芝加哥通过对拆除房屋征税来减缓新市区化进程 - 彭博社

芝加哥洛根广场社区的加利福尼亚大道和密尔沃基大道交汇处，新公寓与老建筑交错在一起。

摄影师：泰勒·格拉斯科克/Bloomberg就在芝加哥蓝线地铁加利福尼亚站旁边，一个新的豪华建筑中，一居室公寓的起价超过每月$2,000。相邻街区上新建的独栋别墅经常以$1百万或更高的价格售出。咖啡店和手工啤酒厂已成为社区的标志性建筑。

遍布其中的：在谷歌地图上标有一个美元符号的墨西哥卷饼店，以及传统的复式和三层公寓。自20世纪60年代移民浪潮以来，这些多单元住宅一直是洛根广场拉丁裔人口的居所，但最近情况有所变化。根据美国人口普查局的数据，该社区的拉丁裔人口比例已从2000年的65%下降至36%，因为富裕且通常是白人的居民对该地区时尚企业和 The 606的便利性感到吸引，后者是一条于2015年开放的长2.7英里的铁路改建成的步行和骑行道。

“生活在一个正在变迁的社区就像生活在一个活生生的、敞开的伤口旁边，”克里斯蒂安·迪亚兹说，他出生于墨西哥，但大部分时间都在洛根广场生活。“这让我们的街道变成了一个情感上的雷区，因为似乎现在我们的社区变得有价值了，因为白人想在这里生活。而以前不是，因为它主要是拉丁裔人口。”

尽管如此，Logan Square 还没有完全改变。迪亚兹说，这里有新的高档开发项目，但比一些周边社区少 — 部分原因是，他补充说，Logan Square 的社区组织者已经找到了一种拼凑的方式来减缓从主要商业环路向西蔓延的绅士化进程。一个关键工具：一项试点法令，要求开发商至少支付15,000美元的费用拆除现有建筑。

在芝加哥的Logan Square社区的北密尔沃基大道上正在开发的地块。摄影师：泰勒·格拉斯科克/彭博社这项法令是 Palenque LSNA 的倡导产物，该组织以前被称为Logan Square社区协会，迪亚兹是该组织的住房主任。这是一套政策干预措施之一 — 包括最低密度要求、家庭维修补助和允许增加单位 — 近年来社区组织者和芝加哥官员提出的，旨在保护日益减少的可负担住房单位供应。这些单位通常位于两层或三层的联排别墅式建筑内 — 就像 该市独特的“两层”住宅 — 占据了住房市场“中间缺失”的位置。

“我们在美国仍然缺少400万套住房，因此我们不能承受任何现有库存的损失，”美国进步中心（Center for American Progress）的种族平等与正义研究助理贾斯汀·多拉齐奥（Justin Dorazio）表示。“但我们也有一个要求，那就是我们必须保持现有库存的质量足够好，”他说 — 否则，不安全的条件可能导致人们被迫搬迁，特别影响低收入人群、有色人种和残疾人士。

在全国范围内，至少有11万名黑人居民和2.4万名西班牙裔居民在2000年至2013年间从城市地区被迫搬迁，根据国家社区再投资联盟（National Community Reinvestment Coalition）的数据，这意味着他们将无法从邻里复兴项目带来的经济增长和服务中受益。随着越来越多的城市试图通过允许增加住房密度的区域规划规则来解决人口流失问题，多拉齐奥表示，芝加哥的拆迁费和其他保护干预措施提供了一个独特的潜在解决方案，可以与新的发展并行。

洛根广场（Logan Square）的传统“两层住宅”。摄影师：泰勒·格拉斯科克/彭博社“我们不想重复一种情况，即有钱的白人都住在一个地区，而棕色人和黑人则生活在另一个贫困地区，”卡洛斯·拉米雷斯-罗萨市议员说道，他的第35选区包括洛根广场。“与其他地方试图建造那种‘失落的中产阶级’不同，我们这里的中产阶级并不失落，而是越来越消失。”

流离失所的迹象

两到四单元建筑占芝加哥总住房存量的大约四分之一。在拉丁裔社区（接近一半）和黑人社区（接近三分之一）中，这一比例更高。这些单位的流失是一个关键的流离失所指标，因为在像围绕The 606的繁荣地区这样的地方，许多单位被改建成单户住宅。对于旨在抵制流离失所的居民和研究人员来说，这使得它们的保留成为一项紧急事务。（在城市的南部和西部，被推倒的建筑物通常不会被任何东西取代，而是变成空地。）

社区组织者开始警告人们围绕这条步道的房价上涨——这是一种明显的繁荣迹象，以及长期居民可能被赶走的风险——早在他们有数据证明这一趋势之前。2017年，帕伦克LSNA主张征收30万美元或更高的拆迁费以抑制重新开发。迪亚兹说，组织者知道这么高的费用不可能通过，但他们想开始讨论这个问题。

三年后，芝加哥德保罗大学的一项研究发现，房价实际上飙升了344%，从2012年到2018年。这一数字给予了进步派市议会成员的努力以及他们试图冻结围绕The 606的所有拆迁的领导者们的启示。

在洛根广场以北的阿邦代尔北部的北密尔沃基大道上的一个店面。摄影师：泰勒·格拉斯科克/彭博社芝加哥市长洛瑞·莱特芬特立即抨击了这个想法：“我们需要使用手术刀，而不是棍棒，”她说。一些市议员和居民反对该提案的各种版本，认为禁令和随后的拆迁费阻止了业主获取其全部财产价值，并不公平地惩罚了城市某些地区的开发商。莱特芬特市长最终支持了一项更有针对性的拆迁禁令，仅覆盖了该步道的西部部分，这一部分两到四单元建筑的价格增长最快。

在试点形式下，Palenque LSNA的想法经受住了考验。 芝加哥市议员们一致同意延长了禁令，并在2021年初用一对更长期的政策取代了它。

第一个政策是永久的反分割法令，要求在The 606周围地区的新建筑保持替换建筑物的密度，并要求开发商申请区域变更才能在充满两层公寓的街区建造独栋住宅。 同时，类似的法令也在同一时间在皮尔森社区生效，那里有一个名为Paseo Trail的自行车道计划引起了居民和住房研究人员对置换压力感到担忧。

第二项措施是一项拆除费，基于邻近埃文斯顿的类似“拆除税”，用于资助廉租房屋开发，并已实施超过十年。 芝加哥对开发商每栋建筑物收取1.5万美元的拆除费，或者每单位5,000美元，以较高者为准。 拆除费适用于2024年之前的皮尔森和The 606周围的某些地区。

芝加哥皮尔森社区的一条提议中的自行车道让居民担心新生活区。上图是皮尔森的El Paseo社区花园。摄影师：泰勒·格拉斯科克/彭博社从拆迁费中收集的资金 — 截至十月底，从10次拆迁中收集了15万美元 — 进入了一个社区土地信托基金，该基金将这笔资金用于以折扣价向符合条件的居民收购和出售房屋。该土地信托基金在七月份将其第一处物业出售给了一个符合收入资格的业主，售价为21.7万美元，远低于其评估价值，也远低于该地区普遍的百万美元价格，迪亚兹说。

可以肯定的是，许多公司房地产开发商可以轻松地将几千美元的费用视为一种烦恼。帕伦克LSNA本身认为公司会“只是吞下成本然后继续开发”，迪亚兹说。但是这种威慑力 — 或者，正如迪亚兹所说的，“邀请开发商考虑其他可能性” — 已经被证明是一个有前途的早期策略的一部分。

在反分割法令生效的一年后，两个月后是费用，该城市发现在覆盖区域的许可申请中没有分割，而其他地区的分割率有所降低。住宅拆迁率大幅下降：The 606地区几乎下降了90%，皮尔森下降了40%，略高于其他地区的减速率。（据房屋部政策主任丹尼尔·凯·赫尔兹称，全市范围内的降低率可能是由于疫情，他补充说，自二月以来，该市尚未更新其分析。）

帕伦克LSNA希望看到取消费条例的边界扩大 — 因为虽然费用可能会对Logan Square的翻转物业产生一定的阻力，迪亚兹说，开发商很容易转移到相邻的社区。但在一个市议会成员在其辖区内对政策拥有重大控制权的城市中，这将需要让曾经对费用表示担忧的市议员们加入。

至于他自己，市议员马特·马丁在接受采访时表示，他可能会提出一个费用条例，适用于第47选区，那里的社区如林肯广场等已经“已经达到了The 606区域和皮尔森在取消转换方面开始遇到的临界点。” 马丁说，从开发商那里收取的资金将用于帮助物业所有者支付税款或维护费用，以便他们保留他们的两层和三层单位，而不是出售。

在整个城市范围内，反取消转换的努力在今年夏天大幅扩大，当时市议会通过了“连接社区条例”，该条例促进了靠近交通站点的可负担发展，并在公交车和地铁线路周围建立了最低密度要求。

“转换活动在交通附近更为常见，”领导德保罗住房研究所的杰夫·史密斯说。他说，该条例“允许城市介入这些情况。”

帮助维修

但即使城市试图在开发商方面介入，小房东仍可能有动机出售。尽管在过去十年中，物业税已经翻了一番多，但明年提议的涨价暂缓了。在大流行期间，一项驱逐暂停令给收入带来了压力。将他们的建筑视为投资物业的业主最终可能会想要变现。

问题的一部分在于，产业所有者 — 尤其是长期以来被排斥在财富增长机会之外的黑人和拉丁裔所有者 — 简单地没有资金进行持续的维修。迪亚兹说，他认识一个拥有三个家庭单元的建筑物的所有者，“这些单位空置着，正在恶化，因为我们的人民没有资本来改善我们的建筑物。”

606 Realty的物业经理库尔特·施雷夫勒表示，他去年帮助出售了一座位于Humboldt Park东部的破旧的两层建筑，售价约为38万美元 —— 最有可能是拆除重建，他说，因为业主决定不想自掏腰包支付翻新成本。同一社区的独栋住宅售价要高出几十万美元更多一些，这一差价使该地区对试图翻新房屋的开发商特别具有吸引力。

606小径已经帮助吸引更富裕的居民前往附近社区。摄影师：泰勒·格拉斯科克/彭博社城市正在尝试帮助支付维修账单，以便人们可以留下而不是出售。但是对于一个帮助低收入和中等收入房主进行屋顶和门廊项目的项目来说，需求“至少是城市能提供的金额的四倍”，根据帮助城市管理补助金的邻里住房服务首席运营官唐娜·克拉克的说法。“每个项目都有超额申请。”

城市正在通过芝加哥复苏计划拨款1,800万美元来清理积压的工作，这是一个2021年的社区发展框架，利用了联邦刺激和债券融资。该资金将使该市能够扩大其覆盖范围，去年修复了大约200个屋顶和门廊，据房屋部副专员吉姆·霍兰称。

芝加哥还试图在逐渐兴起的社区中温和增加住房，形式为附属住房单位，这在该市已被禁止了七十年。这项试点计划于2021年5月推出，要求新单位的一部分根据当地的收入中位数来确定是否可负担得起。到目前为止，建设主要集中在该市较富裕的北部，但几乎一半的几百个批准单位位于自住物业上 — 尤其是2到6单元建筑，这表明允许附属住房单位可能有助于保护工作。

北部新增单位

由房屋部发出或正在审查的附属住房单位预先批准

来源：芝加哥房屋部

注：附属住房单位（ADUs）是指附加在主要住宅物业上的包括浴室和厨房的额外生活单位。芝加哥还允许独立于主建筑物的教练房。

想要建造附属住房单位的低收入和中等收入业主可以获得高达35,000美元的财政援助。这个想法正在得到推广，15名市议员支持一项新提出的法令，该法令将允许在整个城市范围内建造附属住房单位。

与此同时，帮助管理修缮补助金的组织“邻里住房服务”也正在进行调查，以确定将单位重新投放市场并防止现有单位陷入失修的最佳方法。克拉克说，这项工作是全市范围内进行的，但“邻里住房服务”尤其关注南部和西部主要是黑人和拉丁裔居民的社区，这些社区几十年来一直未受到投资。住房专家特别关注的是环绕着杰克逊公园的地区，这里将成为奥巴马总统中心的所在地，房价已经在中心开放前几年就开始上涨。增长。

“我们正在努力了解市场压力，”克拉克说。“为了稳定人们的住房状况，无论他们是租户还是全市范围内的房主，都需要大量的项目和努力。”