• 36%根据瑞士国家银行的数据，去年瑞士使用实体现金进行交易的比例为36%，低于2020年的43%和2017年的70%。瑞士人是欧洲最热衷于使用现金的人，但看起来这段恋情正在减退。

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