富国银行在丑闻影响下削减抵押贷款业务 - 彭博社
Hannah Levitt
在2008年金融危机期间，许多大型贷款人面临来自与抵押贷款相关的数百亿美元的责任，并开始撤退。富国银行则自称是个例外。
图片插图：731；盖蒂图片社（9）
在疫情之后，美国与亚洲之间的航班频率恢复得比美国到欧洲等航线慢得多，这使得价格相对较高。
摄影师：Kiyoshi Ota/Bloomberg （本文最初发表于8月14日。周二，该银行宣布了其抵押贷款业务的“新战略方向”，使其规模缩小。公司将停止资助由外部安排的住房贷款，并缩减其服务的债务组合等措施。）
富国银行计划缩减其庞大的抵押贷款帝国，曾经每三笔美国住房贷款中就有一笔来自该银行，一度使该银行成为美国最有价值的银行。
日本著名的樱花季节即将到来，由于日元疲软，今年可能是一个特别适合亲眼欣赏大自然壮观景象的时刻。
不过我们无法保证人群不多：货币贬值并未被忽视，该国在2023年迎来了2500万游客，这是自2019年以来最多的游客数量。去年12月标志着外国游客数量连续第七个月超过200万，创下了该月份有史以来最高的数字。
在2023年底，美国大约有两打银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款值得更严格审查，这表明更多的放贷方可能面临来自监管机构加大准备金压力的迹象。
三家监管机构去年公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款价值超过其总资本三倍以上的银行。
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尽管纽约社区银行在最近几周因为准备应对潜在贷款损失而引发股价暴跌，成为最接近符合监管标准的美国最大银行，但许多较小的放贷方走得更远。这是因为根据彭博对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们甚至更快地积累了过度集中。
小型和中型银行如何押注建筑
两打贷方超过监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博社对银行控股公司的Y-9申报文件进行的分析
截至9月30日，根据贷款价值除以一级和二级资本计算的商业房地产敞口比率。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率未经过合并调整。
三大监管机构 — 联邦储备委员会、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局 — 表示他们将关注那些商业房地产贷款组合超过其资本三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注那些贷款组合增长明显的银行：过去三年至少增长50%。
截至9月30日，贷款跨越这两个阈值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产风险感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷方增加准备金或削减股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的进一步审查。
“我们现在处于警告阶段，”2017年担任国家银行监督管理局代理局长的Keith Noreika说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，监管机构不会仅限于审查跨越这些门槛的银行，而那些这样做的公司也不一定会引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。因此，我们认为我们之间有着非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官Ira Robbins在接受彭博电视采访时表示。“看，监管机构必须尽责并了解市场发生了什么。如果针对特定领域存在加强关注 — 审查 —，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果另一个领域引起更多关注时会发生的情况没有什么不同。”
观看：谷国家首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大了对占用 — 或者行业术语中所说的稳定 — 多户建筑的融资。
“稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，”首席执行官 Brent Beardall在一封电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视以多户抵押贷款进行贷款的实力。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，而我们正在与他们合作，”联邦储备委员会主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会花几年时间解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统股份有限公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并前后一对银行数字的财务数据通常会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们关注快速扩大的商业物业投资组合的一个原因是他们希望给予管理团队信贷，这些团队有多年处理大量贷款的经验。缓慢组建投资组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一家总资产超过1000亿美元的贷款机构，商业房地产贷款在9月底达到资本的300%以上。即使包括该银行于2022年底完成的Flagstar银行收购，其投资组合增长速度仍低于监管机构设定的阈值。
彭博社的审查发现，有22家资产规模在100亿至1000亿美元之间的银行持有的商业地产贷款金额是其资本的三倍以上。其中一半公司的增长速度超过了监管机构制定的阈值。资产规模低于100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家银行拥有过大的投资组合，其中有13家迅速膨胀。该分析不包括业主自用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
“城市国家银行的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州的经济表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受到商业地产的影响
按银行规模划分的商业房地产贷款与资本比例
来源：彭博社对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加了为不良贷款而设立的准备金后，投资者开始关注银行对商业地产的敞口。据彭博后来报道，这些举措是在OCC施加的日益增加的背后压力下采取的。
投资者正在关注放贷机构的后果，因为利率上升导致商业地产价值下降。大部分痛苦集中在办公楼，因为疫情后远程办公。但几年前以最高价格融资的公寓也看到价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在一些债务上违约。其他房东正在减少损失，放弃楼宇。
几年来，银行在商业地产贷款的减记上有了一定的灵活性，因为价值不明朗，利率上升冻结了市场的大片区域。这也使放贷机构在延长债务和与借款人达成交易方面有了更多的灵活性。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息的步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款即将到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业房地产的风险敞口的放贷机构面临着一个困难的贷款销售市场。一些机构，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公楼和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是独特的，不能用“一刀切”的方式来看待，Noreika说道。“这有点像那种在成为问题之前并不是问题的事情。”