随着远程办公的持续，市中心正在适应 - 彭博社
Richard Florida
有大量远程工作者的城市，如旧金山，一直在努力吸引人们回到市中心。
摄影师：David Paul Morris/Bloomberg据评论家告诉我们，美国的市中心 陷入了严重困境，这要归因于Covid-19的持久影响和远程工作以及混合工作的兴起。在美国十大城市中，截至八月中旬，办公室入住率平均不到2020年疫情爆发前的一半，大约为44%。这比2021年5月的情况要好，当时平均入住率仅为27%。但是，包括纽约、芝加哥和旧金山在内的几个大城市已经连续几个月停滞在40%以下 —— 这表明Covid时代的工作场所混乱将长期存在。
大多数美国主要城市的办公室工作者尚未返回
来源：Kastle Systems
注：统计通过门禁卡和其他类似技术进入办公室的工作者人数。
当尘埃最终落定时，斯坦福大学的专家 尼古拉斯·布卢姆 预测，将有20%的工作日远程完成，远远高于疫情爆发前的大约5%，其中有多达 一半 占据市中心办公室的知识和专业工作者 将至少有一部分时间远程办公。最近，纽约市市长埃里克·亚当斯 不情愿地承认：“我们可能不再有中央商务区。”
美国标志性的市中心能否经受住这种变革？
是的，基本原因在于。伟大的市中心不仅仅是办公室。即使办公室像马车一样消失了，我们今天所说的市中心社区仍将存在。市中心及其所承载的城市是人类创造中最具适应性和韧性的；它们经受过更严峻的考验。作为不断发展的工程，它们在各种危机和灾难之后得以重建和重塑 —— 例如流行病和瘟疫；大火、洪水和自然灾害；战争和恐怖袭击。它们还适应了半个世纪前的去工业化等重大经济转型。
如今远程办公的兴起不会扼杀我们的市中心，但它们将再次被迫改变。通过城市领导者、房地产开发商和市民社区的智慧战略和坚持不懈，它们可以变得比以往更好。
市中心并没有消亡 — 它正在改变
2021年在曼哈顿中城的新建筑。该社区对办公人员的依赖正在迅速转变。摄影师：Spencer Platt/Getty Images North America正如工业革命加速了18世纪末和19世纪初工作与家庭的分离一样，“市中心"这个词就此产生，以区分纽约、波士顿等城市的商业中心与更高档的住宅区，即"上城”。更专业化的办公综合体，现在我们称之为"中央商务区"，在20世纪初至中期逐渐演变，伴随着钢结构和电梯技术以及土地利用法规的加速，城市的功能专业化也在加速。
郊区化加剧了城市区域分隔为工作和生活两个独立区域。正如罗伯特·福格尔森在他的巨著中所解释的市中心：其兴衰 1880-1950，市中心在过去一个半世纪中已经演变和变形了多次 — 正如他的标题所暗示的那样，到了20世纪末，它们似乎已经几乎死亡。
但到了1990年代末和2000年代初，市中心重新充满了生机。全国各地的中心社区 — 从夏洛特、亚特兰大和休斯敦到密尔沃基、明尼阿波利斯和西雅图 — 都随着更广泛的城市翻新而发生了变化，增加了餐馆、夜生活场所、文化场馆、学校和其他服务设施。纽约的金融区在911事件后重建，居民数量增加了两倍。在全国各地，这种复兴得益于受过教育的年轻人涌入；2010年至2016年间，城市核心附近社区增长的一半以上是由25至34岁的大学毕业生推动的。
远程工作只加速了这种转变。尽管在家办公使家庭得以搬到更经济实惠的郊区或全国其他价格更低的地方，年轻人却正在回到市中心，以利用其独特提供的经济和社会机会。相当数量的人仍然希望居住在市中心及周边地区，即使他们在办公室的时间减少了。事实上，城市中心充满了数量惊人的远程工作者 — 其中一些人在疫情大流行之前是反向通勤到郊区的。纽约房地产专家乔纳森·米勒在推特上这样说：“我们检查的大多数曼哈顿公寓似乎都有人在远程办公。”推特上这样说。
2022年曼哈顿市中心的行人。尽管办公室返工率低迷，但餐厅、酒吧和其他场所的人流量很高。摄影师：Spencer Platt/Getty Images North America在疫情爆发初期暴跌后，曼哈顿的房价和租金已经回升到创纪录的高位，使这座城市变得更加不可负担。根据Moody’s Analytics的详细研究，在美国各个城市，对市中心住房的需求明显超过其他城市社区的住房需求。这种需求加剧了对老旧市中心办公楼和酒店进行住宅改建的热情——理想情况下，这些项目为昂贵的城市提供增加可负担住房供应的机会，同时创造更加充满活力和可行的多功能社区。对于大多数美国人来说，市中心是他们最接近“15分钟城市”的地方，工作、学校、购物、公园、餐厅以及日常生活所需的其他设施都只是离家很近的步行或骑车距离。
中央连接区的崛起
但是今天的市中心不仅仅是居住、工作和购物的地方：它们是人们和企业之间连接的最佳场所。在大城市和小城市中，市中心占据最中心的位置，并拥有人们聚集的最高密度空间。即使办公室仍然相对空旷，市中心社区也充满各种社交活动。餐厅预订量达到了其疫情前水平的98%；艺术、戏剧和文化场所的参与度也同样反弹；篮球和曲棍球场馆也座无虚席。
多伦多大学城市学院的同事们一直在监测62个北美主要城市及其市中心的活动，通过追踪商店和餐厅等兴趣点的手机使用情况。他们发现，包括盐湖城、俄亥俄州哥伦布市以及加利福尼亚州的弗雷斯诺和贝克斯菲尔德在内的一些城市的市中心已经恢复到疫情前水平以上。纽约市的中城区和金融区已经恢复到疫情前水平的三分之二以上，使该市在大城市中排名第四，而整个城市的活动水平达到了疫情前的97% — 在这两种情况下，都远远领先于奥斯汀、迈阿密、纳什维尔和夏洛特等阳光地带的增长中心。或许具有讽刺意味的是，似乎一切“城市”都回来了，只是办公室还没有。
不均匀的复苏
市中心复苏指标，将脚步声与疫情前水平进行比较
来源：多伦多大学城市学院
注：11周滚动平均
这些社交和联系功能恰恰是人们在市中心最看重的。在2021年Gensler城市脉动调查中，餐馆、咖啡馆和社交场所位居城市居民认为是伟大商业区最重要特征的榜首，其次是公园和开放空间、交通便利、购物、剧院、博物馆和其他文化景点。办公楼和商业用途排名最低。
社交空间最重要
来源：Gensler研究所
注：15个城市平均数据。数据来自2021年秋季。
变化如此巨大，以至于旧称号“中央商务区”已不再适用。如今的市中心更恰当地被视为中央连接区 —— 人们社交、合作和协作的重要平台。
甚至在疫情爆发之前，知识型工作者整天呆在办公室的想法已经脱离了实际工作方式。随着互联网的兴起，需要专注的工作可以在任何地方完成，而且通常远离办公室的干扰更有效率。不必通勤甚至不必早上穿衣是巨大的节省时间和提高生产力的助推器。
但其他类型的工作 — — 对创新和创造力至关重要的工作 — — 是由面对面的互动推动的。毫不奇怪，这正是最近的调查告诉我们知识工作者最希望从办公室获得的。超过一半的人表示，面对面工作的关键好处是与同事和客户社交和合作的机会。
面对面的相遇
在雇主的场所工作的前3个好处是什么？
来源：Nick Bloom，“关于远程工作未来的关键决策”
注：数据来自2022年3月
市中心本身越来越承担起传统上与办公室相关联的功能，因为人们在咖啡馆、餐馆、酒店大堂、图书馆和其他所谓的第三场所中做更多的工作。最近对远程工作者的调查显示，将近40%的人在咖啡店和共享工作空间的某个时间段内工作。区域规划法规的变化可能会允许更多这样的情况发生。
当办公室无处不在时
随着工作逃离办公楼，它创造了增强除大城市市中心之外其他地方经济的机会。工作已经从已建立的办公区扩散到毗邻的住宅区，比如曼哈顿的中城南部、特里贝卡和哈德逊广场；芝加哥的河北区；以及旧金山的米申区和SoMa。这些毗邻市中心的社区往往没有摩天大楼，而是拥有较老的仓库和工业建筑，谷歌、亚马逊和Facebook等科技公司正在这里扩大业务，成为美国新办公空间的最大租赁者之一。正在增加他们的足迹。
一个类似的趋势是，过去几十年失去了工作机会的宿舍郊区和较小城市正在重新整合工作和生活。郊区办公地点通常比中央商务区办公地点看到更多的工作回归，主要是因为通勤时间更短。“基本上任何地方，只要通勤时间较短，或者你在一个郊区或人口密度较低的地区——从办公的角度来看，人们最有可能回去的地方，”房地产公司Colliers的吉尔·博罗克说。今年早些时候提到。
这一趋势在像华盛顿州贝尔维尤或马里兰州贝塞斯达这样的老式混合用途郊区最为明显，这些地方拥有大量的专业人士和知识工作者。但随着越来越多的传统郊区增加共享办公空间和“第三空间”，供远程专业人士偶尔工作。其中之一是Daybase，这是一家由一群前WeWork高管创立的公司，正在将空置的零售空间改建为新泽西郊区的共享办公空间。
像新泽西的纽瓦克和康涅狄格州的布里奇波特这样的老城市，靠近大量郊区知识工作者，也很可能看到对办公室和共享办公空间需求增长。随着郊区和较小城市增加更多的工作场所，以及大城市中心增加更多的居住空间，我们的社会开始弥合长期以来工作和生活分离的现象，这是工业革命的产物。
半个多世纪前，一位当时年轻的城市规划师简·雅各布斯写了一篇关于20世纪中叶无生气的摩天大楼峡谷的开创性文章，简单地题为“市中心是为人们而设”，主张城市中心的未来在于成为更加平衡的社区。这一观点在今天变得更加重要。