随着更多加息临近，英国房价接下来会怎样？- 彭博社

英国房地产市场有望迎来春天吗？

摄影师：Hollie Adams/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日我都会关注市场和经济领域的重大新闻，并解释这一切对您的财务意味着什么。*

英国房价走势如何？

全新的In The City播客已经发布！Francine和Dave与Harrods董事总经理Michael Ward讨论奢侈品业务。有一件事可以确定，生活成本的上涨并没有在这里产生影响 — 正如Ward所说：“奢侈品行业的好处在于价格不敏感。富人越富，这就是这个世界。”

我们已经有一段时间没有关注英国房地产市场了，今天英国经济数据发布之间有一段空档，让我们来看看它的脉搏。

首先，最近的皇家特许测量师协会（Rics）调查是在我度假期间发布的。

我喜欢使用的一个方便的图表显示，房地产经纪人对价格的预期确实往往与实际价格走势相当吻合。我已经更新了下面的图表。正如您所看到的，住宅专家们的情绪比以往任何时候都要高涨。

我们即将看到价格恢复吗？

小型信贷紧缩的简史

让我们来解开发生了什么。在2022年第四季度，英国实际上经历了一次小型信贷紧缩。全球市场意识到通货膨胀不会消失，央行利率将不得不保持较高水平。这导致政府债券收益率上升（换句话说，影响全球其他任何利率的利率上升）。

与此同时，英国政府债券市场（也就是你不知道的英国政府债券的名称）由于被定义利益养老金基金的监管不力的对冲方案（所谓的LDI策略）而处于危险状态。

简单来说，养老金基金借了一大笔钱，押注英国政府债券收益率下降。当收益率上升时，他们突然不得不迅速偿还这笔钱，于是开始大规模抛售政府债券。

利兹·特拉斯政府的相当激进预算可能是这方面的最后一根稻草，但我怀疑无论如何都会出现一个触发因素，这对于任何愿意深入研究的人来说都提供了一些有趣的反事实。

无论如何，关键点是信贷价格飙升，可用性因此崩溃。因此，整个抵押贷款市场在短时间内陷入停滞。然而，英格兰银行及时出手施救，抵押贷款市场自那时起一直在平静下来。房屋贷款成本从10月的高点逐渐下降，市场也出现了复苏。

然而，正如这段描述所希望的那样，鉴于最初的恐慌是短暂、尖锐且残酷的，你会期待一个复苏。但借贷成本仍然比以前高得多。

市场将会得到支撑的因素是什么？

我的观点是，利率上升意味着房价必须调整。如果利率上升，人们就无法像以前那样借到那么多钱。如果是这样的话，他们就无法支付买家们要求的价格。因此，你不需要失业率激增，甚至不需要轻微的经济衰退来引发价格下跌 — 直接的算术就能完成这项工作。

这也是为什么我更倾向于“调整”而不是“崩盘”的原因。我认为这不需要太戏剧性。这更多是一个感知（“我买房时比现在贵了20%！”）赶上现实（它实际上值多少钱取决于一个愿意买家愿意支付的价格）的问题。

有哪些因素可能阻止这种调整根本不发生？

一个因素是工资可能会上涨到足以弥补借贷能力下降的程度。这并不是一个糟糕的解决方案 — 这意味着购买力已经提高 — 但到目前为止，“实际”（通胀后）工资一直在下降，而不是上升。

另一个可能是银行可以简单地让人们借更多的钱，或者抵押贷款利率可能会继续下降。然而，目前似乎这两种情况都不太可能发生。本周的工资和价格数据已经大幅推高了市场对英国央行利率的预期。就在一个月前，人们认为利率会在4.25%结束。现在预期的终点更接近5%。

这表明很多事情，但在这种情况下最明显的是，自小型信贷紧缩以来，抵押贷款利率的稳定下降期很可能基本结束了。

廉价房产的牛市？

那么还有什么可能呢？最近Nationwide（悲观）和Halifax（不那么悲观）房价指数之间的分歧提出了一个有趣的观点。Capital Economics的Andrew Wishart认为他有解释。

你可以在我同事Lucy White的这篇文章中阅读详细内容。但这是要点。交易量下降，因此可以从中提取数据的交易数量更少。更重要的是，该交易池中的房产组合几乎肯定已经发生了变化。

如果你无法像一年前那样借到同样的购房金额，那么你有几种选择（特别是对于首次购房者）。

一种选择是：不买。远离市场，希望价格下降。因此交易量下降。

第二种选择是：拉长你的财务状况。在这方面最明显的选择是延长抵押贷款期限以减少每月付款。然而，在小型信贷紧缩之前，这种情况已经普遍发生。因此，虽然抵押贷款期限可能进一步延长，但你已经面临着一个可能会使用今天的自动入职缴款来支付他们最后五年抵押贷款的一代退休人员的风险。

第三个选择是：降低你的期望。你想要在城市里的两居室。那么在郊区找一个1.5居室的公寓怎么样？

如果每个人都这样想，结果就是你会遇到很多竞争激烈的“便宜”房产，最终可能以要价甚至高于要价出售。与此同时，在更昂贵的房产端，销售量减少，但由于劳动力市场强劲，没有人被迫卖房，因此不觉得有必要降价。

这确实是为什么房价调整可能比预期更为漫长的一个原因。事实上，我们似乎正在看到这种情况在伦敦特别明显。

然而，这实际上更多是一个统计问题，而不是房地产市场本身的支撑。在房地产市场下滑的早期阶段，买家和卖家之间的僵局也是相当普遍的。

然而，考虑到房价在疫情期间短时间内上涨了这么多；考虑到业余房东的压力；以及考虑到还有更多的以更高利率再融资即将到来；我怀疑随着年份的推移，我们会看到房价更牢固地受到重力的影响。

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我今早读的东西

• **必读：**难怪英国首相里什·苏纳克正在考虑在下次选举前削减遗产税 — 大家都讨厌它，几乎没有人缴纳，所以国库不会太在意。马修·布鲁克说这没问题。但在这个过程中，也许应该确保在缴纳时，确实是应该缴纳的人。
• **银行还会成为投资对象吗？**马克·鲁宾斯坦深入探讨了银行业的关键问题。
• 私募股权正在寻找英国的便宜货，提出看起来很慷慨的报价。克里斯·休斯说不要被愚弄 — 这些目标公司的投资者应该更有要求。
• 当市场恐慌和银行挤兑风险变大时，央行介入“拯救”经济是一回事。但前货币政策制定者比尔·达德利说，他们应该花更多时间审视自己在首次造成脆弱性方面的角色。

美国联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔。货币宽松过度？摄影师：塞缪尔·科伦/彭博社### 午间市场

我的同事克里斯汀·阿基诺和大卫·古德曼快速更新了今日英国市场…

“市场今天明显转向避险。富时100指数明显下跌，跟随欧洲股市和美国股指期货的下跌，矿业和科技股领跌。

“英国国债跟随债券市场走高，投资者在美联储表示美国经济放缓以及特斯拉和台积电等公司的令人失望的业绩之后，寻求政府债券的安全性。

“英镑目前徘徊不前，保持在1.24美元以上，此前连续两天上涨。”

至于数字方面，富时100指数下跌约0.2%，约为7,880点。黄金上涨约0.4%，约为每盎司2,000美元，但原油（以布伦特原油计）进一步下滑，下跌约1.5%，降至每桶82美元以下。

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每日一句

“我们所能做的就是祈祷，希望美国的每个人都明白，主权签名、主导债券市场、世界主导经济的神圣性有多么重要。这不是你想要去拿捏的东西。”

菲利普·希尔德布兰

黑石集团副主席兼前瑞士央行行长

在彭博举办的活动上发表讲话， 希尔德布兰谈到了由美国债务上限危机引发的风险，即将在您的新闻周期中出现随时都有可能。### 给… 伍德福德赔偿定个数

• 2.35 亿英镑 这是 投资者们在LF伍德福德股票收入基金可能会获得的金额，此前金融行为监管局与基金管理员达成协议。如果全额支付，投资者将恢复大约每英镑77便士，金融行为监管局表示。

在你离开之前…

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周五要关注的主要新闻包括：

• 英国零售销售数据 首先发布，同时 采购经理人指数 — 提供各种业务部门状况的快照 — 将发布英国、欧元区和美国的数据。
• 在企业新闻方面，英国没有太多成果，但美国将有消费品巨头 普罗克特与甘布尔 和石油服务集团 斯伦贝谢 的更新。

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