如何在家工作，利率推动商业地产陷入危机 - 彭博社

当银行存款几乎不再产生利息时，商业房地产成为需要可靠回报的投资者的避风港。然后，中央银行提高利率以应对疫情后的通货膨胀，许多房产突然看起来像是糟糕的投资。随着居家办公和在线购物的兴起，需求大幅下降，对大型集中式办公场所和零售空间的需求减弱。随着价格下跌，危机开始影响更广泛的经济，因为银行背负着不良的房地产贷款，损害了它们的放贷能力，城市中到处都是空置建筑。

1. 打击有多大？

危机是一个持续数月的缓慢下滑，因为大多数房产是私人持有的，估值可能需要数年才能适应需求的变化。从2022年初到2023年10月，MSCI世界房地产指数下跌了三分之一，表明股票投资者认为房地产价值将走向何方。根据咨询公司Newmark Group Inc.在8月份表示，由于价格下跌，约有1.2万亿美元的美国商业房地产债务“可能陷入困境”。美国主要城市的办公楼空置率创下纪录，房东们正在放弃一些现在价值低于债务的房产，将它们交给他们的贷款人。高盛集团因糟糕的房地产投资损失了11.5亿美元。一些德国房地产开发商开始破产。在香港，15%的最有价值的办公空间处于空置状态。

2. 为什么价格会下跌这么多？

2022年初无风险政府债券利率上升导致投资者在购买房产时要求更高的收益率。由于商业房地产的收益率是租金收入占建筑价值的比例，而租金往往会固定几年，房价需要下跌才能提高收益率。这在德国等地方尤为严重，那里的租金收益率在加息周期开始之前已经创下历史新低，许多房地产业主进入危机时负债比其他地方的同行更高。

3. 为什么价格下跌是一个问题？

价格下跌会影响房地产公司借贷能力。随着房东资产价值下降，其相对负债率——至关重要的贷款价值比率——会增加。为了避免违反债务条款，公司可能需要向房地产交易注入更多现金或者承担更多借款，尽管利率更高，只有足够的租金来偿还。如果没有足够的租金，公司可能不得不在一个不确定且价格下跌的市场中出售资产，买家将要求大幅折扣。这些抑制的价格使行业更难为2025年底到期的22000亿美元美国和欧洲商业房地产贷款进行再融资。

4. 哪些类型的房产受到影响？

办公楼是最大的受害者，因为疫情后工作模式的变化和能源效率低下与利率上升相结合，导致价值下降。购物中心在一定程度上受到缓冲，因为它们的估值已经受到电子商务兴起的冲击，所以当利率开始上升时，它们是从较低基数开始的。

5. 区域差异存在吗？

随着中央银行开始加息周期时，欧洲房地产价格受到了更大的影响，因为那里的收益率低于美国。然而，由于美国拥有更多的新建和空置建筑，并且更多的美国人仍在家工作，因此美国的估值下降得更多。到2023年第三季度末，在几个主要美国城市，超过五分之一的办公空间处于空置状态。

房地产动荡

美国和欧洲主要城市办公空间价值下降

来源：Green Street

注：美国城市数据基于Green Street的商业物业价格指数，反映了房地产投资信托公司在该季度拥有的物业的评估。欧洲指数是根据同一时期的房地产交易信息计算的

6. 空置办公室可以做什么？

一个选择是将其转为住宅用途，如果当地规划部门允许的话。另一个选择是调整建筑以反映当今的灵活工作实践。但是，老建筑的升级成本高昂，政府和租户现在要求的能源效率改进增加了成本。这些投资的经济效益通常在当前价格下不成立。房东的另一种选择是被迫执行抵押权 — 将无法盈利的建筑物交还给贷款人。

7. 它可能会如何发展？

最好的办公楼和其他办公楼之间存在日益加剧的分歧。那些具有顶级绿色认证和现代、令人兴奋的空间的建筑仍然可以要价最高的租金。其他建筑需要花费数十亿美元将它们提升到标准 — 银行不愿意借出的不良贷款不断增加。你可以拆除建筑物并建造更好的建筑物。但是，随着政策制定者关注建筑物中的碳排放，特别是来自能源密集材料如混凝土、钢铁和玻璃的碳排放，这条路变得更具挑战性。这意味着在许多地方，他们决心看到房产进行翻新，而不是重新开发。

参考书架

• 关于中国恒大的崛起、衰落和债务重组的相关QuickTake解释，英国抵押贷款，以及由容易货币结束引发的银行危机。
• 纽约空置办公室揭示了一个全球房地产困境。
• 欧洲房地产长达十年的派对结束了。
• 一个时机抓住了上次崩盘的伦敦办公楼业主准备建设。
• 彭博智库解释为什么欧洲房地产投资信托变得丑陋。